2015房地產估價師理論與方法考點總結：謹慎原則

　　第七節(jié) 謹慎原則

　　謹慎原則是評估房地產抵押價值時應當遵循的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值，不低估房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　雖然說只要所擔保的債權不超過抵押時抵押物的價值即不違法，但由于需要處分抵押物的時間與抵押估價時點一般相隔較長，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用，屆時抵押物的價值有可能下跌，其他相關的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現(xiàn)風險高度關注，所以房地產抵押價值評估除了應遵循房地產估價的普適性原則，還應遵循謹慎原則。

　　理解謹慎原則的關鍵，是要弄清“在存在不確定性因素的情況下”。在實際估價中，房地產估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎問題，應依據確定性因素進行估價。如果面臨的是不確定性因素，當對該因素的樂觀、悲觀（保守）和折中判斷或估計會導致對房地產抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對房地產抵押價值相對偏低的估計。例如，運用收益法評估收益性房地產的抵押價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產價值評估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計值。

　　《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的下列要求：

　?。?）在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查看。

　?。?）在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

　?。?）在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

　　（4）在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)建設必要支出及應得利潤。

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發(fā)布：2007-07-13 10:07 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]