2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《基本制度與政策》復(fù)習(xí)資料（100）

　　房地產(chǎn)相鄰權(quán)的范圍

　　根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中主要有十個(gè)方面的房地產(chǎn)相鄰權(quán)：

　?。ㄒ唬┩ㄐ?、通道相鄰權(quán)

　　關(guān)于相鄰?fù)ㄐ袡?quán)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：（1）相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的主張必須以確有必要為前提。也就是說，只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，而處于相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權(quán)。如果除經(jīng)由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通?？梢酝ㄐ?，則相鄰方一般無權(quán)主張“通行權(quán)”。（2）主張相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的一方應(yīng)當(dāng)選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法，并且對(duì)所造成的他人損失予以適當(dāng)補(bǔ)償。

　?。ǘ┙ㄖ┕づR時(shí)占用鄰地權(quán)

　　建筑施工臨時(shí)占用鄰地權(quán)

　　對(duì)此最高法院意見第97條規(guī)定：“相鄰一方因修建、施工臨時(shí)占用他方使用的土地，占用一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失。”

　　1、相鄰一方因建筑施工需要臨時(shí)占用相鄰他方土地的，他方應(yīng)給予便利，雙方可以約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權(quán)利人不得對(duì)臨時(shí)用地人加以不合理的限制；

　　2、臨時(shí)占有方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除妨礙，恢復(fù)原狀；因臨時(shí)占用造成土地權(quán)利人損失的，占用方應(yīng)當(dāng)賠償。

　?。ㄈ╀佋O(shè)管線相鄰權(quán)

　　根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的原則和有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋的精神，在鋪設(shè)電纜、管道、架設(shè)電線及其他空中線路時(shí)，如果必須經(jīng)過相鄰他方的地下或地上時(shí)，相鄰他方不得拒絕或妨礙。雙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律的規(guī)定，協(xié)商確定補(bǔ)償辦法。土地的所有權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)保護(hù)其土地上空或地下的管線和設(shè)施。鋪設(shè)管線占用鄰地權(quán)與建筑施工臨時(shí)占用權(quán)的區(qū)別在于：后者只是施工期間內(nèi)短期、暫時(shí)占用，前者則是較長(zhǎng)時(shí)期甚至是永久占用。

　?。ㄋ模┯盟?、截水、排水、滴水相鄰權(quán)

　　對(duì)此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，最高法院意見第98條規(guī)定：“一方擅自堵截或者獨(dú)占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權(quán)請(qǐng)求排除妨礙；造成他方損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。”第99條規(guī)定：“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人預(yù)以補(bǔ)償。相鄰一方可以采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、清除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”第102條規(guī)定：“處理相鄰房屋滴水糾紛時(shí)，對(duì)有過錯(cuò)的一方造成他方損害的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其排除妨礙，賠償損失。”

　?。ㄎ澹┓离U(xiǎn)相鄰權(quán)

　　對(duì)此最高法院意見第103條規(guī)定：“相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)當(dāng)分別情況，責(zé)令消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失。”

　　相鄰防險(xiǎn)關(guān)系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產(chǎn)范圍內(nèi)放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險(xiǎn)物品的；相鄰一方房屋或其他設(shè)施有倒坍、脫落、墜落危險(xiǎn)，可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的；相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人在鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、碼頭、航標(biāo)等專用設(shè)施兩側(cè)或周圍挖土、取沙、掘井，可能動(dòng)搖上列設(shè)施基礎(chǔ)的，等等。

　　防險(xiǎn)相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：（1）要求相鄰他方保持適當(dāng)距離。這是預(yù)防危險(xiǎn)發(fā)生，避免危及本人的最基本的要求。（2）要求相鄰他方采取其他必要的預(yù)防措施。這主要是針對(duì)那些客觀上沒有或不可能保持適當(dāng)距離或即使保持一定距離也不能消除危險(xiǎn)的情況，對(duì)此相鄰他方應(yīng)依法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)程或生產(chǎn)、生活常識(shí)，采取必要的防險(xiǎn)措施。（3）要求相鄰他方及時(shí)制止危險(xiǎn)，防止損害擴(kuò)大。對(duì)危險(xiǎn)已發(fā)生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權(quán)要求行為人采取補(bǔ)救措施，修復(fù)、充實(shí)房基。

　?。┉h(huán)保相鄰權(quán)

　　根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的原則和《環(huán)境保護(hù)法》等法律法規(guī)的精神，環(huán)保相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：

　　1、相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、噪聲、粉塵時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的環(huán)境保護(hù)法，不得超過規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，不得影響相鄰他方生產(chǎn)、生活和人畜安全以及植物生長(zhǎng)。

　　2、相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時(shí)，應(yīng)當(dāng)與相鄰地方住房保持一定距離，或采取必要措施，防止污染他人生活環(huán)境。

　　3、相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動(dòng)、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產(chǎn)、生活、損害他人身心健康。

　　環(huán)保相鄰權(quán)作為權(quán)鄰權(quán)的一種，與一般意義上的環(huán)境權(quán)是不同的：后者為一切公民所享有，不以房地產(chǎn)毗鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內(nèi)的人所享有，以房地產(chǎn)相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容較為有限。

　?。ㄆ撸┩L(fēng)、采光相鄰權(quán)

　　對(duì)此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》第6條第1款也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風(fēng)。”

　　1、相鄰?fù)L(fēng)權(quán)。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風(fēng)設(shè)施，保證其室內(nèi)與室外空氣流通與變換的權(quán)利。

　　2、相鄰采光權(quán)。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進(jìn)適度光線（主要是指自然光）的權(quán)利。

　?。ò耍┑亟缦噜彊?quán)

　　根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，地界相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：

　　1、對(duì)于毗鄰?fù)恋?、山林、草原、牧?chǎng)、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方應(yīng)當(dāng)協(xié)商劃定地界。地界不清的，應(yīng)在主管機(jī)關(guān)主持下，參照歷史和現(xiàn)實(shí)情況，協(xié)商確定。相鄰各方不得越界或采用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權(quán)益；

　　2、相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權(quán)或使用權(quán)不明的，推定為相鄰各方共同所有或共同使用，雙方應(yīng)共同搞好養(yǎng)護(hù)，不得破壞。

　?。ň牛┕矇ο噜彊?quán)

　　共墻是指同一墻壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。共墻相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：

　　1、相鄰各方對(duì)共墻的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權(quán)益，一方不得實(shí)施可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的行為使用共墻；

　　2、相鄰一方需要搬遷，一般不允許拆除或拆走共墻；如果要求拆走一方對(duì)共墻享有所有權(quán)，一般也應(yīng)保留共墻，由相鄰他方折價(jià)合理補(bǔ)償；

　　3、共墻的維修和翻建，一般應(yīng)由雙方協(xié)商，合理出資出力共同承擔(dān)。

　?。ㄊ┏鞘挟惍a(chǎn)毗連房屋相鄰權(quán)

　　這是近年來出現(xiàn)的一種新型產(chǎn)相鄰權(quán)，1989年11月21日建設(shè)部發(fā)布，1990年1月1日起實(shí)施的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》對(duì)此作了較為全面的規(guī)定。該規(guī)定第5條明確指出：“所有人和使用人對(duì)房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關(guān)系。”城市異產(chǎn)房屋相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：

　　1、所有人或使用對(duì)共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施、煤氣暖氣管道設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。

　　2、異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。相鄰一方所有人無權(quán)擅自同意讓異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。

　　3、一方所有人如需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)，除須經(jīng)需市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。

　　4、異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險(xiǎn)的行為時(shí)，他方有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)發(fā)生。

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