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2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí)指南(2)
2.4.3.3 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
(1)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
1)過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系,當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度,就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象;而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系,如果市場價格偏離實際價值太遠(yuǎn),而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的,房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。
2)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高,危害更大,屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生,就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。
3)房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機(jī)性泡沫存在的話,往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段,這時供給的增長速度已經(jīng)超過需求,空置率上升,價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說,當(dāng)泡沫產(chǎn)生時,市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時,市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個角度來說,如果泡沫產(chǎn)生,就必然會引起過度開發(fā);但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的;
4)從市場參與者的參與動機(jī)來看:“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資,通常是為獲得長期收益;而“泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐,他們不考慮土地的用途和開發(fā),通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積,以待價格更高時拋出。
(2)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系
房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā),都是用來描述房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)實際價格對房地產(chǎn)基本市場價值的偏離,是房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn),這是兩,者的共同點。“過熱”不一定就產(chǎn)生泡沫,但“過熱”是市場產(chǎn)生“泡沫”的前提,也是誘因之一。如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段,投機(jī)性行為沒有得到有效抑制(包括市場規(guī)則和政府政策),市場信息的不透明程度較高,且開發(fā)商的財務(wù)杠桿也比較高,那么開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大且投機(jī)性行為容易迅速蔓延,在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生,同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。
2.4.3.4 房地產(chǎn)泡沫的衡量
我們可以從多個角度,來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手,“實際價格/理論價格”、“房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率”、“房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo),都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。
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