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北美房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的生財(cái)秘笈
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多數(shù)人簡(jiǎn)單地將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人混同于銷售代表,但在北美地區(qū),房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的定位十分準(zhǔn)確,他們的服務(wù)也體現(xiàn)出了真正的價(jià)值。在美國(guó)及加拿大,交易85%是通過(guò)中介服務(wù)交易而成,可見(jiàn)其民眾對(duì)中介業(yè)的信任,究其原因,主要是他們有一套獨(dú)具特色的中介管理制度和運(yùn)作手段。
經(jīng)紀(jì)人怎樣做事?
市民如果需要買房,就可委托經(jīng)紀(jì)人去代辦,第一步是在電話中將自己的買房要求告訴經(jīng)紀(jì)人,電話預(yù)約后經(jīng)紀(jì)人帶著10份獨(dú)立房屋的資料,上門逐一介紹。市民對(duì)這些資料進(jìn)行比較后,可讓經(jīng)紀(jì)人陪同前往實(shí)地,作進(jìn)一步了解,最后選中房產(chǎn)。
買房的第二步是談價(jià)錢。如果認(rèn)為價(jià)格偏高,經(jīng)紀(jì)人三天后會(huì)電話告知,開(kāi)發(fā)商已答應(yīng)降價(jià)或不降價(jià)。
第三步是提出內(nèi)裝修要求。在北美地區(qū),開(kāi)發(fā)一片獨(dú)立房屋時(shí),一般只對(duì)其中1至2幢進(jìn)行裝修,供買房者參考,買房者交上訂金后即可按自己的選擇在合同規(guī)定范圍內(nèi)提出裝修要求。經(jīng)紀(jì)人代為提供地毯質(zhì)地、顏色的樣品及廚房設(shè)備的組合和型號(hào)供買房人選擇,確定后再由經(jīng)紀(jì)人通知開(kāi)發(fā)商在兩天內(nèi)按用戶要求完成裝修。
第四步是正式簽約。合約內(nèi)容十分齊備,以保證不發(fā)生買賣糾紛,并由經(jīng)紀(jì)人代為到公證公司辦理公證,并代為到當(dāng)?shù)刈?cè)署辦理注冊(cè)登記。不久,買房者可收到一份轉(zhuǎn)讓契約的副本,買房時(shí)首期付款不足部分以住房抵押向銀行貸款,待規(guī)定年限還清本利后,契約正本才交給買房人。與契約副本同時(shí)寄上的是一張應(yīng)繳轉(zhuǎn)讓注冊(cè)費(fèi)的通知,可直接去就近銀行轉(zhuǎn)賬付款,至此完成了經(jīng)紀(jì)流程。
美國(guó)有一整套經(jīng)紀(jì)人制度,還有相關(guān)的法律約束,如經(jīng)紀(jì)人在中介服務(wù)中有不實(shí)陳述,將受到暫?;虻蹁N執(zhí)照的處分。
經(jīng)紀(jì)人賺什么?
經(jīng)紀(jì)人的收入主要來(lái)源于交易傭金,比例按照銷售種類及經(jīng)紀(jì)契約的類型而定。對(duì)未開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的銷售傭金按轉(zhuǎn)讓價(jià)的6%-10%;獨(dú)立住宅的銷售傭金為成交額的5%-8%;大型商業(yè)用的銷售傭金為成交額的3%-6%。
如果開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與經(jīng)紀(jì)人簽訂的契約為獨(dú)家銷售權(quán)契約,則不論是否由經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù),只要在契約有效期內(nèi)完成銷售,賣方都必須向經(jīng)紀(jì)人支付傭金;如果簽訂獨(dú)家代理銷售契約,在契約有效期內(nèi),獨(dú)家代理經(jīng)紀(jì)人如完成出售則得到合同傭金,業(yè)主自行出售則不必付給經(jīng)紀(jì)人傭金;如采取公開(kāi)銷售契約,則所有的經(jīng)紀(jì)人均可設(shè)法代售,實(shí)際銷售經(jīng)紀(jì)人均可獲得傭金,同時(shí)業(yè)主也保留自己銷售的權(quán)利。除此之外還可選擇凈值銷售契約、聯(lián)合銷售契約和優(yōu)先選擇契約等。
目前,北美交易過(guò)程已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范,具有一整套完整的流程。一宗交易中的參與者各自負(fù)有的責(zé)任劃分得相當(dāng)明確。從法律法規(guī)等制度來(lái)看,代理法、契約法規(guī)、各州的執(zhí)照法、聯(lián)邦法及專業(yè)倫理法則等都在約束著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。美國(guó)還要求每位經(jīng)紀(jì)人均須有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,并要求開(kāi)立特別信用賬戶以存放房主及客戶的資金,避免私賬混入。此外,還要將所有登陸個(gè)案、成交記錄等文件資料保留,以備查看。
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