2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)（11）

7.4.4 投資利息

投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：

（1）應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；③開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息。

（2）計(jì)息期的長(zhǎng)短。計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度。其起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次付清，所以，其計(jì)息的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。有些費(fèi)用不是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在一段時(shí)間（如開(kāi)發(fā)期或建造期）內(nèi)連續(xù)發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來(lái)劃分，精確的測(cè)算也可按半年、季、月來(lái)劃分。

（3）計(jì)息的方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。

（4）利率的高低。有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過(guò)來(lái)，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。

（5）計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

（6）名義利率和實(shí)際利率。在復(fù)利計(jì)息的情形下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率（又稱(chēng)有效利率）的概念。例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等。

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