房地產估價師：案例分析解題思路

　　一、綜述：

　　1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數(shù)應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數(shù)和經濟壽命）等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。

　　3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。

　　4、改錯：考估價方法在應用中的難點。

　　第一節(jié)：問答及單選題：問答題答題技巧：

　　1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

　　2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數(shù)量上也要有個底。

　　3、條理清楚，論點突出，明顯4、結構清晰：

　　一、 房地產估價的技術路線：確定房地產價格內涵和價格形成過程。

　　1、什么是技術路線？路線的三個方面

　　① 價格內涵，由目的確定② 估價思路，由原則原理確定③ 估價方法，由估價對象房地產的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質量決定。

　　2、技術路線與估價要求事項的關系？

　?、倥c估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線。

　?、谂c估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程。

　?、叟c估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。

　　※ a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內涵有密切關系。

　　b、不同類型房地產適用不同的估價方法，有不同技術路線。

　　d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉

　　房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產的房地產）

　?、芘c估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。

　　⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。

　　⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。

　　3、估價路線的確定過程：

　　① 確定估價的基本事項（對象、目的、時點）；

　?、?確定價格內涵（一定要先說清楚）；

　?、?選擇適宜方法、途徑

　　④ 方法應用要點或者需要特殊處理的地方

　　二、價格解釋對價格有爭議、疑惑

　?。▽煞N正確結果分別解釋）哪些是影響價格的因素？

　　從因素入手

　?、?目的不同，價格類型不同；

　?、?時點不同，價格不同。（動態(tài)價格）〈市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價對象也會變化>〈期限、成新、房地產狀況〉；

　?、?交易狀況是否變化〈權力束在限制約束下，交易狀況不同〉；

　　④ 估價原則〈是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉；

　?、?估價方法〈兩個機構評估，不同方法產生價格差異〉

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