蘭州二手房將實(shí)行新的計(jì)稅價(jià)格

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　　問(wèn)：請(qǐng)您解釋一下什么是存量房？

　　答：存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋，也叫“二手房”。按照市場(chǎng)上普遍對(duì)于存量房的理解，存量房主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤的尾盤、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊。近年來(lái)，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，存量房交易日趨活躍，規(guī)范存量房交易行為、強(qiáng)化存量房稅收管理顯得尤為必要。

　　問(wèn)：什么是存量房批量評(píng)稅技術(shù)？

　　答：房地產(chǎn)批量評(píng)稅技術(shù)是根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征管法》、《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的計(jì)稅原則，由稅務(wù)機(jī)關(guān)采用科學(xué)的方法，按照規(guī)定的程序，對(duì)納稅人交易的存量房進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，得出存量房交易價(jià)格估值，將估值下浮一定比例后，形成存量房交易價(jià)格評(píng)估值，與納稅人申報(bào)的交易價(jià)格進(jìn)行比較，對(duì)于申報(bào)價(jià)格高于交易價(jià)格評(píng)估值的，按申報(bào)價(jià)格計(jì)稅；對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯低于交易價(jià)格評(píng)估值的，按照核定計(jì)稅價(jià)格征稅。

　　問(wèn)：為什么要應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)核定存量房計(jì)稅價(jià)格？有什么目的和意義？

　　答：2009年以來(lái)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局在全國(guó)范圍部署開(kāi)展應(yīng)用房地產(chǎn)批量評(píng)稅技術(shù)加強(qiáng)存量房稅收征管工作，這是遵照黨的十七大和國(guó)家“十二五”規(guī)劃關(guān)于深化財(cái)稅體制改革、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一項(xiàng)立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的重要舉措。應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)加強(qiáng)存量房稅收征管，有利于建立存量房納稅申報(bào)評(píng)估機(jī)制，防范“陰陽(yáng)合同”形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步樹(shù)立廣大納稅人依法誠(chéng)信納稅的意識(shí)；有利于依法治稅，堵塞稅收漏洞，營(yíng)造依法、公平納稅的稅收環(huán)境；有利于提高征管效率，簡(jiǎn)化辦稅流程，全面提升存量房交易稅收征管水平，促進(jìn)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　問(wèn)：開(kāi)展存量房批量評(píng)稅工作有什么法律依據(jù)？

　　答：開(kāi)展存量房評(píng)稅工作，是稅法賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)的職責(zé)?！吨腥A人民共和國(guó)稅收征管法》第三十五條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(四)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；(六)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的?！吨腥A人民共和國(guó)契稅暫行條例》第4條規(guī)定“成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定?！薄吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。”《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定：“納稅人條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：(一)按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；(二)按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；(三)按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×(1＋成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)”。

　　問(wèn)：我市就“二手房”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估做了哪些工作？

　　答：開(kāi)展存量房評(píng)稅工作，也是上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)的部署和要求。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》規(guī)定要求，我市應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)加強(qiáng)存量房稅收征管工作，在蘭州市人民政府的直接領(lǐng)導(dǎo)下，由蘭州市地方稅務(wù)局具體組織實(shí)施，采用科學(xué)的方法，按照規(guī)定的程序，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定了8家有一定實(shí)力的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，共有1041人參與，完成了對(duì)68個(gè)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、309個(gè)社區(qū)、2139個(gè)小區(qū)，共計(jì)13091幢住宅樓、1756幢商用住房的現(xiàn)場(chǎng)信息采集和錄入任務(wù)，對(duì)現(xiàn)有的存量房進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，得出存量房交易價(jià)格估值，聘請(qǐng)專家予以確認(rèn)。整個(gè)工作自2011年9月1日啟動(dòng)，于2012年6月30日?qǐng)A滿完成。

　　問(wèn)：新的存量房交易計(jì)稅價(jià)格自2012年10月15日開(kāi)始施行后，納稅人辦理繳納稅收業(yè)務(wù)需要哪些程序？

　　答：自2012年10月15日起，納稅人辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，即按照蘭州市存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)納稅人交易的存量房進(jìn)行價(jià)格估值，按照核定計(jì)稅價(jià)格征稅。具體的辦稅流程詳見(jiàn)蘭州市地稅局網(wǎng)站的布告，納稅人也可致電12366納稅服務(wù)熱線查詢。在此，通過(guò)新聞媒體衷心希望廣大納稅人給予理解和支持。