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2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié):謹(jǐn)慎原則
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第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則
謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的一項(xiàng)原則,它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí),應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎,充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失,不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值,不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。
雖然說只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過抵押時(shí)抵押物的價(jià)值即不違法,但由于需要處分抵押物的時(shí)間與抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長,而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用,屆時(shí)抵押物的價(jià)值有可能下跌,其他相關(guān)的不確定因素也較多,為確保抵押貸款的清償,擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對(duì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注,所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估除了應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)的普適性原則,還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。
理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵,是要弄清“在存在不確定性因素的情況下”。在實(shí)際估價(jià)中,房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素,則不存在謹(jǐn)慎問題,應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價(jià)。如果面臨的是不確定性因素,當(dāng)對(duì)該因素的樂觀、悲觀(保守)和折中判斷或估計(jì)會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí),則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值相對(duì)偏低的估計(jì)。例如,運(yùn)用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí),遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值,相比之下,一般的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計(jì)值。
《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法,提出了遵循謹(jǐn)慎原則的下列要求:
(1)在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí),不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。
?。?)在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤,不應(yīng)低估折舊。
?。?)在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用,選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。
?。?)在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值,不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)建設(shè)必要支出及應(yīng)得利潤。
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