房地產(chǎn)估價師答疑精華：收益法

　　【提問】

　　老師，在收益法第二節(jié) “凈收益按一定數(shù)額遞增、遞減”時有一道2015年的真題

　　【2015真題】某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則（?。?。
　　A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元
　　B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元
　　C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14
　　D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年
　　E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

　　【答案】BCD

　　【解析】設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n

　　令A(yù)-（n-1）b=0，即28-（n-1）×2=0

　　N=15

　　該房地產(chǎn)的收益價格=

　　以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)=收益價格/年凈收益=143.89/28=5.14

　　請問在計算“該房地產(chǎn)的收益價格”？（公式復(fù)制不過來）時為什么要選擇收益遞增的公式呢？

　　【回答】

　　學(xué)員moneyjiongjiong，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　是用收益遞減公式。

　　房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，當(dāng)年收益額為零的時候，收益年限就結(jié)束了。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法