紐約往下上海向上 兩地房價(jià)已比肩

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和許多在美國其他地方買房，在過去一年里經(jīng)歷了房價(jià)跳水的屋主相比，紐約的業(yè)主算是幸運(yùn)的，因?yàn)榉績r(jià)的下跌只在10%到20%，并且，相關(guān)報(bào)告顯示，今年第三季度，紐約的房價(jià)略有回升，季度銷售數(shù)量也較上一季度上升。

消費(fèi)者近一階段被壓抑的需求、上升的消費(fèi)信心、更強(qiáng)的股市推動(dòng)需求，都是促使房價(jià)回升的重要原因，最重要的是，低于往年的銷售價(jià)格讓買家在今年夏天大量買房。

超級(jí)富豪紐約“撿便宜”

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)最新的數(shù)據(jù)，紐約-韋恩-白平原（New York-Wayne-White Plains）大都會(huì)地區(qū)今年第三季度公寓房價(jià)比上一季度上漲15%達(dá)到29.75萬美元。不過和去年同期的32.4萬美元相比,還是降了8.2%， 銷售價(jià)格大大低于往年。

紐約市共分成五個(gè)區(qū)，曼哈頓、布魯克林、皇后區(qū)、布朗士（Bronx）和斯坦頓島（Staten Island）。其中曼哈頓是最繁華的區(qū)域，這里匯集了眾多的商業(yè)大樓、百貨商場以及高檔住宅區(qū)，房價(jià)也明顯高于其他區(qū)。根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估公司米勒-塞繆爾的數(shù)據(jù)，今年第三季度，曼哈頓公寓的平均價(jià)格為近158萬美元，比去年同期的近181萬美元下降了12.7%，但是比今年第二季度的153萬美元仍上升了3%。

同期高檔公寓的下降幅度更大。因此，不少超級(jí)富豪在今年夏天趁機(jī)撿了“大便宜”。著名影星麥當(dāng)娜以3200萬美元購買了曼哈頓上城東面一套面積1.2萬平方英尺、帶車庫和漂亮大花園的豪宅，這套別墅原來的叫價(jià)是4500萬美元。俄羅斯的一位億萬富翁花費(fèi)3700萬美元買下了時(shí)代華納中心一套8300平方英尺的頂層公寓，這套公寓開始的叫價(jià)是6500萬美元，之后降至4900萬美元，最后只以接近原叫價(jià)一半的價(jià)格成交。

此外，雷曼兄弟公司前首席執(zhí)行官理查德·福爾德（Richard Fuld）最近以近2600萬美元的價(jià)格出售了位于公園大道上擁有16個(gè)房間的合作公寓，較其最初的開價(jià)低了600萬美元。

紐約房價(jià)：買得起未必住得起

今年第三季度，曼哈頓公寓的中數(shù)價(jià)格為101萬美元，平均價(jià)格為158萬美元，約為1080萬元人民幣。折算為單價(jià)，相當(dāng)于每平方米8萬多元人民幣。

根據(jù)美國地理數(shù)據(jù)供應(yīng)商ESRI的數(shù)據(jù)，紐約市2009年的平均家庭收入為近7.5萬美元，扣掉1/3的稅費(fèi)后，一年剩下大約5萬美元。這樣算起來，假設(shè)將家庭收入全部用于購房的話，以一戶美國家庭每年的收入，大約20年可以在曼哈頓買房。

如果不在曼哈頓買房，可以在布魯克林、皇后區(qū)、布朗士或者斯坦頓島買房，同樣的面積，價(jià)格會(huì)明顯下降約一半以上。而這些區(qū)域都有方便的公交車系統(tǒng)和地鐵，一般一個(gè)小時(shí)以內(nèi)可以到達(dá)曼哈頓。紐約-韋恩-白平原大都會(huì)地區(qū)平均公寓的房價(jià)接近30萬美元，相當(dāng)于200多萬元人民幣。如果家庭收入全部用于購房，當(dāng)?shù)鼐用翊蠹s只需6年即可買房。

不過值得注意的是，美國到處都是稅收，買房后的房產(chǎn)稅是一筆長期且并不輕松的負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)稅的計(jì)算方式非常復(fù)雜，總體來說，紐約市的房產(chǎn)稅在2%~5%，這意味著，一套近30萬美元左右的房子，每年還要負(fù)擔(dān)1萬美元左右的房產(chǎn)稅。

而根據(jù)上海市人力資源和社會(huì)保障局、上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2008年度全市職工平均工資為39502元。如果以一個(gè)家庭兩人收入計(jì)算，年家庭收入大約將近8萬元人民幣，那么，如果要在上海市中心區(qū)域購買一套100平方米的公寓，以市中心均價(jià)4萬元/平方米計(jì)，即使全部家庭收入用于購房，則至少需要50年。

當(dāng)然，以上海年平均收入在市中心以外的市區(qū)（即所謂的內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間）購房，以新房價(jià)格2萬元/平方米、面積100平方米計(jì)算，則至少需花費(fèi)25年。如以外環(huán)區(qū)域1萬元/平方米、100平方米計(jì)算，以一戶家庭8萬元的平均年收入至少也需要12年。

即使是曼哈頓的高檔公寓，即主要集中在曼哈頓上城的高檔住宅，價(jià)格也遠(yuǎn)沒有想象的那么夸張。如目前的紐約市長彭博就住在曼哈頓的上城東面。該區(qū)域高檔公寓的平均價(jià)格在今年第三季度為每平方英尺1655美元，相當(dāng)于12萬多元人民幣/平方米。不過這些高檔公寓一般面積都在200平方米以上，所以，平均價(jià)格也高達(dá)近500萬美元一套。

而經(jīng)過今年豪宅市場的“爆發(fā)”之后，上海的高檔公寓價(jià)格也已漲至10萬元/平方米左右。目前外灘及陸家嘴區(qū)域的一線江景公寓的售價(jià)普遍在10萬元/平方米以上，以湯臣一品為首的高檔公寓售價(jià)最高已達(dá)15萬~16萬元/平方米。而上海市中心的新天地板塊的高檔公寓價(jià)格也高達(dá)8萬元/平方米以上。

不過，與上海買房之后“一勞永逸”所不同的是，曼哈頓的高檔公寓不但要買得起，還要住得起。因?yàn)檫@些公寓每年需繳納的房產(chǎn)稅就高達(dá)10多萬美元。