買賣二手房不要想偷稅小心得不償失

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　　部分市民建議用遠(yuǎn)低于市場(chǎng)成交價(jià)來(lái)簽訂購(gòu)房合同，即可避稅。但記者從太原市地稅局了解到，稅務(wù)部門現(xiàn)在采用“太原市存量房?jī)r(jià)格評(píng)估計(jì)稅系統(tǒng)”來(lái)計(jì)稅，這套系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算出的二手房評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)很接近，成交雙方很難大額逃稅。尤其需要提醒的是，二手房買家不按實(shí)際成交價(jià)納稅并逃稅的話，可能會(huì)造成自家固定資產(chǎn)縮水，并且逃稅事實(shí)一經(jīng)稅務(wù)部門查實(shí)，還會(huì)面臨處罰。

　　1 二手房交易 陰陽(yáng)合同曾遍地二手房交易，主要繳納的有契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅等幾大類。在2010年4月之前，太原地稅局對(duì)二手房交易征收稅款，按房屋單價(jià)不低于稅務(wù)部門公布的分片基準(zhǔn)價(jià)來(lái)計(jì)稅。二手房買賣雙方簽訂的交易合同中所顯示的成交價(jià)格，若高過(guò)分片基準(zhǔn)價(jià)，則依“就高不就低”的原則來(lái)計(jì)稅。

　　據(jù)了解，太原市于2009年出臺(tái)了《城區(qū)二手住宅交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)》，按地理位置的優(yōu)劣將太原分為A、B、C、D、E五類地區(qū)，A類地區(qū)的二手房基準(zhǔn)價(jià)最高，E類地區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)最低。這個(gè)二手房分片基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，僅為市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)的50%甚至30%。這意味著，二手房成交雙方按照基準(zhǔn)價(jià)來(lái)簽購(gòu)房合同，即可比按市場(chǎng)價(jià)簽合同省出一半甚至更多的納稅款。

　　于是，為了逃稅，大批二手房成交者都會(huì)簽訂“陰陽(yáng)”兩份合同，一份是為逃稅的低價(jià)合同，另一份則是按實(shí)際成交價(jià)簽訂的合同。以地處省城A類地區(qū)的青年路某高層住宅為例，舊基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為3600元/平方米。一套100平方米的兩居房按基準(zhǔn)價(jià)簽約，如是購(gòu)房業(yè)主的首套住宅，應(yīng)繳納的契稅款僅為五六千元。而按市場(chǎng)價(jià)7000元/平方米計(jì)算，購(gòu)房業(yè)主則需要繳納10500元的契稅。

　　有著多年二手房經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)歷的米學(xué)東先生證實(shí)說(shuō)，兩年前大部分的二手房成交雙方，均會(huì)按稅務(wù)部門公布的五類地區(qū)二手房分片基準(zhǔn)價(jià)來(lái)簽訂成交合同，以此避稅。

　　2 新評(píng)估系統(tǒng) 房屋信息無(wú)遺漏   不過(guò)，當(dāng)記者今年6月24日再次來(lái)到太原市地稅局房地產(chǎn)交易稅收大廳后，了解到，現(xiàn)在二手房交易全部按“太原市存量房?jī)r(jià)格評(píng)估計(jì)稅系統(tǒng)”自動(dòng)計(jì)算出的評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)稅、征稅。二手房買賣者已很難再通過(guò)“陰陽(yáng)合同”方式避稅。

　　據(jù)介紹，太原市地稅局于2010年4月1日起，開始運(yùn)行更加科學(xué)的“太原市存量房房屋價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)”。在此之前，太原地稅局會(huì)同我省權(quán)威的房屋價(jià)值評(píng)估公司，對(duì)全市六城區(qū)的15000棟50余萬(wàn)套、有合法產(chǎn)權(quán)的住宅進(jìn)行了數(shù)據(jù)采集。

　　在太原市地稅局直屬二分局，記者看到工作人員點(diǎn)擊進(jìn)入“太原市存量房房屋價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)”，錄入某房屋的土地丘地號(hào)及地址，電腦屏幕隨即彈出這套房屋的基本信息。房屋基本信息內(nèi)容包括：房子的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、建筑年代、面積、有無(wú)電梯、產(chǎn)權(quán)人姓名及身份證號(hào)、住宅樓外觀照片、歷次交易的時(shí)間和價(jià)格等數(shù)十條房屋的基礎(chǔ)信息。如果這套房子成交，系統(tǒng)會(huì)按上述條件計(jì)算出此房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。工作人員輸入購(gòu)房雙方的身份證號(hào)，即可查出成交雙方的購(gòu)房記錄。根據(jù)購(gòu)房人的購(gòu)房次數(shù)、國(guó)家規(guī)定的二手房納稅標(biāo)準(zhǔn)，自動(dòng)計(jì)算出房屋的評(píng)估價(jià)及納稅總款額。

　　此系統(tǒng)計(jì)算稅款時(shí)，仍按“就高不就低”原則來(lái)計(jì)稅，即二手房買賣雙方簽訂的購(gòu)房合同中所顯示的成交價(jià)格，若高于電腦系統(tǒng)計(jì)算的評(píng)估價(jià)，稅務(wù)部門將按高價(jià)來(lái)計(jì)稅；若購(gòu)房合同成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，則按評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)稅。

　　3 評(píng)估價(jià)格 隨市場(chǎng)行情定期調(diào)整“太原市存量房?jī)r(jià)格評(píng)估計(jì)稅系統(tǒng)”自動(dòng)計(jì)算的房屋評(píng)估價(jià)，比原來(lái)的分片基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)更接近市場(chǎng)成交價(jià)，并隨著樓價(jià)的變動(dòng)定期上下浮動(dòng)，以減少房產(chǎn)交易過(guò)程中的納稅爭(zhēng)議。

　　以平陽(yáng)路建于1989年的某小區(qū)6層磚混樓為例，該棟樓2單元三層中戶的57平方米兩居房，在2009年10月的首次評(píng)估期價(jià)格為4878元/平方米。至2011年12月31日，這套房子的評(píng)估價(jià)上調(diào)至5709元/平方米。記者在太原搜房網(wǎng)、住在龍城網(wǎng)站查詢到此地段同結(jié)構(gòu)、相似的兩居房報(bào)價(jià)為6200元至6500元/平方米。

　　太原市地稅局直屬二分局工作人員介紹，評(píng)估公司及稅務(wù)部門已將太原市6城區(qū)50余萬(wàn)套存量住宅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入了評(píng)估系統(tǒng)。眼下，相關(guān)部門正在采集錄入全市具備合法產(chǎn)權(quán)的商鋪、寫字樓基礎(chǔ)信息。將來(lái)，稅務(wù)部門和評(píng)估公司還會(huì)將新建商品住宅、新建商鋪、新建寫字樓等房屋基礎(chǔ)信息全部錄入到系統(tǒng)之內(nèi)。今后，數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)的樣本點(diǎn)會(huì)越來(lái)越多、數(shù)據(jù)信息也會(huì)更加準(zhǔn)確科學(xué)。

　　2011年10月，我省11個(gè)設(shè)區(qū)市地稅部門的“存量房?jī)r(jià)格評(píng)估計(jì)稅系統(tǒng)”全部上線運(yùn)營(yíng)。配合此項(xiàng)工作的山西瑞友房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的估價(jià)師張?jiān)品逋嘎?，全省進(jìn)行如此龐大、繁雜、細(xì)致的工作，是為將來(lái)的房產(chǎn)稅征收打好信息采集基礎(chǔ)工作。

　　4 一時(shí)逃稅 資產(chǎn)縮水麻煩多“購(gòu)房人的心理是很矛盾的，想貸款，希望房子的評(píng)估價(jià)越高越好；面臨納稅，又想讓房子的評(píng)估價(jià)越低越好。”太原市地稅局直屬二分局的工作人員稱，按照稅收征收管理法規(guī)定，納稅人不如實(shí)申報(bào)繳稅款將面臨處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。另外，購(gòu)房者為避稅，按低價(jià)來(lái)納稅，還可能會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)縮水的后果。

　　2011年夏天，太原市地稅局直屬二分局就曾接待過(guò)一位急著補(bǔ)交稅款的女士。這位女士于2009年在省城購(gòu)買了一套二手三居房，市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)高達(dá)63萬(wàn)元。為了避稅，這位女士按當(dāng)時(shí)的分片基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、30萬(wàn)元簽了購(gòu)房合同。2011年，該女士的兒子準(zhǔn)備自費(fèi)出國(guó)留學(xué)。按照留學(xué)國(guó)家的政策，需要家長(zhǎng)提供具有法律效力、且有一定額度的家庭固定資產(chǎn)和合法收入證明。而他們家的房產(chǎn)只能按30萬(wàn)元寫入證明，達(dá)不到對(duì)方的要求。這位女士只好到稅務(wù)局補(bǔ)稅，她不但得接受逃稅處罰，還得按每日欠稅款額的萬(wàn)分之五繳納了欠稅滯納金。

　　無(wú)獨(dú)有偶，省城五一路某房產(chǎn)中介門店店長(zhǎng)吳宇帆告訴記者，他的一位客戶為了避稅也按低價(jià)簽訂了購(gòu)房合同。但在2010年離婚時(shí)，法院按低價(jià)成交的房屋買賣合同作為分割夫妻財(cái)產(chǎn)的依據(jù)，引起雙方激烈紛爭(zhēng)?！胺孔訜o(wú)論判給哪一方，都是一頓口舌?！眳怯罘Q，直至法院委托評(píng)估公司對(duì)房屋價(jià)值做了重新評(píng)估，此事才告一段落。

　　太原市地稅局房地產(chǎn)交易稅收大廳工作人員介紹，按照現(xiàn)行的二手房交易相關(guān)稅收政策，成交的二手房是成交雙方惟一住房，而且在90平方米以下，成交已滿5年的，需要繳納稅款的比例和金額是最少的。擁有多套住房、購(gòu)房不滿五年再次交易、及購(gòu)房面積超過(guò)90平方米的任何一種情形，成交雙方所要繳納的稅款會(huì)增加不少。國(guó)家正在通過(guò)差別化稅收，來(lái)調(diào)控成交過(guò)熱、價(jià)格不斷走高的樓市，并鼓勵(lì)首次購(gòu)房者購(gòu)房。

　　隨著房產(chǎn)信息采集數(shù)據(jù)的健全，今后購(gòu)房者的購(gòu)房記錄、擁有房產(chǎn)的數(shù)量，及每套房子的基礎(chǔ)信息全部有案可查，想逃稅、避稅的空間會(huì)逐漸縮小。而個(gè)人購(gòu)房貸款、向相關(guān)機(jī)構(gòu)提供資產(chǎn)證明時(shí)，將會(huì)依托稅務(wù)及房管系統(tǒng)的房產(chǎn)數(shù)據(jù)網(wǎng)來(lái)自動(dòng)計(jì)算出房屋評(píng)估價(jià)，避免一套房子有多個(gè)成交價(jià)的混亂局面。

　　
　　分片基準(zhǔn)價(jià)、現(xiàn)行評(píng)估價(jià)計(jì)稅差別二手房交易主要稅項(xiàng)：

　　營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：不滿5年，按成交額5.675%稅率征稅；購(gòu)買成交已滿5年的143平方米以下普通住房，可減免。

　　契稅：90平方米以下，且為購(gòu)房家庭惟一住宅，按成交額1%計(jì)稅；90至143平方米普通住宅，且是家庭惟一住宅，按成交額1.5%計(jì)稅；143平方米以下普通住宅，或不是家庭惟一住房的，按成交額3%計(jì)稅；143平方米以上的住宅，無(wú)論是否為家庭惟一住宅，都按成交額4%計(jì)稅。

　　個(gè)人所得稅：銷售家庭自住未滿5年，按成交額1%計(jì)稅；銷售家庭自住滿5年的惟一住房，可以減免。