2015房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考試重點（9）

　　4.3 個人住房貸款的風險

　　操作風險－對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭

　　信用風險－開發(fā)商和購房者兩方面的問題

　　市場風險－包括市場供求風險、市場周期風險、政策性風險、變現(xiàn)風險和利率風險

　　管理風險－銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件等

　　法律風險

　　【2009年真題】

　　商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（ ）。
　　A．開發(fā)商違法預(yù)售
　　B．借款人賴賬不還
　　C．借款人拖延還款
　　D．房地產(chǎn)市場供需失衡

　　【答案】D
　　【解析】D屬于市場風險。

　　【2008年真題】

　　個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風險有（ ）。
　　A．惡意欺詐
　　B．市場疲軟
　　C．項目拖期
　　D．質(zhì)量糾紛
　　E．違法預(yù)售

　　【答案】ACDE
　　【解析】B屬于市場風險，不屬于信用風險。

　　【2007年真題】

　　銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（ ）。
　　A．操作風險
　　B．法律風險
　　C．信用風險
　　D．管理風險

　　【答案】D
　　【解析】注意區(qū)分這幾種風險的含義。

　　【2006年真題】

　　銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風險。
　　A．信用
　　B．管理
　　C．法律
　　D．操作

　　【答案】D

　　4.4 金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求

　　合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

　　擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)

　　合理確定抵押率

　　處置抵押物的渠道暢通

　　4.5 個人住房抵押貸款的風險管理

　　嚴格遵守貸款年限、貸款價值比率方面的規(guī)定，抵押物的價值的確定，以物業(yè)在該次買賣交易中的成交價格或評估價格的較低者為準

　　詳細審查借款人的相關(guān)信息

　　通過各處信息判斷借款人的還款能力

　　考核借款人還款能力

　　在發(fā)放貸款前應(yīng)對新建房進行整體性估價

　　【重點】如何考核借款人的還款能力（兩個指標）

　　月還款額與收入比控制在50%以下

　　月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下

　　房產(chǎn)支出與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入

　　所有債務(wù)與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額）/月均收入

　　【2006年真題】

　　銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（ ）元。
　　A．3583
　　B．3909
　　C．4300
　　D．4778

　　【答案】 C
　　【解析】考核指標房產(chǎn)支出與收入比。本題中沒有提及其它債務(wù)問題，所以不計算第二個指標。

　　月房產(chǎn)支出與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費）/月收入=（2000+150）/月收入＜50%，則月收入＞4300

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