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房地產(chǎn)估價師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義50
4. 風險分析
4.1 風險分析的界定
4.2 風險分析的一般過程
4.3 風險估計與評價的常用方法
4.4 概念分析的步驟與概率確定方法
4.5 概念分析中的期望值法
4.6 蒙特卡洛模擬法
4.1 風險分析的界定
項目在財務評價中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)大部分來自對未來情況的預測與估算,由此得出的評價指標及決策具有很大的風險
風險因素確定而發(fā)生概念未知-盈虧平衡分析和敏感性分析
風險因素確定而且發(fā)生概念可估-風險分析
4.2 風險分析的一般過程(三階段)
風險辨識
風險估計
風險評價
4.3 風險估計與評價的常用方法
風險估計與評價常用方法
調(diào)查和專家打分法
解析方法
蒙特卡洛模擬法
解析法與蒙特卡洛法的區(qū)別
解析方法要求對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進行概率估計,蒙特卡洛法要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實現(xiàn)隨機抽樣
解析法主要用于解決一些簡單的風險問題,蒙特卡洛法適用于多變動因素的分析
4.4 概念分析的步驟與概率確定方法
概念分析的思路
通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率,計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的財務評價指標,就可以說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀況下的風險程度
概率分析的步驟
列出需要進行概率分析 不確定性因素
選擇概率分析使用的財務評價指標
分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率
計算在規(guī)定的概率條件下財務評價指標的累積概率,并確定臨界點發(fā)生的概率
概率的確定方法
確定各因素發(fā)生變化的概率是風險分析的第一步,也是關(guān)鍵的一步
概率類型
客觀概率-在過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進行統(tǒng)計歸納得出的
主觀概率-人們的主觀估計
4.5 概念分析中的期望值法
4.5.1 期望值法分析的步驟
4.5.2 五個重要指標
4.5.2 判定標準
4.5.1 期望值法分析的步驟
選用凈現(xiàn)值作為分析對象,并選定不確定因素
確定各個不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍
分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概念
計算五個指標
各年凈現(xiàn)值的期望值
整個壽命周期凈現(xiàn)值的期望值
各年凈現(xiàn)值標準差
整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差
標準差系數(shù)
計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率,累積概率越大,項目所承擔的風險越小
對以上分析結(jié)果進行綜合評價,說明項目是否可行及承擔風險大小
4.5.2 五個重要指標
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