合法原則和最高最佳利用原則

　　【提問】合法原則和最高最佳利用原則都學(xué)完了，但是教材上我找不到關(guān)于合法和最高最佳利用之間聯(lián)系的內(nèi)容：我記得案例分析中有這樣的：比如雖然法定用途為住宅，但卻以別的用途為估價(jià)前提，目的是為了最高最佳利用的原則。

　　對(duì)于這點(diǎn)我一點(diǎn)都不理解，在教材這一章里上也找不到答案啊，麻煩您給總結(jié)或者解釋一下好么

　　【回答】學(xué)員zlm69，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　1、首先要以合法為基礎(chǔ)，舉個(gè)例子，比如說：一個(gè)商店，房產(chǎn)證上的用途式商業(yè)用房，那么它可以開小吃店也可以賣時(shí)尚用品，那么就要考慮它的最高最佳用途式賣時(shí)尚用品還是開小吃店了

　　但是如果是住宅，房產(chǎn)證上不允許作為商業(yè)用房的，即使目前用途是開小吃店，而且生意相當(dāng)不錯(cuò)，那么我們也不能把它當(dāng)成小吃店來估價(jià)

　　2、就是上面的小吃店，如果改變土地用途可行的話，也就是說可以改變用地性質(zhì)使得小吃店合法化，那么我們?cè)谶M(jìn)行估價(jià)的時(shí)候，可以考慮按補(bǔ)交出讓金的方式來對(duì)這個(gè)小吃店估價(jià)，不是說把小吃店當(dāng)成商業(yè)用途來估價(jià)，它還是住宅用途，但是如果可以改變土地性質(zhì)，那么按補(bǔ)交土地出讓金的方式估價(jià)，那么小吃店的估價(jià)值就比較高，也比較符合實(shí)際情況。

　　【追問】老師，估價(jià)時(shí)，是不是都得遵守最高最佳利用原則？那不意味著在每次估價(jià)時(shí)都得先測(cè)算是否目前狀況為最高最佳利用？若不是，還要不要估價(jià)了？

　　【回答】學(xué)員lxy03543983422，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　不是的。

　　不一定都按最高最佳利用原則估價(jià)。首先要明確估價(jià)對(duì)象的用途，一般如果是商業(yè)用途，那么就比住宅用途的價(jià)位高，就是最高最佳利用原則。

　　還有就是看估價(jià)是用作什么，如果是抵押估價(jià)就是謹(jǐn)慎原則，不考慮最高最佳利用。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

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