2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《基本制度與政策》復(fù)習(xí)資料（50）

　　2）計(jì)算一半建筑面積的范圍

　?。ˋ）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　?。˙）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

　?。╟）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　（D）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

　　例題1：根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，下列項(xiàng)目中，計(jì)算一半建筑面積的是（?。?005年試題）
　　A.無頂蓋的室外樓梯
　　B.無柱的雨篷
　　C.無頂蓋的陽臺(tái)
　　D.房屋之間無上蓋的架空通廊

　　答案：A
　　解析：無頂蓋的室外樓梯屬于計(jì)算一半建筑面積的范圍。

　　3）不計(jì)算房屋面積的范圍

　?。ˋ）層高小于2.20m以下的夾層、插層、拄術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。

　　（B）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳，臺(tái)階、無柱雨篷等。

　?。╟）房屋之間無上蓋的架空通廊。

　?。―）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

　?。‥）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

　?。‵）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

　?。℅）利用引橋，高架路，高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　?。℉）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

　?。↙）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

　?。↗）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。

　　例題：應(yīng)不計(jì)算房屋面積的范圍包括（ ）
　　A、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層
　　B、層高小于2.20m的地下室
　　C、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊
　　D、房屋之間無上蓋的架空通廊E、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫
　　答案：ABDE

　　解析：有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，屬于計(jì)算一半建筑面積的范圍。

　　4）幾種特殊情況下，計(jì)算建筑面積的規(guī)定

　?。ˋ）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。

　　金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

　?。˙）房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。

　?。╟）全封閉陽臺(tái)、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影全部計(jì)算建筑面積。

　　未封閉的陽臺(tái)、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

　　（D）與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫。沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　?。‥）對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。

　?。‵）樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。

　?。℅）臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。

　　（H）與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊，槽廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

　?。↙）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。

　　例題：下列有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算的表述中，正確的有（ ）（2003年試題）
　　A.層高不超過2.20m（含2.20m）的永久性建筑不計(jì)算建筑面積
　　B.大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積
　　C.與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積
　　D.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積E.突出房屋墻面的無柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

　　答案：BD
　　解析：層高超過2.20m（含2.20m）的永久性建筑，應(yīng)計(jì)算建筑面積；與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊、突出房屋墻面的無柱雨篷，都是不計(jì)算面積的；

　　（4）成套房屋建筑面積的測(cè)算成套房屋的建筑面積：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)使用空間的水平投影面積，按以下規(guī)定計(jì)算：

　　1）套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

　　2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。

　　3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。

　　4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。

　　套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

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