2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》課程講義（1）

　　第二部分：房地產(chǎn)估價理論的知識點歸納和總結(jié)

　　一、房地產(chǎn)估價的原則

　　房地產(chǎn)估價原則主要有以下6項： ①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳使用原則；④估價時點原則；⑤替代原則；⑥謹慎原則。

　　也可以把這些原則分為3個層次： ①基本原則，②技術(shù)原則，③特殊原則。房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)決定了“獨立、客觀、公正原則”是房地產(chǎn)估價的基本原則。“獨立、客觀、公正”不僅是房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價師的天職。

　　在各種估價目的的房地產(chǎn)估價中都應(yīng)遵守的原則，稱之為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀、公正原則，合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。其中除獨立、客觀、公正原則外，其余都是技術(shù)性原則，可以將它們稱為技術(shù)原則。因此，房地產(chǎn)估價的技術(shù)原則有合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。

　　某些估價目的的房地產(chǎn)估價還應(yīng)遵守一些其他原則，例如房地產(chǎn)抵押估價還應(yīng)遵守謹慎原則。我們把這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產(chǎn)估價原則，稱為特殊原則。

　　1.獨立、客觀、公正原則

　　獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值。具體地說，“獨立”的要求是，房地產(chǎn)估價師不應(yīng)受任何組織或者個人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進行估價；“客觀”的要求是，房地產(chǎn)估價師不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目；“公正”的要求是，房地產(chǎn)估價師在估價中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。

　　為了保障房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正地估價，一是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)。二是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)與估價對象沒有現(xiàn)實的或潛在的利益關(guān)系，與委托人及估價利害關(guān)系人沒有除依法收取估價服務(wù)費以外的任何現(xiàn)實的或潛在的利害關(guān)系。當(dāng)估價機構(gòu)或估價師與估價對象有利益關(guān)系或者與委托人或估價利害關(guān)系人有除依法收取估價服務(wù)費以外的利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)主動回避。三是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在估價中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力。此外，房地產(chǎn)估價師還必須具有良好的職業(yè)道德，不受任何私心雜念的影響。

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