2015房地產估價師理論與方法考點：建筑物實物因素

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　　1．建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會降低其價值。但要注意不同用途、不同地區(qū)，對建筑規(guī)模的要求是不同的。

　　2．外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產價格有很大影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形方面會讓人產生不好的聯(lián)想的，則價格就低。

　　3．建筑結構

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此，不同結構的建筑物的價值會有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)。例如，磚混結構的價值一般要高于磚木結構的價值，鋼筋混凝土結構的價值一般要高于磚混結構的價值。不同結構的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上來。

　　4．設施設備

　　隨著經濟發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內設置完善的設施設備。因此，建筑物的設施設備是否齊全、完好，例如是否有電梯、中央空調、集中供熱、寬帶等，對其價值有很大影響。當然，不同用途和檔次的建筑物，對設施設備的要求有所不同。一般地說，設施設備齊全、完好的，價值就高，反之價值就低。

　　5．裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修、粗裝修和毛坯房三大類。一般地說，同類房地產，精裝修的價格要高于粗裝修的價格，粗裝修的價格要高于毛坯房的價格。當然，裝飾裝修是否適合人們的需要，其品位、質量等如何，是非常重要的因素，有些裝飾裝修不僅不能提高房地產的價值，甚至還會降低房地產的價值。

　　6．層高和室內凈高

　　人們對建筑物空間的需求本質上是對建筑物內部立體空間的需求，而不僅僅是平面，因此層高或凈高對房地產價格也會有影響。層高或凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或凈高也有一個合適的度，過高不僅會增加建造成本，而且會增加使用過程中的能源消耗，從而也會降低建筑物的價值。

　　7．空間布局

　　空間布局影響到建筑物的使用，對房地產價格有較大影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求并不相同。一般地說，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的，價值就高，反之，價值則低。尤其是住宅，平面設計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價格高低的重要因素之一。

　　8．防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照

　　通風、采光、日照既有實物因素性質，又有區(qū)位因素性質，將它們與防水、保溫、隔熱、隔聲放在一起，便于敘述和理解。建筑物應滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等要求。對建筑物防水的基本要求是，屋頂或樓板不漏水，外墻不滲雨。對建筑物保溫、隔熱的基本要求是，冬季能保溫，夏季能隔熱、防熱。對建筑物隔聲的基本要求是，為了防止噪聲和保護私密性，能阻隔聲音在室內與室外之間、上下樓層之間、左右隔壁之間、室內各房間之間傳遞。對建筑物通風的基本要求是，能夠使室內與室外空氣之間流通，保持室內空氣新鮮。對建筑物采光、日照的基本要求是，白天室內明亮，室內有一定的空間能夠獲得一定時間的太陽光照射。采光、日照尤其對住宅和辦公樓比較重要。

　　因此，上述諸方面是否良好，對房地產價格有較大影響。以日照為例，有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照。自然狀態(tài)下的日照長短，主要與所在地區(qū)的緯度高低和氣候有關。日照在一個地區(qū)基本上是相同的，因此主要是考察受到人為因素影響下的日照長短。受到人為因素影響下的日照長短，主要與朝向、周圍建筑物或者其他物體（如山體、樹木）的高度、距離等有關。一般地說，受到周圍建筑物或者其他物體遮擋的房地產的價格（尤其是住宅的價格）要低于無遮擋情況下的類似房地產的價格。日照對房地產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。

　　9．維修養(yǎng)護情況及完損程度

　　建筑物的完損程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質量等。總的來說，建筑物完好的，價值就高；反之，價值則低。

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