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房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第二章（5）
18.出讓的概念
出讓
是指國家將國有土地使用權(quán)在一定上限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為
出讓金
是指通地有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租
出讓的含義
出讓是土地一級市場，由國家壟斷，一方必定是國家
經(jīng)出讓取得使用權(quán)的單位，只有使用權(quán)，所有權(quán)依然歸國家所有。在期限內(nèi)對土地擁有占有、使用、收益、處分權(quán)（部分處分權(quán)）；土地使用權(quán)可以入市，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有
使用者只有在向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書
集體土地不經(jīng)征收不得出讓
出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點（民事關(guān)系）
19.出讓方式
方式（四種）
招標
拍賣
掛牌
協(xié)議
應采用招拍掛的情形
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地（五類）
其它性質(zhì)，同一土地有兩個以上意向用地者的
20.出讓的一般規(guī)定（招拍掛的共同要求）
招拍掛都必須發(fā)布公告
招拍掛都應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則
掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結(jié)束日前2天
市縣政府土管部門應當根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或底價
標底或底價不得低于國家最低標準
確定招標標底、拍賣和掛牌的起叫價、底價、投標競買保證金，應該實行集體決策
招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結(jié)束前應保密
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