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凈收益的計(jì)算
【提問】你好老師 我想問一下租約期內(nèi)的凈收益按租約合同的租金計(jì)算 租約期外的用市場租金計(jì)算,對這個(gè)收益期限怎么確定?租約期外的凈收益還用折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)嗎 請老師舉個(gè)例子說明一下怎么計(jì)算行嗎
【回答】
學(xué)員61894875,您好!您的問題答復(fù)如下:
收益期就是房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用期限。
比如說房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后還有20年的收益年限,前五年是有租約的,以后15年沒有租約,那么把有租約部分和無租約部分的收益額都折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn),加和得到的就是房地產(chǎn)價(jià)值。
【追問】5年的租約是不是不用折現(xiàn)了 用凈收益每年不變的公式 15年的凈收益是不是要折現(xiàn)5年到估價(jià)時(shí)點(diǎn)呢?
【回答】
學(xué)員61894875,您好!您的問題答復(fù)如下:
都要折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
5年的租約,運(yùn)用凈收益每年不變的普通年金現(xiàn)值公式,求的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值;
后15年的凈收益不是折到5年那個(gè)時(shí)點(diǎn),而是要折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
【追問】折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的年數(shù)是多少呢 5年后按市場租金的折現(xiàn)年數(shù)是5年嗎?先算5年后15年按市場租金的現(xiàn)值再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)折5年對嗎 有沒有具體的案例能參考一下 我有點(diǎn)不明白
【回答】
學(xué)員61894875,您好!您的問題答復(fù)如下:
看估價(jià)時(shí)點(diǎn)定在什么時(shí)間。
舉例,一房產(chǎn),收益期限共20年,已簽租約5年(2015年1月1日至2017年12月30日),每年租金10萬元,另15年收益期預(yù)測市場租金9萬元。運(yùn)用收益法求該房產(chǎn)在2015年1月1日的價(jià)值。(假設(shè)折現(xiàn)率10%,不考慮其他因素),計(jì)算如下:
10/10%【1-1/(1+10%)^5】+9/10%【1-1/(1+10%)^15】*【1/(1+10%)^5】
★問題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
責(zé)任編輯:淘淘
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