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2015房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析培訓(xùn)講義:變更房地產(chǎn)價(jià)值
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1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
導(dǎo)致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有:規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計(jì)方案變更等等,主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。對(duì)房屋造成的價(jià)值損失主要包括:①房屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少。例如:修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少,就可造成房屋將來的總收益降低。②因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如:原來規(guī)劃用途為住宅,規(guī)劃修改后用途改為商業(yè),就需要對(duì)結(jié)構(gòu)和設(shè)施等進(jìn)行重新改造;若項(xiàng)目為在建工程,則需要對(duì)在建工程修改建筑設(shè)計(jì),這都需要新增投入。
2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更情況主要有:小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變更及小區(qū)配套設(shè)施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更,價(jià)值損失內(nèi)容與前述類似,同時(shí)需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更,則小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將改變房屋外部性,即通過房屋周圍環(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價(jià)值。
3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會(huì)直接影響房地產(chǎn)實(shí)體,主要通過房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。具體包括:小區(qū)周邊市政配套設(shè)施規(guī)劃變更、公用設(shè)施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周邊土地利用方式的變更等等。例如:一座住宅樓若旁邊興建一座工廠,可導(dǎo)致住宅樓價(jià)值下降。又如:小區(qū)周邊道路限行,將降低房地產(chǎn)道路通達(dá)性,也會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值損失。
4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失,涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更,則主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更,則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似,同時(shí)應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。比如:某區(qū)域原來是商務(wù)中心區(qū),規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū),則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)有所降低。
5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更主要通過房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路;原有的安靜街巷改建成了道路等級(jí)較高的雙向四車道;小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等,居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氛圍被破壞,相關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)發(fā)生明顯減損。
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