房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)
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怎樣讓新人盡快開單
【如何了解顧客購買意見的信號】
1、口頭語信號.
（1）顧客問提轉(zhuǎn)向有關(guān)商品的細(xì)節(jié)，如費(fèi)用、付款方式、價格等.
（2）詳細(xì)了解售后服務(wù).
（3）對銷售人員的介紹表示贊揚(yáng)和肯定.
（4）詢問優(yōu)劣程度
（5）對目前使用的商品表示不滿
（6）向銷售人員打探交樓的時間可否提前;
（7）接過銷售人員的介紹提出反問.
（8）對商品提出某些異議.
【表情語言信號】
（1）顧客表情從冷漠、懷疑、深沉變成自然、大方、親切、附和.•
（2）眼睛轉(zhuǎn)動由慢變快，眼睛發(fā)亮而有神采.
（3）由若有所思變?yōu)槊骼省⒎潘?，嘴唇開始抿緊，好象品味、權(quán)衡著什么。
（4）開始仔細(xì)觀察商品.•
（5）轉(zhuǎn)身靠近銷售人員，進(jìn)入閑聊狀態(tài).
（6）忽然用手輕敲桌子或身體某部位的動作來幫助自己集中思維，作最后決定。
【接待難以接近的顧客】
1、對銷售人員的介紹毫無反映，既不贊同也不反對，始終閉口不答。•方法：仔細(xì)觀察顧客表情，判斷需求，適時的以熱情及簡明的話語給予配合。忌：以冷對冷輕易放棄，要用熱情和專業(yè)性來感染對方。
2、喜歡自命不凡，好為人師，對商品服務(wù)品頭論足，不愿和別的銷售人員說話。
方法：態(tài)度要謙恭、熱情。忌：與其反唇相譏。讓他充分的發(fā)表意見把話說完，對他話的含理之處稍加贊同和應(yīng)和，對說的不對之處不要急于反駁，待對方把話說完后，先對其意見進(jìn)行充分肯定，在委婉的補(bǔ)充和更正。
【怎樣對待不同的顧客】
1．夜郎型：生性高傲，說話居高臨下，盛氣凌人，容不的別人反對的意見，大有拒銷售人員千里之外之勢。• 方法：應(yīng)保持恭敬，不卑不亢的態(tài)度，對其正確加以恭維以適應(yīng)其心理需求，切忌讓步。
2．挑剔型： 既有合理的需求，又有過分要求，喜歡無休止的挑剔。如銷售人員稍加解釋就會用更苛刻的語言頂回去。（以此換以折扣）•方法：不必與他糾纏，一般情況下應(yīng)少說話，如果某些關(guān)鍵問題不給予澄清便會嚴(yán)重影響信譽(yù)和形象的話，則著重事實說話，如果對方挑剔當(dāng)中提出問題，銷售人員應(yīng)抓住機(jī)會，有理有據(jù)的加以回答，附帶澄清一些其它方法不正確的挑剔之點。•
3．急噪型：這類顧客性格比較暴躁或心情、身體不佳，表現(xiàn)為說話急噪，易發(fā)脾氣。•方法：銷售人員要切記“忍”字，盡量以溫和態(tài)度及談笑風(fēng)聲的語氣，創(chuàng)造輕松愉快的氣氛來改變對方的心態(tài)與情緒對顧客提到的反對意見，不要忌諱對方暴躁的態(tài)度，耐心合理的給顧客加以解釋，即使對方不服，大發(fā)雷霆，銷售人員不應(yīng)硬碰硬，應(yīng)婉言相勸，以柔克鋼。
4．自私型：這類可戶私心重，往往在各個方面，諸多挑剔，同時提出過分要求，斤斤計較，寸利必爭。•方法：銷售人員要有耐性，不要因為對方的自私言行而挖苦、諷刺。應(yīng)就事論事，以事實解釋無理要求，并在商品的質(zhì)量上下工夫，促使雙方及早成交。
5．多疑型：這類顧客往往缺少經(jīng)營商品知識，購物時有過上當(dāng)受騙的教訓(xùn)，因而，購物時抱有懷疑態(tài)度。•方法：應(yīng)針對這種心理，誠肯、詳細(xì)的做介紹，介紹中著重以事實說話，多以其它用戶的反映向他保證。
6、沉穩(wěn)型：這類顧客老成持重，一向三思.•方法：推銷員應(yīng)力求周全穩(wěn)重，說話可以慢一點，留有余地，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
7、獨尊型：這類顧客自以為是，夸夸其談。• 方法：心平氣和，洗耳恭聽，梢加應(yīng)和，進(jìn)而婉轉(zhuǎn)以事實說話做以更正、補(bǔ)充。
8、率直型：性情急噪，褒貶分明。•方法：應(yīng)保持愉快，以柔克剛，為其設(shè)身處地、出謀劃策，處其當(dāng)機(jī)立斷。
9、憂郁型：患得患失，優(yōu)柔寡斷。
方法：邊談邊察言觀色，不時捕捉矛盾的所在，有的放矢，抓住要害之處，小知以利，促發(fā)購買沖動，并步步為贏擴(kuò)大戰(zhàn)果，促成其下定決心，達(dá)成結(jié)束。
【怎樣化解顧客的疑義】
1、欣然接受• 有時顧客提出反對意見正好言重了我們商品的服務(wù)，嚴(yán)重明顯的缺點，不妨誠懇謙遜的表示接受顧客的批評意見，表達(dá)對顧客愛護(hù)企業(yè)信譽(yù)與長遠(yuǎn)利益的謝意，并及時改正，以虛心接受妥善處理的誠意化解疑義挽回影響。
2、有條件的接受• 有的疑義本來提的并不確切，或者有片面性，但對商品和企業(yè)無關(guān)緊要。如全盤否定疑義，又會使顧客有不滿情緒，自尊心會受到傷害?？刹扇≈匾暸c尊重的態(tài)度，表達(dá)一種理解或有條件接受的意見。
3、肢解拆析• 有的顧客提出疑義很尖銳且一大堆，銷售人員應(yīng)分為幾方面抓住重點有條有理的逐個破解。
4、有效比較• 有的顧客喜歡提出疑義，銷售人員可以用“田忌賽馬”的策略，使乙方的優(yōu)勢格外突出，有褒有貶，讓顧客認(rèn)同我方的優(yōu)勢。
5、反向淡化•有的顧客提出反對意見及偏激理由，既不充分又固執(zhí)，銷售人員應(yīng)進(jìn)行步步細(xì)致的尋問，深入的探明疑義焦點，以便在顧客反對情緒淡化后有的放矢的做出解釋。
【怎樣促進(jìn)成交】
1、釣魚促銷法：利用人們需求的心理，通過讓顧客得到優(yōu)惠或好處來吸引他們的購買行為。
2、感情聯(lián)絡(luò)法：通過投顧客感情之所好，幫顧客解決所需，使雙方有親和感、需求的滿足感，從而促發(fā)認(rèn)同感，建立心理相融的關(guān)系，使買賣雙方買矛盾的心理、距離縮小或消除，而達(dá)到銷售目的。
3、誘之以利法：通過提問、答疑、算帳的方式，向顧客提出購買商品所帶來的好處，從而打動顧客的心，刺激他們的購買欲望。
4、以攻為守法：當(dāng)估計顧客有可能提出反對意見時，搶在他們提出之前，有針對性的提出闡述發(fā)動攻勢，有效的排除成交的潛在障礙。
5、當(dāng)眾關(guān)聯(lián)法：利用人們的從眾心理制造人氣，大量的成交氣份令顧客有緊迫感，以此來促進(jìn)大量購買。
6、引而不發(fā)法：在正面推銷不起作用的情況下，可找顧客感興趣的話題，展開廣泛的交流，并做出適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和暗示，讓顧客感到購買的好處，而達(dá)到成交。
7、動之以誠法：抱著真心真意，誠心誠意的心態(tài)，沒有辦不成的事。
8、助客權(quán)衡法：積極介入幫助客戶將某些明確利弊加以分析，讓顧客比較權(quán)衡利于大弊，引起購買欲望。
9、失心心理法：利用顧客怕物非所值，花費(fèi)了無謂的價錢，又擔(dān)心不當(dāng)機(jī)立斷，怕“過了這個村沒有這個店”的心理，來提醒顧客下決心購買。
10、期限抑制法：銷售人員可以利用或制造借口，或以某些原因臨時制造有效期讓對方降低期望值，讓其只能在我方方案范圍所定的期限內(nèi)做出決定。
11、欲擒故縱法：針對買賣雙方經(jīng)常出現(xiàn)的戒備心理，在熱情的服務(wù)中不要擺出志在必得的成交欲望，而是抓住對方的需求心理先擺出相應(yīng)的條件，表示出條件不夠不強(qiáng)求的寬松態(tài)度，使對方反而感到不能成交很可惜的心理，從而主動迎和我方觀點成交。
12、激將促銷法：當(dāng)顧客已出現(xiàn)購買的信號，又憂郁不決的時候，銷售人員不是從正面鼓勵購買，而是從反面用某種語言和語氣，暗示對方缺乏某種成交的主觀或客觀條件，讓對方為了自尊下決心排板成交。
【什么是銷售過程中六個關(guān)鍵時刻】
1、初步的接觸：
找出合理、合適的機(jī)會吸引顧客注意，并用與朋友親切交談的語氣與顧客接近，來創(chuàng)造銷售機(jī)會。要求：
A、站立姿勢,雙手自然擺放,保持微笑,面對顧客.
B、站在適當(dāng)位置,掌握時機(jī),主動與顧客接近
C. 與顧客談話保持目光接觸,精神集中.
D. 漫漫退后讓顧客隨便參觀
（1）最佳接近時刻：
A.當(dāng)顧客長時間凝視模型和展板把頭抬起時.
B..當(dāng)顧客注視模型一段時間不動時.
C.當(dāng)顧客忽然停下腳步時.
D.當(dāng)顧客目光在搜尋時.
E.當(dāng)顧客尋求銷售人員幫助時.
（2）接近顧客的方法：打招呼,自然與顧客寒暄,表示歡迎.”你好”, “隨便看”, “你好,有什么可以幫忙”,
（3）注意：
A.切忌對顧客視而不見
B.切勿態(tài)度冷漠.
C.切記機(jī)械式回答.
D.避免過分熱情,硬性推銷.
2、揣摩顧客需要：
不同的顧客有不同的需要和購買動機(jī)，在這時，銷售人員必須盡快了解顧客的需要，才能向顧客推薦最合適的產(chǎn)品。
（1）要求:
注意觀察顧客動作、表情是否對樓盤感興趣.
詢問顧客需要、引導(dǎo)顧客回答.
精神集中,注意傾聽顧客的意見.
對顧客的談話做出積極的回應(yīng).
（2）提問的內(nèi)容:
A.自住還是出租.
B.你喜歡什么戶型及樓別.
C.要多大面積.
（3）注意：
切記以衣貌取人
不要只懂介紹不懂傾聽.
不要打斷顧客的談話.
1、口頭語信號.
（1）顧客問提轉(zhuǎn)向有關(guān)商品的細(xì)節(jié)，如費(fèi)用、付款方式、價格等.
（2）詳細(xì)了解售后服務(wù).
（3）對銷售人員的介紹表示贊揚(yáng)和肯定.
（4）詢問優(yōu)劣程度
（5）對目前使用的商品表示不滿
（6）向銷售人員打探交樓的時間可否提前;
（7）接過銷售人員的介紹提出反問.
（8）對商品提出某些異議.
【表情語言信號】
（1）顧客表情從冷漠、懷疑、深沉變成自然、大方、親切、附和.•
（2）眼睛轉(zhuǎn)動由慢變快，眼睛發(fā)亮而有神采.
（3）由若有所思變?yōu)槊骼省⒎潘?，嘴唇開始抿緊，好象品味、權(quán)衡著什么。
（4）開始仔細(xì)觀察商品.•
（5）轉(zhuǎn)身靠近銷售人員，進(jìn)入閑聊狀態(tài).
（6）忽然用手輕敲桌子或身體某部位的動作來幫助自己集中思維，作最后決定。
【接待難以接近的顧客】
1、對銷售人員的介紹毫無反映，既不贊同也不反對，始終閉口不答。•方法：仔細(xì)觀察顧客表情，判斷需求，適時的以熱情及簡明的話語給予配合。忌：以冷對冷輕易放棄，要用熱情和專業(yè)性來感染對方。
2、喜歡自命不凡，好為人師，對商品服務(wù)品頭論足，不愿和別的銷售人員說話。
方法：態(tài)度要謙恭、熱情。忌：與其反唇相譏。讓他充分的發(fā)表意見把話說完，對他話的含理之處稍加贊同和應(yīng)和，對說的不對之處不要急于反駁，待對方把話說完后，先對其意見進(jìn)行充分肯定，在委婉的補(bǔ)充和更正。
【怎樣對待不同的顧客】
1．夜郎型：生性高傲，說話居高臨下，盛氣凌人，容不的別人反對的意見，大有拒銷售人員千里之外之勢。• 方法：應(yīng)保持恭敬，不卑不亢的態(tài)度，對其正確加以恭維以適應(yīng)其心理需求，切忌讓步。
2．挑剔型： 既有合理的需求，又有過分要求，喜歡無休止的挑剔。如銷售人員稍加解釋就會用更苛刻的語言頂回去。（以此換以折扣）•方法：不必與他糾纏，一般情況下應(yīng)少說話，如果某些關(guān)鍵問題不給予澄清便會嚴(yán)重影響信譽(yù)和形象的話，則著重事實說話，如果對方挑剔當(dāng)中提出問題，銷售人員應(yīng)抓住機(jī)會，有理有據(jù)的加以回答，附帶澄清一些其它方法不正確的挑剔之點。•
3．急噪型：這類顧客性格比較暴躁或心情、身體不佳，表現(xiàn)為說話急噪，易發(fā)脾氣。•方法：銷售人員要切記“忍”字，盡量以溫和態(tài)度及談笑風(fēng)聲的語氣，創(chuàng)造輕松愉快的氣氛來改變對方的心態(tài)與情緒對顧客提到的反對意見，不要忌諱對方暴躁的態(tài)度，耐心合理的給顧客加以解釋，即使對方不服，大發(fā)雷霆，銷售人員不應(yīng)硬碰硬，應(yīng)婉言相勸，以柔克鋼。
4．自私型：這類可戶私心重，往往在各個方面，諸多挑剔，同時提出過分要求，斤斤計較，寸利必爭。•方法：銷售人員要有耐性，不要因為對方的自私言行而挖苦、諷刺。應(yīng)就事論事，以事實解釋無理要求，并在商品的質(zhì)量上下工夫，促使雙方及早成交。
5．多疑型：這類顧客往往缺少經(jīng)營商品知識，購物時有過上當(dāng)受騙的教訓(xùn)，因而，購物時抱有懷疑態(tài)度。•方法：應(yīng)針對這種心理，誠肯、詳細(xì)的做介紹，介紹中著重以事實說話，多以其它用戶的反映向他保證。
6、沉穩(wěn)型：這類顧客老成持重，一向三思.•方法：推銷員應(yīng)力求周全穩(wěn)重，說話可以慢一點，留有余地，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
7、獨尊型：這類顧客自以為是，夸夸其談。• 方法：心平氣和，洗耳恭聽，梢加應(yīng)和，進(jìn)而婉轉(zhuǎn)以事實說話做以更正、補(bǔ)充。
8、率直型：性情急噪，褒貶分明。•方法：應(yīng)保持愉快，以柔克剛，為其設(shè)身處地、出謀劃策，處其當(dāng)機(jī)立斷。
9、憂郁型：患得患失，優(yōu)柔寡斷。
方法：邊談邊察言觀色，不時捕捉矛盾的所在，有的放矢，抓住要害之處，小知以利，促發(fā)購買沖動，并步步為贏擴(kuò)大戰(zhàn)果，促成其下定決心，達(dá)成結(jié)束。
【怎樣化解顧客的疑義】
1、欣然接受• 有時顧客提出反對意見正好言重了我們商品的服務(wù)，嚴(yán)重明顯的缺點，不妨誠懇謙遜的表示接受顧客的批評意見，表達(dá)對顧客愛護(hù)企業(yè)信譽(yù)與長遠(yuǎn)利益的謝意，并及時改正，以虛心接受妥善處理的誠意化解疑義挽回影響。
2、有條件的接受• 有的疑義本來提的并不確切，或者有片面性，但對商品和企業(yè)無關(guān)緊要。如全盤否定疑義，又會使顧客有不滿情緒，自尊心會受到傷害?？刹扇≈匾暸c尊重的態(tài)度，表達(dá)一種理解或有條件接受的意見。
3、肢解拆析• 有的顧客提出疑義很尖銳且一大堆，銷售人員應(yīng)分為幾方面抓住重點有條有理的逐個破解。
4、有效比較• 有的顧客喜歡提出疑義，銷售人員可以用“田忌賽馬”的策略，使乙方的優(yōu)勢格外突出，有褒有貶，讓顧客認(rèn)同我方的優(yōu)勢。
5、反向淡化•有的顧客提出反對意見及偏激理由，既不充分又固執(zhí)，銷售人員應(yīng)進(jìn)行步步細(xì)致的尋問，深入的探明疑義焦點，以便在顧客反對情緒淡化后有的放矢的做出解釋。
【怎樣促進(jìn)成交】
1、釣魚促銷法：利用人們需求的心理，通過讓顧客得到優(yōu)惠或好處來吸引他們的購買行為。
2、感情聯(lián)絡(luò)法：通過投顧客感情之所好，幫顧客解決所需，使雙方有親和感、需求的滿足感，從而促發(fā)認(rèn)同感，建立心理相融的關(guān)系，使買賣雙方買矛盾的心理、距離縮小或消除，而達(dá)到銷售目的。
3、誘之以利法：通過提問、答疑、算帳的方式，向顧客提出購買商品所帶來的好處，從而打動顧客的心，刺激他們的購買欲望。
4、以攻為守法：當(dāng)估計顧客有可能提出反對意見時，搶在他們提出之前，有針對性的提出闡述發(fā)動攻勢，有效的排除成交的潛在障礙。
5、當(dāng)眾關(guān)聯(lián)法：利用人們的從眾心理制造人氣，大量的成交氣份令顧客有緊迫感，以此來促進(jìn)大量購買。
6、引而不發(fā)法：在正面推銷不起作用的情況下，可找顧客感興趣的話題，展開廣泛的交流，并做出適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和暗示，讓顧客感到購買的好處，而達(dá)到成交。
7、動之以誠法：抱著真心真意，誠心誠意的心態(tài)，沒有辦不成的事。
8、助客權(quán)衡法：積極介入幫助客戶將某些明確利弊加以分析，讓顧客比較權(quán)衡利于大弊，引起購買欲望。
9、失心心理法：利用顧客怕物非所值，花費(fèi)了無謂的價錢，又擔(dān)心不當(dāng)機(jī)立斷，怕“過了這個村沒有這個店”的心理，來提醒顧客下決心購買。
10、期限抑制法：銷售人員可以利用或制造借口，或以某些原因臨時制造有效期讓對方降低期望值，讓其只能在我方方案范圍所定的期限內(nèi)做出決定。
11、欲擒故縱法：針對買賣雙方經(jīng)常出現(xiàn)的戒備心理，在熱情的服務(wù)中不要擺出志在必得的成交欲望，而是抓住對方的需求心理先擺出相應(yīng)的條件，表示出條件不夠不強(qiáng)求的寬松態(tài)度，使對方反而感到不能成交很可惜的心理，從而主動迎和我方觀點成交。
12、激將促銷法：當(dāng)顧客已出現(xiàn)購買的信號，又憂郁不決的時候，銷售人員不是從正面鼓勵購買，而是從反面用某種語言和語氣，暗示對方缺乏某種成交的主觀或客觀條件，讓對方為了自尊下決心排板成交。
【什么是銷售過程中六個關(guān)鍵時刻】
1、初步的接觸：
找出合理、合適的機(jī)會吸引顧客注意，并用與朋友親切交談的語氣與顧客接近，來創(chuàng)造銷售機(jī)會。要求：
A、站立姿勢,雙手自然擺放,保持微笑,面對顧客.
B、站在適當(dāng)位置,掌握時機(jī),主動與顧客接近
C. 與顧客談話保持目光接觸,精神集中.
D. 漫漫退后讓顧客隨便參觀
（1）最佳接近時刻：
A.當(dāng)顧客長時間凝視模型和展板把頭抬起時.
B..當(dāng)顧客注視模型一段時間不動時.
C.當(dāng)顧客忽然停下腳步時.
D.當(dāng)顧客目光在搜尋時.
E.當(dāng)顧客尋求銷售人員幫助時.
（2）接近顧客的方法：打招呼,自然與顧客寒暄,表示歡迎.”你好”, “隨便看”, “你好,有什么可以幫忙”,
（3）注意：
A.切忌對顧客視而不見
B.切勿態(tài)度冷漠.
C.切記機(jī)械式回答.
D.避免過分熱情,硬性推銷.
2、揣摩顧客需要：
不同的顧客有不同的需要和購買動機(jī)，在這時，銷售人員必須盡快了解顧客的需要，才能向顧客推薦最合適的產(chǎn)品。
（1）要求:
注意觀察顧客動作、表情是否對樓盤感興趣.
詢問顧客需要、引導(dǎo)顧客回答.
精神集中,注意傾聽顧客的意見.
對顧客的談話做出積極的回應(yīng).
（2）提問的內(nèi)容:
A.自住還是出租.
B.你喜歡什么戶型及樓別.
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