北京二手房瘋漲，樓市出現(xiàn)搶房高潮

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　　最瘋狂的是二手房網(wǎng)簽記錄。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，7月北京市二手住宅成交量為17130套，環(huán)比6月上漲25.8%，同比去年7月上漲99.7%，漲幅接近1倍，為2011年調(diào)控以來的最高值。而據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測，7月北京二手房網(wǎng)簽量為18807套，環(huán)比6月上升26.54%，已逼近2010年最高點。

　　但與此同時，北京庫存卻沒有相應(yīng)增長。二手房網(wǎng)簽記錄逐步攀高，使房價尤其是二手房價的壓力日益增加。

　　“搶房”時代

　　盡管上周陰雨連綿，但并沒有阻止商品房網(wǎng)簽記錄的上漲。亞豪機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)稱，上周(7月23日-29日)，北京市期房、現(xiàn)房商品住宅累計成交2778套，成交面積32.1萬平米，環(huán)比之前一周(7月16日-22日)，成交套數(shù)上升40.2%，成交面積增加35.2%。

　　這一周，北京開盤入市的項目達到10個。其中最令人矚目的是7月25日開盤的首開國風美唐。按照該項目的對外說法，“單日勁銷8億”，接近于“日光盤”。國風美唐開盤主推戶型為80-140平米的兩居至三居，均價21500元/平方米。

　　高明(化名)參與了首開國風美唐排號過程。在他看來，“這不是叫日光，而是小時光?！碑斕烊顺庇縿拥幕鸨瑘雒孀尭呙飨肫鹆嗽?jīng)的“搶鹽”情景。

　　據(jù)了解，該樓盤二期7月25日進入選房環(huán)節(jié)的約有431套左右，而當天進入搖號選房環(huán)節(jié)的人數(shù)竟高達1391人左右(開發(fā)商稱數(shù)字經(jīng)過公證)，供需比約為1：3。

　　這些客戶還不是首開國風美唐的全部意向購房者。參與搖號的1391人，均參加了一個“2萬抵5萬”的活動，由開發(fā)商與某網(wǎng)站合作推出，實際就是變相收取意向認購金。還有一部分僅排號但沒有參與搖號的意向購房者，因為該樓盤最終開盤價高于其最初宣傳價而止步。

　　高明排的是七百五十多號。原本他并不想去了，但銷售員提前勸說他，“一般推出400多套房源，排號的人要達到2倍左右才能完全消化，所以，你還是有戲的”。

　　“我是兩點五十去的，那會兒大約叫了260號。到五點左右的時候，我往選房的房間里面看了看，只剩下面積為140平方米，起價300萬的，還有一層和頂層的。最多也就剩十幾套。也就是說，這時候就沒了。我算了下，每個人選房的時間也就三分鐘，幾乎放棄不選的很少。”高明決定放棄選房，“走的時候看到一位老大爺手里拿了1200多號還在那等著呢?！?/p>

　　值得注意的是，高明坦承，他并不是剛需購房人群，他是出于投資的想法。他認為，自己要買夠三四套房才足夠保證資產(chǎn)保值。21世紀不動產(chǎn)分析師粟日說，不管從新房配比結(jié)構(gòu)還是二手房全款買賣比例來看，均表明北京樓市改善型需求在升溫，到7月，改善型的需求已逐漸占據(jù)市場主要地位。

　　據(jù)高明最近的看房經(jīng)歷，他深刻感受到了樓市交易的火爆，已開始催動房價上漲?！白罨鸨氖嵌址?，有一次上午去問總價才120萬，下午再問業(yè)主就漲到了125萬?！?/p>

　　瘋狂的網(wǎng)簽記錄

　　在恐慌性購買推動下，樓市成交已經(jīng)在多月保持高位，即便是傳統(tǒng)的淡季。

　　雖然7月北京新建商品房網(wǎng)簽量為17178套，環(huán)比下降16.24%，但新建住宅(含保障房)仍處于回升通道。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京7月成交新建住宅11959套，與6月的11983套基本持平，只微降0.2%。比去年同期上漲30.9%。目前成交量已經(jīng)連續(xù)3個月突破1萬套。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清稱，市場因素對于購房者心理預(yù)期影響越來越強，成為左右當前新增需求的主因。連續(xù)幾個月成交量的高位增長，市場熱銷項目的優(yōu)惠取消，央行連續(xù)降息以及地方調(diào)控頻現(xiàn)松動，都會導(dǎo)致部分購房者由于害怕“房價上漲”而入市。尤其在7月上半月，日均成交量竟高達440套。

　　成交量的上漲必然帶來價格的不斷反彈。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計去年10月至今入市的項目，在6月和7月都有成交的有123個，價格漲幅在5%以上的有26個，占比為21.1%(其中包含8個別墅和高端項目)，而均價降幅在1000元以上的僅有14個。二手房價格上漲更為明顯。據(jù)統(tǒng)計，7月全市二手住宅成交均價為23210元/平方米，今年首次超過23000元/平方米，成交均價同比下降約8%，但環(huán)比繼續(xù)小幅上漲。

　　另外，相關(guān)網(wǎng)站發(fā)布數(shù)據(jù)稱，今年1 月-6 月北京市網(wǎng)簽成交套數(shù)為32460套，同比2011 年同期的23023套，漲幅達41%。另外值得注意的是，商品房成交價也于6月突破2萬元大關(guān)。

　　6月以來，商品房庫存量不再像往常一樣增長。8月1日，記者登錄北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，北京市目前可售住宅僅82040套(包括期房和現(xiàn)房)。該庫存標準甚至低于2009年“搶房時代”的庫存數(shù)量。

　　成交大幅增長，庫存不增或減少，令房價反彈的壓力越來越沉重。

　　7月31日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的專題報告《我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系研究》指出，2012年上半年商品房潛在存銷比為低于2011年，從對2012年全年土地購置與商品房銷售的預(yù)測值來看，易居預(yù)計2012年末的潛在存銷比將持續(xù)下行，這就意味著2013-2014年商品房供應(yīng)偏緊，如果需求持續(xù)釋放，則房價上漲壓力較大。這些潛在存貨壓力偏小、房價反彈壓力偏大的城市包括，廣州、烏魯木齊、北京、成都、廈門、西安、南京、寧波等。

　　一位正在進行上報取證工作的項目負責人透露，針對目前樓市回暖的趨勢，北京市住建委已開始動員開發(fā)商盡量選擇工作日開盤，以避免熱銷樓盤周末開盤引起過多關(guān)注。另外，據(jù)該人士稱，建委還在嚴格管控項目價格，要求報價不得超過區(qū)域最高系數(shù)。由于中央督查組這幾天正在北京市督查調(diào)研，售價較高的項目估計按時拿到銷售證的可能性較低。