房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制

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目前，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商共同面臨著如何求生存、求發(fā)展，這也是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。眾所周知，企業(yè)存在的終極目標(biāo)就是以盈利為目的，追求利潤的最大化，房地產(chǎn)公司也不例外。為了實(shí)現(xiàn)生存發(fā)展的需要，企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部挖潛、加強(qiáng)成本控制

目前，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商共同面臨著如何求生存、求發(fā)展，這也是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。眾所周知，企業(yè)存在的終極目標(biāo)就是以盈利為目的，追求利潤的最大化，房地產(chǎn)公司也不例外。為了實(shí)現(xiàn)生存發(fā)展的需要，企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部挖潛、加強(qiáng)成本控制等方式來謀求利潤。要有效地控制項(xiàng)目的成本，就要在項(xiàng)目決策和實(shí)施的各個(gè)階段，從前期立項(xiàng)、項(xiàng)目市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定、工程施工過程管理、合同管理、竣工結(jié)算等多方面采取措施，通過技術(shù)方案比選，經(jīng)濟(jì)分析等，把成本控制的觀念和手段滲透和運(yùn)用到開發(fā)各環(huán)節(jié)的措施之中。成本的有效控制對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。

下面就筆者數(shù)年在房地產(chǎn)行業(yè)從事成本控制的經(jīng)歷談一些粗淺的認(rèn)識(shí)：

一、項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的成本控制：

我國長期以來普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的項(xiàng)目管理和造價(jià)控制，卻把成本管理的主要精力花在項(xiàng)目的施工階段，而在這個(gè)階段木已成舟，進(jìn)行成本控制事倍功半、收效甚微。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%～90％。由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，不注重加強(qiáng)成本控制，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)大。因此在設(shè)計(jì)任務(wù)書中要明確對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支），真正實(shí)現(xiàn)成本管理的綜合性和全程性。

1.實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位。在選擇設(shè)計(jì)單位的時(shí)候，要引進(jìn)競爭機(jī)制，同時(shí)加強(qiáng)招標(biāo)管理工作。積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)。通過設(shè)計(jì)招標(biāo)擇優(yōu)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案。從而確保設(shè)計(jì)的先進(jìn)經(jīng)濟(jì)以及適用合理，在源頭上面避免了因設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題而造成的返工和增加建設(shè)成本。

2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)。積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中行之有效的控制方法，亦是控制建設(shè)投資規(guī)模的有效措施之一。設(shè)計(jì)人員接到設(shè)計(jì)任務(wù)書后，應(yīng)先將投資分解到各個(gè)專業(yè)，然后再分解到各單項(xiàng)工程和單位工程，作為設(shè)計(jì)造價(jià)控制目標(biāo)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)注意三算對(duì)比控制，盡量避免設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不被輕易突破。

3、施工圖審查。施工圖設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)工作的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，所以，要對(duì)于設(shè)計(jì)單位的圖紙質(zhì)量在設(shè)計(jì)交底的基礎(chǔ)上進(jìn)行全面的審核工作。一般在比較成熟的房地產(chǎn)公司，各個(gè)部門設(shè)置的都比較齊全。這時(shí)候就要召集工程部、預(yù)算部等相關(guān)部門進(jìn)行集體會(huì)審，發(fā)揮集體的智慧。對(duì)于各個(gè)專業(yè)之間圖紙的矛盾盡早發(fā)現(xiàn)，盡早提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)考慮不周而帶來的額外成本支出。

二、在招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)：

工程造價(jià)的計(jì)價(jià)具有多次性特點(diǎn)，而工程價(jià)格形成的主要階段是招投標(biāo)階段。在我國目前推行工程量清單招標(biāo)，工程量清單招標(biāo)實(shí)行了量價(jià)分離、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，即招標(biāo)人承擔(dān)量的風(fēng)險(xiǎn)，投標(biāo)人承擔(dān)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。審查施工單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)是組織招標(biāo)工作的核心。

1、招標(biāo)前資格審核。初選投標(biāo)對(duì)象，防止不合資條件者攪局。采取資質(zhì)預(yù)審機(jī)構(gòu)與招標(biāo)其他機(jī)構(gòu)相對(duì)分離的方式和集體研究會(huì)審的機(jī)制。在符合工程項(xiàng)目要求的資質(zhì)范圍內(nèi)對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行優(yōu)選，重點(diǎn)考察投標(biāo)人資信、實(shí)力和業(yè)績，優(yōu)中選優(yōu)，把好關(guān)口。找到一個(gè)可靠的投標(biāo)單位不是僅僅看對(duì)方所提供的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營信息，如果時(shí)間條件允許的話，還應(yīng)對(duì)初審合格投標(biāo)單位進(jìn)行實(shí)地考察。信譽(yù)良好、實(shí)力雄厚的施工單位對(duì)于開發(fā)企業(yè)以后的成本管理能夠起到一定的保障作用。因此，要求施工單位要具有足夠的技術(shù)資金等實(shí)力，并能夠滿足招標(biāo)文件要求的最低資質(zhì)等級(jí)。

2、確定中標(biāo)單位。我國從2000年1月1日起實(shí)施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，該部法律規(guī)定了適用市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的管理制度，對(duì)以往的招標(biāo)投標(biāo)體制作出了新的規(guī)定。2000年7月國家建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定》12號(hào)令，第一次明確了“最低價(jià)中標(biāo)”的原則。這里的最低價(jià)指的是企業(yè)所能夠承受的有理由可信的一個(gè)最終報(bào)價(jià)。推行無標(biāo)底招標(biāo)，合理低價(jià)中標(biāo)法，無疑對(duì)于開發(fā)商的成本控制具有積極意義，開發(fā)商可以利用最少的投資而得到功能齊全的建設(shè)實(shí)體。但如何判定投標(biāo)人低于成本報(bào)價(jià)，以及在眾多分項(xiàng)報(bào)價(jià)中如何判定屬低于成本的不平衡報(bào)價(jià)是評(píng)標(biāo)過程中的難點(diǎn)，也是易出現(xiàn)人為操控的地方。因此實(shí)施過程中還需不斷的總結(jié)、完善，應(yīng)探索制訂出招投標(biāo)人都能夠接受的低于成本報(bào)價(jià)的判別方法和標(biāo)準(zhǔn)，使該方法真正體現(xiàn)公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

三、施工階段成本控制：

盡管依據(jù)有關(guān)資料，在這一階段影響工程投資的比例大概只有10％左右，但是這一階段卻是資金大量投入的階段，如果不加強(qiáng)控制，就會(huì)產(chǎn)生投資失控，從而超過預(yù)期的目標(biāo)成本，產(chǎn)生投資浪費(fèi)。

1、工程變更管理：由于工程的建設(shè)周期長，涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜，受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際情況與招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的情況相比會(huì)發(fā)生一些變化，因此在施工過程中間很難避免的出現(xiàn)工程變更。而當(dāng)變更不可避免時(shí)，應(yīng)從成本控制的角度按照以下原則：如果出現(xiàn)了變更，應(yīng)當(dāng)盡快變更；工程變更后，要盡快的落實(shí)變更，否則只會(huì)擴(kuò)大變更帶來的成本損失；對(duì)于變更所涉及島的費(fèi)用要進(jìn)行及時(shí)的估算，以便在以后的工程成本動(dòng)態(tài)控制中做到心里有數(shù)，防止超過目標(biāo)成本。

2、簽證單管理：引起現(xiàn)場簽證發(fā)生的原因有各種各樣，現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作。首先要嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。使現(xiàn)場第一線的工程管理人員牢牢樹立成本控制的意識(shí)，要認(rèn)識(shí)到簽證是一件很嚴(yán)肅的事情。其次，對(duì)于涉及到成本費(fèi)用變化的簽證單都要經(jīng)過成本控制專業(yè)人員的初步估算，估算出簽證對(duì)于總成本的影響大小，做到心中有數(shù)。必要時(shí)，可以發(fā)出成本控制預(yù)警提示，從而對(duì)下一步的工程施工方案或者設(shè)計(jì)進(jìn)行必要調(diào)整。

3、妥善處理索賠：工程索賠是在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了應(yīng)當(dāng)由對(duì)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而遭受損失時(shí)，向另一方提出賠償要求的行為。應(yīng)該看到索賠是一種經(jīng)濟(jì)（或者工期）補(bǔ)償行為，而不是懲罰，索賠的損失結(jié)果與被索賠人的行為并不一定在法律上構(gòu)成因果關(guān)系，正確的開展索賠有利于促進(jìn)雙方加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行合同，合理確定工程造價(jià)。索賠工作要按合同規(guī)定的程序進(jìn)行，在實(shí)際工作中間遇到的大多是承包商向開發(fā)商的索賠。站在開發(fā)商的角度，也應(yīng)該進(jìn)行合理的反索賠，以合法合理的手段的保護(hù)自己的權(quán)利受益。這就要求在施工過程中要收集各種信息資料以及隱蔽各種驗(yàn)收記錄以及工程質(zhì)量文件，做到有理有據(jù)。

四、加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更：

合同就是約束雙方當(dāng)事人明確各自的“責(zé)”、“權(quán)”、“利”關(guān)系并受法律保護(hù)的文件。必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。開發(fā)商必須重視合同以及合同管理。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動(dòng)態(tài)性。每個(gè)建設(shè)工程無論大小或是所處的階段，一般工程款項(xiàng)的支付都是以各式各樣的合同為前提依據(jù)的，由此可見合同在成本控制方面所處的重要地位。

1、合同簽訂的嚴(yán)謹(jǐn)性。作為成熟的開發(fā)商，要形成合同簽訂的流轉(zhuǎn)制度，即：在簽訂合同時(shí)，要在公司內(nèi)部各個(gè)部門之間進(jìn)行會(huì)簽，發(fā)揮各部門的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。這就要求各個(gè)相關(guān)部門必須熟悉建設(shè)工程施工條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和習(xí)慣規(guī)范。全面提升企業(yè)合同管理人員的素質(zhì)，包括他們的思想水平、法制水平、文字能力和業(yè)務(wù)能力。比如財(cái)務(wù)部主要針對(duì)付款條件的審核，成本部主要審核合同造價(jià)條款以及成本控制，工程部主要審核工程質(zhì)量條款等等。合同應(yīng)力求細(xì)致嚴(yán)密，工期合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清產(chǎn)生日后扯皮現(xiàn)象。我司在這方面已比較完善。

2、合同的動(dòng)態(tài)性管理。所謂動(dòng)態(tài)性就是注重履約全過程的情況變化，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改、變更、補(bǔ)充或者中止甚至終止。有效的預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用支出。不要以為合同簽訂就是萬事大吉，將合同束之高閣，不對(duì)合同的履行進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，很有可能就會(huì)因?yàn)楹贤墓芾聿簧贫沟贸杀驹黾?。在合同履行過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，從而更有效地控制工程造價(jià)。

五、竣工結(jié)算階段的成本控制：

工程竣工結(jié)算是指承包商按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格，并符合合同要求后，向開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的最終工程價(jià)款結(jié)算。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算是整個(gè)工程造價(jià)控制的最后一環(huán)，竣工結(jié)算應(yīng)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程實(shí)際造價(jià)的真實(shí)反映，也是對(duì)于開發(fā)企業(yè)制工程造價(jià)能力的考驗(yàn)。該階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。

1、首先結(jié)算內(nèi)容要符合招標(biāo)文件以及合同條款。即：只有符合招標(biāo)文件以及合同條款的內(nèi)容才可以作為結(jié)算結(jié)算依據(jù)，才能列入竣工結(jié)算；其次，應(yīng)按合同約定的與結(jié)算相關(guān)條款對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審核。

2、核實(shí)變更簽證和檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。簽證單是施工單位在結(jié)算時(shí)候爭取更大利潤的慣用手段。對(duì)于所有的簽證單都要核實(shí)其合理性、有效性和必要性，對(duì)于設(shè)計(jì)變更，要有設(shè)計(jì)、校審人員簽字并蓋公章，經(jīng)建設(shè)方和監(jiān)理工程師審查同意。結(jié)算審核時(shí)應(yīng)核對(duì)隱蔽工程驗(yàn)收記錄和驗(yàn)收簽證，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致方可列入結(jié)算。對(duì)于這類書面資料，最好采用三級(jí)審查方式：即首先由監(jiān)理公司初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由建設(shè)方現(xiàn)場工程部做好復(fù)審工作，最后送到成本部門進(jìn)行終審，以提高效率。

3、工程量計(jì)算的審核。工程量是工程造價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)，是施工單位計(jì)算工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)，審計(jì)人員不僅要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，還應(yīng)對(duì)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)和施工有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。結(jié)算工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場簽證單等進(jìn)行核算，并按規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。應(yīng)該對(duì)容易產(chǎn)生計(jì)算工程量出入的作為重點(diǎn)審查，比如：土方、基礎(chǔ)、砌體、鋼筋以及混凝土、裝飾裝修等。

4、定額套用和取費(fèi)的審查。定額單價(jià)是定額子目所耗用的人工、材料和機(jī)械費(fèi)用的指令性指標(biāo)。一般的項(xiàng)目可直接套用，少數(shù)項(xiàng)目需要換算。對(duì)直接套用單價(jià)的主要審查其有無錯(cuò)套、高套。由于換算項(xiàng)目越來越多，所以，要加強(qiáng)換算子目的驗(yàn)算審核。關(guān)于取費(fèi)主要審查有無抬高取費(fèi)基數(shù)，取費(fèi)類別是否與招標(biāo)文件和承包合同的要求一致。

總之，由于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，投資額巨大，成本管理與造價(jià)控制是一項(xiàng)復(fù)雜而煩瑣的系統(tǒng)工程。要有效地控制建設(shè)工程造價(jià)，就要把控制重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期的投資決策和設(shè)計(jì)階段，尤其應(yīng)抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段，以取得事半功倍的效果。加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的主動(dòng)控制，強(qiáng)化全過程的動(dòng)態(tài)管理和監(jiān)督，對(duì)進(jìn)一步提高建設(shè)工程項(xiàng)目投資效益具有很重要的意義。只有這樣才能在激烈的國際、國內(nèi)競爭中立于不敗之地，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與造價(jià)控制才能真正取得滿意的效果，更好地適應(yīng)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

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