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2015房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考試重點(9)

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  4.3 個人住房貸款的風險

  操作風險-對客戶調(diào)查不深入,容易出現(xiàn)假按揭

  信用風險-開發(fā)商和購房者兩方面的問題

  市場風險-包括市場供求風險、市場周期風險、政策性風險、變現(xiàn)風險和利率風險

  管理風險-銀行的管理能力不高,如借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件等

  法律風險

  【2009年真題】

  商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括( )。
  A.開發(fā)商違法預(yù)售
  B.借款人賴賬不還
  C.借款人拖延還款
  D.房地產(chǎn)市場供需失衡

  【答案】D
  【解析】D屬于市場風險。

  【2008年真題】

  個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中,與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風險有( )。
  A.惡意欺詐
  B.市場疲軟
  C.項目拖期
  D.質(zhì)量糾紛
  E.違法預(yù)售

  【答案】ACDE
  【解析】B屬于市場風險,不屬于信用風險。

  【2007年真題】

  銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時,如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件,則會給銀行帶來( )。
  A.操作風險
  B.法律風險
  C.信用風險
  D.管理風險

  【答案】D
  【解析】注意區(qū)分這幾種風險的含義。

  【2006年真題】

  銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于( )風險。
  A.信用
  B.管理
  C.法律
  D.操作

  【答案】D

  4.4 金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求

  合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

  擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)

  合理確定抵押率

  處置抵押物的渠道暢通

  4.5 個人住房抵押貸款的風險管理

  嚴格遵守貸款年限、貸款價值比率方面的規(guī)定,抵押物的價值的確定,以物業(yè)在該次買賣交易中的成交價格或評估價格的較低者為準

  詳細審查借款人的相關(guān)信息

  通過各處信息判斷借款人的還款能力

  考核借款人還款能力

  在發(fā)放貸款前應(yīng)對新建房進行整體性估價

  【重點】如何考核借款人的還款能力(兩個指標)

  月還款額與收入比控制在50%以下

  月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下

  房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入

  所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額)/月均收入

  【2006年真題】

  銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款;該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看,該家庭的月均收入應(yīng)不低于( )元。
  A.3583
  B.3909
  C.4300
  D.4778

  【答案】 C
  【解析】考核指標房產(chǎn)支出與收入比。本題中沒有提及其它債務(wù)問題,所以不計算第二個指標。

  月房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月收入=(2000+150)/月收入<50%,則月收入>4300

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發(fā)布:2007-07-11 11:44    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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