2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)估價的要素

　　7．房地產(chǎn)估價的要素（11要素）

　　7.1估價當事人（3類當事人）

　　7.2估價目的

　　7.3估價對象

　　7.4估價時點

　　7.5 價值類型

　　7.6 估價依據(jù)

　　7.7 估價假設(shè)

　　7.8 估價原則

　　7.9 估價程序

　　7.10 估價方法

　　7.11估價結(jié)果

　　7.1估價當事人

　　房地產(chǎn)估價人員－估價服務的提供者

　　執(zhí)業(yè)資格－房地產(chǎn)估價師

　　從業(yè)資格－房地產(chǎn)估價員

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　一級資質(zhì)

　　二級資質(zhì)

　　三級資質(zhì)

　　暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)

　　估價委托人－估價服務的需求者，估價服務的對象

　　【關(guān)于估價師的重要規(guī)定】

　　房地產(chǎn)估價師只能且必須受騁于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事估價業(yè)務

　　房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬業(yè)務

　　房地產(chǎn)估價師不能以個人名義收費，必須由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費

　　【關(guān)于房地產(chǎn)估價機構(gòu)的重要規(guī)定】

　　由自然人出資

　　以有限責任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立

　　法定代表人或合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師

　　估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制

　　不同資質(zhì)等級機構(gòu)業(yè)務范圍按照估價目的劃分

　　房地產(chǎn)估價報告應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具

　　【辯析】

　　估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人之間的異同

　　概念

　　估價對象權(quán)利人：估價對象的所有人、使用人、抵押權(quán)人

　　估價對象利害人：估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人

　　估價報告使用者

　　估價委托人

　　關(guān)系

　　權(quán)利人一定是利害人，而利害人不一定是權(quán)利人

　　委托人不一定是權(quán)利人或報告使用者

　　7.2估價目的

　　是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途

　　估價目的來源于委托人的估價需要

　　估價目的將影響估價對象的范圍、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價方法，最終影響估價結(jié)果

　　7.3估價對象

　　概念

　　即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)，估價標的

　　當估價對象為房屋和土地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時，也可稱為被估價權(quán)益

　　可作為估價對象的情況

　　在建工程

　　未來狀況下的房地產(chǎn)（期房）

　　對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)（如已損毀的房屋）

　　房地產(chǎn)的局部

　　現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分（如承租房的裝飾）

　　含有房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)

　　一般類型

　　土地

　　房屋

　　構(gòu)筑物

　　在建工程

　　以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)

　　整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

　　7.4估價時點﹡

　　也稱為價值日期、估價基準日

　　是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間

　　估價時點根據(jù)估價目的來確定

　　估價時點確定在先，評估價值確定在后

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