地震災(zāi)后對(duì)中國(guó)房市的六大思考

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    思考一：政策調(diào)控或?qū)⒓訌?qiáng)實(shí)施力度，災(zāi)后將加大扶持力度

    回顧2007年的房地產(chǎn)的形勢(shì)，這些旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)的政策舉措的實(shí)施效果尚未顯現(xiàn)，在2008年中國(guó)房市剛剛開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)苗頭的時(shí)候，各種社會(huì)、自然災(zāi)害頻頻來(lái)臨，給原本清晰的房市又蒙上了一絲面紗。同時(shí)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，普通住宅所占比例過(guò)低問(wèn)題未有根本改觀。各地政府在落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控方案細(xì)則的工作力度仍待加強(qiáng)。

    國(guó)務(wù)院近期發(fā)出通知，各地政府一手抓抗震救災(zāi)，一手抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)。盡管從目前來(lái)看，政策調(diào)控的效果初見(jiàn)端異，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)和落實(shí)的核心目標(biāo)。

    在地震災(zāi)區(qū)，國(guó)家出臺(tái)很多優(yōu)惠政策，將加大扶持力度，全民抗震救災(zāi)，社會(huì)全力進(jìn)行災(zāi)后重建工作，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)肯定產(chǎn)生影響，但對(duì)于房市政策落實(shí)和房市理性回歸的大趨勢(shì)，不會(huì)產(chǎn)生影響或影響不大！

    思考二：房地產(chǎn)金融想國(guó)際化縱深挺進(jìn)，部分房產(chǎn)國(guó)企主戰(zhàn)巴蜀

    去年是中國(guó)金融全面開(kāi)放的第一年，從去年上半年來(lái)看，外資銀行應(yīng)經(jīng)進(jìn)入，在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立法人銀行，開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)，可以預(yù)計(jì)其為境內(nèi)外高端客戶提供個(gè)貸的可能性應(yīng)該上升。但其它非金融業(yè)主體的外資機(jī)構(gòu)在人民幣升值預(yù)期前提下，已先一步進(jìn)入國(guó)內(nèi)，其在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的投資行為已經(jīng)受到監(jiān)管層的重視，“限外”政策的出臺(tái)就是一個(gè)重要標(biāo)志。在此背景下，短期境外資金供應(yīng)受到負(fù)面影響。雖然金融業(yè)的開(kāi)放為外國(guó)資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)打開(kāi)了“一扇窗”，而“限外”政策有對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)增加了“一扇門(mén)”，對(duì)這扇窗的打開(kāi)幅度進(jìn)行了一定限制。

    2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金國(guó)際化趨勢(shì)將進(jìn)一步深化，可以說(shuō)是縱深挺進(jìn)。再此背景下，對(duì)于災(zāi)區(qū)重建家園的投入，國(guó)家除了通過(guò)財(cái)政、募集、捐贈(zèng)等方式進(jìn)行災(zāi)區(qū)重建外，原有房地產(chǎn)部分國(guó)企將勇挑重?fù)?dān)，成為災(zāi)區(qū)重建的主力軍，因此，外資流入也不是很大，對(duì)于全國(guó)的市場(chǎng)影響也不會(huì)很大。

    思考三：規(guī)?；_(kāi)發(fā)模式成為了土地開(kāi)發(fā)主流

    從2004年開(kāi)始，土地市場(chǎng)清理整頓，國(guó)家政策始終關(guān)注土地市場(chǎng)的規(guī)范管理。06年出臺(tái)的清理土地的政策措施，顯示了政府在進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)。“地根”的進(jìn)一步收緊規(guī)范，使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改造成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)和難點(diǎn)，而地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模化開(kāi)發(fā)成為了自2007年后的一種新的土地開(kāi)發(fā)主要模式，在2008年里，面臨市場(chǎng)上半年的“冷戰(zhàn)”狀態(tài)，這種趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯存在，

    思考四：以獲取資源為目的并購(gòu)將成為市場(chǎng)一個(gè)方向

    從企業(yè)層面考察06、07年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購(gòu)仍是一個(gè)重點(diǎn)。政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資源儲(chǔ)備的要求是并購(gòu)整合的基本推動(dòng)力。同時(shí)，同城開(kāi)發(fā)的企業(yè)兼并進(jìn)入異地市場(chǎng)，以降低各自的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然，并購(gòu)不僅僅局限在土地、資金資源方面，還表現(xiàn)在企業(yè)品牌、人力資源等方面。

    思考五：大集團(tuán)“瘦身減肥”收縮戰(zhàn)線，責(zé)任房企進(jìn)軍“天府之國(guó)”

    國(guó)內(nèi)大型房企多數(shù)從一線城市起家，逐步蔓延至全國(guó)，隨著外資進(jìn)入和國(guó)家政策的調(diào)整，一線城市的土地供應(yīng)量明顯減少，競(jìng)爭(zhēng)加劇，拿地門(mén)檻提高，還有對(duì)于資質(zhì)審核、土地出讓支付條件等都嚴(yán)格控制后，他們開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，甚至收縮戰(zhàn)線，到適合自己的地方去深耕市場(chǎng)。而在地震災(zāi)害后的四川等周?chē)転?zāi)省市，責(zé)任地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入“天府之國(guó)”，幫助受災(zāi)人民回復(fù)家園重建工作。

    思考六：由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和專(zhuān)業(yè)分化，市場(chǎng)呼喚升級(jí)版的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

    2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨復(fù)雜多變，這樣新的環(huán)境就需要新的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)要做大做強(qiáng)，與金融資源的對(duì)接是關(guān)鍵，二是升級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要產(chǎn)業(yè)鏈專(zhuān)業(yè)化分工模式，走向協(xié)作專(zhuān)業(yè)發(fā)展途徑，就需要有升級(jí)版的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)構(gòu)。在這種復(fù)雜的市場(chǎng)運(yùn)作體系中，資本運(yùn)作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平也日益成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。