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房地產估價師:案例分析解題思路
一、綜述:
1、問答:考估價的基本事項,估價目的、對象、時點(市場變化對估價結果的影響),價值內涵,技術路線,方法運用過程中應注意的問題(如參數(shù)應選取客觀值,計算折舊時應用有效經過年數(shù)和經濟壽命)等。
2、單選:考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。
3、挑錯:考對估價的一般要求,對報告的熟悉程度,基本原理的一般應用,估價方法掌握。
4、改錯:考估價方法在應用中的難點。
第一節(jié):問答及單選題:問答題答題技巧:
1、解決的辦法是:仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的,他的思路是怎樣的。順著它的思路走,才能解決問題。
2、另外,問答題一般每題都有3~5個小點,在數(shù)量上也要有個底。
3、條理清楚,論點突出,明顯4、結構清晰:
一、 房地產估價的技術路線:確定房地產價格內涵和價格形成過程。
1、什么是技術路線?路線的三個方面
① 價格內涵,由目的確定② 估價思路,由原則原理確定③ 估價方法,由估價對象房地產的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質量決定。
2、技術路線與估價要求事項的關系?
?、倥c估價方法:每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線。
?、谂c估價對象:估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程。
?、叟c估價目的:目的決定內涵,從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。
※ a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內涵有密切關系。
b、不同類型房地產適用不同的估價方法,有不同技術路線。
d、估價對象狀況(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉
房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產的房地產)
?、芘c估價時點:估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。
⑤與估價原則:技術路線反映價格形成過程,估價原則體現(xiàn)了價格形成原理,因而制定路線要遵守估價原則。
⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。
3、估價路線的確定過程:
① 確定估價的基本事項(對象、目的、時點);
?、?確定價格內涵(一定要先說清楚);
?、?選擇適宜方法、途徑
④ 方法應用要點或者需要特殊處理的地方
二、價格解釋對價格有爭議、疑惑
?。▽煞N正確結果分別解釋)哪些是影響價格的因素?
從因素入手
?、?目的不同,價格類型不同;
?、?時點不同,價格不同。(動態(tài)價格)〈市場環(huán)境、供求狀況均要變;估價對象也會變化>〈期限、成新、房地產狀況〉;
?、?交易狀況是否變化〈權力束在限制約束下,交易狀況不同〉;
④ 估價原則〈是否改變用途,最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉;
?、?估價方法〈兩個機構評估,不同方法產生價格差異〉
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