退房令發(fā)布三年間 央企地產(chǎn)格局洗牌

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2010年3月國務(wù)院國資委發(fā)布78家央企“退房令”以來，各種博弈從來就沒有停止過。三年來，伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的起伏變遷，央企地產(chǎn)格局也重 新洗牌。在剛剛過去的2012年，3家央企或國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)趕上萬科，全年銷售額突破千億元。央企“退房令”為何成為了一場“未了局”？央企到底給 房地產(chǎn)市場帶來了什么？

央企地產(chǎn)浮沉：高歌猛進破千億PK剝殼棄子忙脫手

就在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為2012年的銷售業(yè)績慶功之時，中房集團宣布賣殼“棄子”

2012年的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)華麗收官。去年初，房地產(chǎn)企業(yè)那一臉“慘淡的愁云”，早已被3月份以來高位運行的成交量一掃而光。對于萬科而言，年銷售額過千億元不再是一個人的舞蹈，央企保利地產(chǎn)(600048)和中國建筑(601668)的加入，形成了千億俱樂部三足鼎立的局面，然而，隨著地方國資背景的綠地集團的半路殺出，千億俱樂部原有的舞臺顯得有些促狹。雖然不再是一個人的獨舞，但萬科或許還是有些孤單，畢竟，它是這個舞臺上唯一一家民營企業(yè)。

幾家歡喜幾家愁。就在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為2012年的銷售業(yè)績慶功之時，中房股份(600890)遭遇了“被棄”的尷尬，而此時，中房剛剛在二級市場“脫帽”一年。1月8日，中房股份公告稱，公司第一大股東中國房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(中房集團)擬通過公開征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持公司的全部股份。

保利地產(chǎn)中國建筑綠地集團

躋身千億俱樂部

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯 示，截至1月14日，已發(fā)布業(yè)績快報的房企中，25家標桿上市房企2012年銷售額總計為9664.58億元。其中，萬科、保利、中海以及恒大4家房企合 計銷售額為4248.5億元，占上述25家上市房企2012年銷售總額的44%。在去年10月份就已經(jīng)有保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)(000024)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產(chǎn)及遠洋地產(chǎn)等11家標桿房企完成了全年銷售目標。到2012年收官，房地產(chǎn)全行業(yè)實現(xiàn)了超額完成年度任務(wù)。

緊隨萬科的步伐，2012年保利地產(chǎn)加入了房地產(chǎn)企業(yè)“千億”俱樂部。保利地產(chǎn)業(yè)績快報顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)簽約金額1017.39億元，同比增 長38.91%，為以后年度的業(yè)績增長奠定了基礎(chǔ)。公司去年實現(xiàn)營業(yè)總收入689億元，同比增長46.48%；實現(xiàn)凈利潤84.05億元，同比增長 28.69%。報告期內(nèi)公司收入與利潤均取得較大幅度增長，主要緣于公司已銷售的房地產(chǎn)項目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。

就在2006年，保利地產(chǎn)的年簽約金額數(shù)據(jù)還只是83.65億元。借著近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展之勢，保利地產(chǎn)完成了華麗轉(zhuǎn)身。與萬科有著相似的 銷售策略，保利地產(chǎn)選擇了以中小戶型為主、維持高周轉(zhuǎn)率的銷售思路。這讓它盡量避免了宏觀調(diào)控政策的影響，同時滿足了市場上的剛需和首改需求。而許多開發(fā) 商正是因為反應(yīng)較慢而導致不少戶型滯銷，影響了整體周轉(zhuǎn)。

去年1-12月份，中國建筑共取得銷售額1106億元人民幣，銷售面積968萬，分別比上年同期增長23.6%及37.7%。其中，由其控股的中海地產(chǎn)2012年共累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1115.2億港元。

2012年4月，綠地集團董事長張玉良在博鰲許下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額超千億元的心愿如期實現(xiàn)。2012年，綠地集團房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)以1078億元躍入千億房企行列，其中，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻占比超過40%，而按照綠地此前的預(yù)估，2013年商業(yè)地產(chǎn)的貢獻比例將突破60%，超過住宅而飽受詬病的摩天大樓，綠城獨創(chuàng)超高樓散售模式，只持有核心物業(yè)如酒店和商場，辦公樓能賣的全部賣掉，將高樓的回收成本從15-16年縮短至2-3年。

房地產(chǎn)企業(yè)走過了有驚無險的2012年并收益頗豐，但恒大地產(chǎn)或許還有小小的遺憾。2012年，恒大地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售額923.2億元，完 成全年800億元合約銷售計劃的115.4%，銷售額較2011年增長14.8%；累計合約銷售面積1548.5萬平方米 ，較2011年增長26.9%。距離千億體量一步之遙的恒大地產(chǎn)近日宣布，今年全年合約銷售目標為1000億元，較去年實際合約銷售高8.3%。

央企近幾年的發(fā)展確實迅猛。在房企50強榜單中，開始出現(xiàn)越來越多的央企身影。華潤置地、中國鐵建(601186)、中國中鐵(601390)、 中冶集團等央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最近三年快速增長。華潤置地2009年至2011年的銷售額一直在200億-300億元的區(qū)間徘徊，但2012年華潤置地的合 約銷售額一舉增至522億元。中國鐵建和中國中鐵的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2012年房企銷售榜中排行第23和24位，分別達到213億元和199億元。這兩家央企都 是在2009年之后才大舉進入房地產(chǎn)行業(yè)的，中國中鐵的地產(chǎn)業(yè)務(wù)2009年營業(yè)收入不足30億元，而中國鐵建曾規(guī)劃2015年前進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)20強。

保利領(lǐng)冠廣州

北京城建(600266)稱霸北京

北京、上海、廣州三個城市為保利提供的凈利潤在2010年和2011年都占到了整體的3成。在剛剛過去的2012年，廣州為保利貢獻了141億 元的住宅銷售額，也使保利首次超越富力成為當?shù)氐匿N售第一名。此前4年，富力都占據(jù)著這個位置。如果加上商業(yè)項目的出售，僅廣州一座城市，保利2012年 總銷售額達到了200億元。保利的勝利不只在廣州一座城市，武漢保利以銷售額破70億的驕人業(yè)績成為武漢樓市的絕對贏家。

中海也算是一家年銷售額過千億的房地產(chǎn)企業(yè)，不過是以港元計價。1月10日，中國海外發(fā)展有限公司宣布，2012年1至12月份，集團累計實現(xiàn) 房地產(chǎn)銷售額1115.2億港元，同比增長28.1%，累計實現(xiàn)銷售面積729.1萬平方米，同比增長30.6%。據(jù)中海介紹，去年12月份，北方區(qū)為銷 售額及銷售面積最多的地區(qū)，銷售額達16.07億港元，銷售面積達16.72萬平方米；珠三角地區(qū)為銷售額增長幅度最快的地區(qū)，銷售額達3.67億港元， 同比增長11.21%；而環(huán)渤海地區(qū)則為銷售面積增長幅度最快的地區(qū)，銷售面積達9.27萬平方米，同比增長55.80%。

北方市場支撐了中海在2012年繼續(xù)保持銷售業(yè)績前5名的位置，而在北京市場，中海更是獲得了銷售額亞軍的寶座。

中海“稱霸”北京，并不容易。2012年全年，北京市銷售額突破百億元的房企從2011年的4家升為2012年的5家，中海、保利、金融街(000402)等房企更憑借充足貨源成為年度黑馬，中海憑借115億元的銷售額險勝其他4家房地產(chǎn)企業(yè)，其中僅旗下中海九號公館單盤全年就收金45.2億元。

不過，總的來說，國企還是北京商品房銷售市場的絕對主力。北京城建、中海、保利、首開、中國鐵建、中化方興等國企以迅猛態(tài)勢搶占前十名，民企只有龍湖、SOHO中國尚存。地產(chǎn)老大萬科在北京已跌出前三。而萬科在北京市場的合作方，均是清一色的國企。

2011年僅排名第7位的北京城建，2012年銷售金額為120.65億，位列第一。接下來是中海、保利、首開，銷售金額分別為115.12億、112.5億、106.91億。四家均為國企，其中，北京城建和首開為北京市本土國企，而中海、保利則屬央企。

中房集團賣殼“棄子”

剛剛擺脫“戴帽”陰影一年，中房股份就遭遇了“被棄”的尷尬。

1月8日，中房股份公告稱，公司第一大股東中房集團擬通過公開征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持公司的全部股份。而這，或是因為中國交通建設(shè)集團對旗下兩個地產(chǎn)融資平臺中房置業(yè)股份有限公司、中房重實地產(chǎn)股份有限公司的清理終于明晰。

2010年8月19日，國務(wù)院國資委宣布將以無償行政劃撥的方式把中房集團整體并入中國交建(601800)集團后，中國交建集團的房地產(chǎn)資產(chǎn)的平臺就有了中房股份和中房地產(chǎn)(000736)兩個A股上市平臺。

中房股份公告顯示，中房集團是中房股份的第一大股東，持有后者10979.9224萬股，占中房股份總股本的18.96%。根據(jù)股權(quán)分置改革的 承諾，上述股份已于2012年1月5日禁售期滿，禁售期滿之后，中房集團通過證券交易系統(tǒng)出售中房股份的價格應(yīng)不低于7元/股。

從經(jīng)營情況來看，中房地產(chǎn)的情況要比中房股份好很多，雖然兩家公司均已摘星脫帽，但中房股份目前仍在虧損，而中房地產(chǎn)已大幅盈利，其預(yù)計2012年凈利潤為13024萬元，比2011年增長80.16%。如此來看，中房股份成為“棄子”也在情理之中。

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