12種無(wú)效的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同

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1、以欺詐手段簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

2、以脅迫的手段簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、生命、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

3、乘人之危而簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件而簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

4、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)均由由其法定代理人代理簽訂合同，由他們獨(dú)立簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

6、惡意串通所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

7、沒(méi)有簽訂書(shū)面合同又無(wú)據(jù)可查的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據(jù)可查的，屬無(wú)效合同。

8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    與軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)、期房、拆遷公告范圍內(nèi)戶(hù)籍凍結(jié)、未經(jīng)抵押權(quán)人同意、未經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意、權(quán)屬有爭(zhēng)議、已被法院查封或依法限制轉(zhuǎn)讓、上市出售后形成新的住房困難、擅自改變住房性質(zhì)、縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其不宜出售、經(jīng)濟(jì)適用房不夠上市出售條件的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

9、公司產(chǎn)權(quán)沒(méi)有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為公司產(chǎn)權(quán)，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)沒(méi)有公司法人簽字簽章和沒(méi)有股東（股份制企業(yè)）聯(lián)名簽署的同意出售書(shū)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

10、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    法律規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人（共有產(chǎn)權(quán)人及承租人）在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在同等條件下不購(gòu)買(mǎi)的應(yīng)當(dāng)以書(shū)面的形式放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

11、買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽訂的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
    外籍人士因不屬于中國(guó)合法的自然人，其合法的身份有待國(guó)家公證機(jī)關(guān)予以確認(rèn)，因此買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽訂的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同，經(jīng)公證處公證后方可生效。

12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
     非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業(yè)法人以及機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體法人，非法人組織包括個(gè)人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)以及其他非法人的社會(huì)組織。這類(lèi)合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機(jī)構(gòu)如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)部、銷(xiāo)售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備訂立合同的能力，與其簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。