蘭州二手房將實行新的計稅價格

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　　問：請您解釋一下什么是存量房？

　　答：存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，也叫“二手房”。按照市場上普遍對于存量房的理解，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊。近年來，隨著房產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，存量房交易日趨活躍，規(guī)范存量房交易行為、強化存量房稅收管理顯得尤為必要。

　　問：什么是存量房批量評稅技術(shù)？

　　答：房地產(chǎn)批量評稅技術(shù)是根據(jù)《中華人民共和國稅收征管法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定的計稅原則，由稅務(wù)機關(guān)采用科學(xué)的方法，按照規(guī)定的程序，對納稅人交易的存量房進行市場價格評估，得出存量房交易價格估值，將估值下浮一定比例后，形成存量房交易價格評估值，與納稅人申報的交易價格進行比較，對于申報價格高于交易價格評估值的，按申報價格計稅；對于申報價格明顯低于交易價格評估值的，按照核定計稅價格征稅。

　　問：為什么要應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)核定存量房計稅價格？有什么目的和意義？

　　答：2009年以來，財政部和國家稅務(wù)總局在全國范圍部署開展應(yīng)用房地產(chǎn)批量評稅技術(shù)加強存量房稅收征管工作，這是遵照黨的十七大和國家“十二五”規(guī)劃關(guān)于深化財稅體制改革、強化房地產(chǎn)市場調(diào)控的一項立足當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)的重要舉措。應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)加強存量房稅收征管，有利于建立存量房納稅申報評估機制，防范“陰陽合同”形成的稅收風(fēng)險，進一步樹立廣大納稅人依法誠信納稅的意識；有利于依法治稅，堵塞稅收漏洞，營造依法、公平納稅的稅收環(huán)境；有利于提高征管效率，簡化辦稅流程，全面提升存量房交易稅收征管水平，促進蘭州市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　問：開展存量房批量評稅工作有什么法律依據(jù)？

　　答：開展存量房評稅工作，是稅法賦予稅務(wù)機關(guān)的職責(zé)?！吨腥A人民共和國稅收征管法》第三十五條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(四)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；(六)納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》第4條規(guī)定“成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定?！薄吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額?！薄吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條規(guī)定：“納稅人條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：(一)按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；(二)按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；(三)按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1＋成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)”。

　　問：我市就“二手房”市場價格評估做了哪些工作？

　　答：開展存量房評稅工作，也是上級稅務(wù)機關(guān)的部署和要求。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》規(guī)定要求，我市應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)加強存量房稅收征管工作，在蘭州市人民政府的直接領(lǐng)導(dǎo)下，由蘭州市地方稅務(wù)局具體組織實施，采用科學(xué)的方法，按照規(guī)定的程序，通過公開招標(biāo)確定了8家有一定實力的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，共有1041人參與，完成了對68個街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、309個社區(qū)、2139個小區(qū)，共計13091幢住宅樓、1756幢商用住房的現(xiàn)場信息采集和錄入任務(wù)，對現(xiàn)有的存量房進行市場價格評估，得出存量房交易價格估值，聘請專家予以確認(rèn)。整個工作自2011年9月1日啟動，于2012年6月30日圓滿完成。

　　問：新的存量房交易計稅價格自2012年10月15日開始施行后，納稅人辦理繳納稅收業(yè)務(wù)需要哪些程序？

　　答：自2012年10月15日起，納稅人辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，即按照蘭州市存量房交易計稅基準(zhǔn)價格對納稅人交易的存量房進行價格估值，按照核定計稅價格征稅。具體的辦稅流程詳見蘭州市地稅局網(wǎng)站的布告，納稅人也可致電12366納稅服務(wù)熱線查詢。在此，通過新聞媒體衷心希望廣大納稅人給予理解和支持。