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2015房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考試重點(9)
4.3 個人住房貸款的風險
操作風險-對客戶調(diào)查不深入,容易出現(xiàn)假按揭
信用風險-開發(fā)商和購房者兩方面的問題
市場風險-包括市場供求風險、市場周期風險、政策性風險、變現(xiàn)風險和利率風險
管理風險-銀行的管理能力不高,如借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件等
法律風險
【2009年真題】
商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括( )。
A.開發(fā)商違法預(yù)售
B.借款人賴賬不還
C.借款人拖延還款
D.房地產(chǎn)市場供需失衡
【答案】D
【解析】D屬于市場風險。
【2008年真題】
個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中,與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風險有( )。
A.惡意欺詐
B.市場疲軟
C.項目拖期
D.質(zhì)量糾紛
E.違法預(yù)售
【答案】ACDE
【解析】B屬于市場風險,不屬于信用風險。
【2007年真題】
銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時,如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件,則會給銀行帶來( )。
A.操作風險
B.法律風險
C.信用風險
D.管理風險
【答案】D
【解析】注意區(qū)分這幾種風險的含義。
【2006年真題】
銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于( )風險。
A.信用
B.管理
C.法律
D.操作
【答案】D
4.4 金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求
合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)
擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)
合理確定抵押率
處置抵押物的渠道暢通
4.5 個人住房抵押貸款的風險管理
嚴格遵守貸款年限、貸款價值比率方面的規(guī)定,抵押物的價值的確定,以物業(yè)在該次買賣交易中的成交價格或評估價格的較低者為準
詳細審查借款人的相關(guān)信息
通過各處信息判斷借款人的還款能力
考核借款人還款能力
在發(fā)放貸款前應(yīng)對新建房進行整體性估價
【重點】如何考核借款人的還款能力(兩個指標)
月還款額與收入比控制在50%以下
月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下
房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入
所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額)/月均收入
【2006年真題】
銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款;該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看,該家庭的月均收入應(yīng)不低于( )元。
A.3583
B.3909
C.4300
D.4778
【答案】 C
【解析】考核指標房產(chǎn)支出與收入比。本題中沒有提及其它債務(wù)問題,所以不計算第二個指標。
月房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月收入=(2000+150)/月收入<50%,則月收入>4300
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