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09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo):物權(quán)法解釋(八十)
物權(quán)法解釋:第八十條[建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙鋆
第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
[解釋]本條是關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配的?guī)定。
為保障業(yè)主的居住安全,保證建筑物及其附屬設(shè)施能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用,保證業(yè)主的正常生活,有必要及時對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修。
對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修,就帶來了費(fèi)用如何產(chǎn)生,業(yè)主如何負(fù)擔(dān)的問題。《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定,異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞,視同自然損壞),所需修繕費(fèi)用依下列原則處理:(1)共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕,由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(2)共有墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕),按兩側(cè)均分后,再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(3)樓蓋的修繕,其樓面與頂棚部位,由所在層房屋所有人負(fù)責(zé);其結(jié)構(gòu)部位,由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(4)屋蓋的修繕:①不上人房蓋,由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān);②可上人屋蓋(包括屋面和周邊護(hù)欄),如為各層所共用,由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān);如僅為若干層使用,使用層的房屋所有人分擔(dān)一半,其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(5)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的修繕:①各層共用樓梯,由房屋所有人按份額比例分擔(dān);②為某些層所專用的樓梯,由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(6)房屋共用部位必要的裝飾,由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(7)房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕,由所有人按份額比例分擔(dān)。
建筑物及其附屬設(shè)施不僅存在著養(yǎng)護(hù)、維修的問題,還存在著經(jīng)營收益如何分配的問題。例如,業(yè)主大會決定,將建筑物樓頂出租給企業(yè)做廣告,廣告收入如何分配,是居住頂層的業(yè)主多拿一些,還是業(yè)主平均分配;是作為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi),還是作為維修資金用于建筑物及其附屬設(shè)施的維修。《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定,利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
如何規(guī)定業(yè)主對建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用負(fù)擔(dān)、收益分配的問題,立法過程中有不同的看法。有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主所有的專有部分的面積占建筑物總面積的比例確定;有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分占建筑物的價值比例確定,還有的提出,這一比例應(yīng)當(dāng)考慮業(yè)主專有部分的面積、樓層、朝向、購買時的價錢等綜合因素。鑒于現(xiàn)實(shí)中情況復(fù)雜,各地及每個建筑區(qū)劃的具體情況不同。業(yè)主如何負(fù)擔(dān)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用,如何分配建筑物及其附屬設(shè)施的收益,是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題,業(yè)主可以依法處分,故本條規(guī)定,建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),有約定的,按照約定。對建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),沒有約定或者約定不明確的,本條做了原則性、指導(dǎo)性規(guī)定,即按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
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