房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第二章（5）

　　18.出讓的概念

　　出讓

　　是指國家將國有土地使用權(quán)在一定上限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為

　　出讓金

　　是指通地有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租

　　出讓的含義

　　出讓是土地一級市場，由國家壟斷，一方必定是國家

　　經(jīng)出讓取得使用權(quán)的單位，只有使用權(quán)，所有權(quán)依然歸國家所有。在期限內(nèi)對土地?fù)碛姓加?、使用、收益、處分?quán)（部分處分權(quán)）；土地使用權(quán)可以入市，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有

　　使用者只有在向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書

　　集體土地不經(jīng)征收不得出讓

　　出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點（民事關(guān)系）

　　19.出讓方式

　　方式（四種）

　　招標(biāo)

　　拍賣

　　掛牌

　　協(xié)議

　　應(yīng)采用招拍掛的情形

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地（五類）

　　其它性質(zhì)，同一土地有兩個以上意向用地者的

　　20.出讓的一般規(guī)定（招拍掛的共同要求）

　　招拍掛都必須發(fā)布公告

　　招拍掛都應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則

　　掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天

　　市縣政府土管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價

　　標(biāo)底或底價不得低于國家最低標(biāo)準(zhǔn)

　　確定招標(biāo)標(biāo)底、拍賣和掛牌的起叫價、底價、投標(biāo)競買保證金，應(yīng)該實行集體決策

　　招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動結(jié)束前應(yīng)保密

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