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做好“七點”避免二手房合同風險
要點一:確認房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。
要點二:明確雙方違約責任
因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時間。
目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對于賠付時間卻沒有具體款項,這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降,因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起規(guī)定期限內(nèi)向賣方支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實。
要點三:標明付款過戶時間
在實際操作中買方會將房款分為定金、首付款、余款和尾款四部分在不同時間段打給房主。因此,賣方需要明確買方的付款時間,買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。
要點四:注明費用交接時間
這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項費用的交接年月日。如果是公房交易,對于物業(yè)等費用的交納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫明。
要點五:有代理費明細單
隨著中介市場的不斷完善,消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。但是,目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細單,這中間就會存在信息的不對等,最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時,一定要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。
要點六:買方須見房主
現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務(wù),因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作,即經(jīng)紀公司在收取定金后,還會帶其他客戶看房,最后誰出價高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款,即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任,而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者,如果此時您能夠行使自身權(quán)利,要求約見房主當面核實,就會揭穿其不軌行為。
要點七:學會使用補充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
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