科學(xué)、客觀的房地產(chǎn)估價(jià)是課征物業(yè)稅基礎(chǔ)

　　物業(yè)稅是一種對(duì)房地產(chǎn)保有階段征收的稅，一般以房地產(chǎn)的價(jià)值或收入為依據(jù)征收?！拔飿I(yè)”一詞譯自英語(yǔ)，在我國(guó)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。現(xiàn)代意義上的物業(yè)稅，在中世紀(jì)的英格蘭已出現(xiàn)。物業(yè)稅的征收將增加政府的轉(zhuǎn)移支付能力，避免兩極分化的進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)社會(huì)公平，從而有助于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

　　物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，財(cái)產(chǎn)稅是世界絕大多數(shù)國(guó)家普遍開征的稅，是各國(guó)地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。在美國(guó)，物業(yè)稅是各地方政府財(cái)政資金的支柱性來(lái)源，一般要占地方財(cái)政收入的50%-80%；在加拿大，物業(yè)稅主要作為地方稅種由市政府征收，市政當(dāng)局在確定稅率及應(yīng)稅額上具有權(quán)限，財(cái)產(chǎn)稅在地方政府的收入中所占的比重在35%-40%之間；在日本，物業(yè)稅也是作為地方稅由市政當(dāng)局征收，應(yīng)稅對(duì)象是土地、房屋及應(yīng)折舊資產(chǎn)；在我國(guó)的香港地區(qū)，實(shí)施物業(yè)稅主要是對(duì)業(yè)主來(lái)自物業(yè)的收入（如租金）征稅，物業(yè)稅被規(guī)定為“是向本港土地及/或樓宇的業(yè)主所征收的稅項(xiàng)”。另外像墨西哥、俄羅斯、法國(guó)、意大利等國(guó)均對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收土地稅或財(cái)產(chǎn)稅。在房地產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅是國(guó)際通行的做法。

　　2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》指出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”從此，“物業(yè)稅”由一個(gè)人們陌生的術(shù)語(yǔ)變成大眾熟悉的概念。

　　一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅都是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值課稅。房地產(chǎn)估價(jià)在稅收上的運(yùn)用稱為房地產(chǎn)評(píng)稅。按評(píng)稅值征稅是發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅法中一條很重要的原則。評(píng)稅值是以一定的估價(jià)原則和估價(jià)方法求得評(píng)估值再乘以一定的比率而得到的。按房地產(chǎn)評(píng)稅值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，使多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財(cái)產(chǎn)的少繳稅。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，估價(jià)值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。美國(guó)等國(guó)的物業(yè)稅都是把房地產(chǎn)的年度價(jià)值的一定比例作為征稅依據(jù)，課稅價(jià)值通?；诘⒉灰欢ǖ扔谄涫袌?chǎng)價(jià)值，美國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)稅基大概是其財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的30%至70%之間。通常情況下，美國(guó)地方政府的評(píng)稅師每年都要重新核定房地產(chǎn)課稅價(jià)值。按評(píng)估值征稅可以較好地調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，保護(hù)土地資源，也可以促進(jìn)納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。另外，當(dāng)納稅人對(duì)自己所繳納的稅款質(zhì)疑時(shí)，可請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)以鑒定稅款繳納依據(jù)是否科學(xué)、客觀。房地產(chǎn)估價(jià)是一種專門職業(yè)，由于其專業(yè)技術(shù)性極強(qiáng)，事關(guān)公眾利益，甚至是人民財(cái)產(chǎn)安全，不是可以隨意做出的，而是由經(jīng)過(guò)專門的教育和培訓(xùn)、具有相應(yīng)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員來(lái)完成的。我國(guó)自1994年以法律形式確立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度至今已有11年的時(shí)間，期間已形成行業(yè)準(zhǔn)入制度、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和理論體系、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織——中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。目前我國(guó)已經(jīng)取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)約為28000人，其中進(jìn)行注冊(cè)執(zhí)業(yè)的有近25000人。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師完全有能力勝任物業(yè)稅課征時(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估任務(wù)。

　　開征物業(yè)稅需要一套完整的評(píng)估體系。如何合理評(píng)估不斷變化的房地產(chǎn)價(jià)值從而征收物業(yè)稅也將是有關(guān)方面面臨的一個(gè)重要問(wèn)題，需要社會(huì)各方力量的支持，更加需要房地產(chǎn)估價(jià)師從理論和實(shí)踐兩方面加以提高和準(zhǔn)備，以迎接物業(yè)稅評(píng)估的重要任務(wù)。

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