二手房中介公司收取2.7%中介費(fèi)是否違規(guī)

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        財政部部長謝旭人本周稱，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。專家分析稱，財政部此番表態(tài)意味著未來我國房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅有可能下降。

　　徐先生看中通州北苑附近一套面積為93平方米的房產(chǎn)，房屋單價為16000元/平方米，總價約為150萬元。徐先生對該房子的價格、戶型、區(qū)域位置等方面都很滿意，但唯獨(dú)讓他感覺“不舒服”的是房屋中介公司向他收取了2.7%的中介服務(wù)費(fèi)用，徐先生想知道這筆中介費(fèi)到底有哪些部分組成？按這個比例收取中介費(fèi)是否合理？

　　2.7%的中介費(fèi)為什么會讓徐先生感覺“心不甘”、“情不愿”？原因在于早在去年8月，為規(guī)范住宅買賣經(jīng)濟(jì)服務(wù)市場價格行為，降低住宅買賣經(jīng)濟(jì)服務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，北京市發(fā)改委與住建委就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》規(guī)定，自去年8月31日起，本市住宅買賣經(jīng)濟(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一下調(diào)5%，具體說來，住宅成交總額在500萬元及以下、500萬元以上至2000萬元及以下、2000萬元以上至5000萬元及以下、5000萬元以上，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為成交總額的2%、1.5%、1%和0.5%。

      《通知》還規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以下浮，少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)濟(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過10%。此外，《通知》規(guī)定代辦房地產(chǎn)登記、代辦貸款、辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)最高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗，并禁止另行收取咨詢費(fèi)、信息費(fèi)、廣告費(fèi)、代書費(fèi)等項目。從《通知》中可以看出，徐先生這套總價約為150萬的房屋實際應(yīng)支付中介費(fèi)為2%，那么徐先生所交2.7%的中介費(fèi)又是從何而來的呢？

據(jù)了解，由于徐先生經(jīng)濟(jì)實力有限，所以購買該套二手房需要申請公積金貸款，中介人員把這定位為“復(fù)雜情況”，除了經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)要上調(diào)0.2%外，還要加收0.5%的擔(dān)保費(fèi)，這樣算下來，徐先生應(yīng)該交納的中介費(fèi)即為2.7%。

　　“2.7%的中介費(fèi)包括2.2%的基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)，另外還有0.5%的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)?，F(xiàn)在買房都有‘資金監(jiān)管’，這樣便可確保資金交易安全。購房者在沒有購房的情況下，公司依據(jù)客戶的需求，可監(jiān)管部分或全部首付款，這部分房款是被‘凍結(jié)’的，不管未來購房者還是房東方面出現(xiàn)‘問題’，公司都可保證這部分房款是‘安全’的。”鏈家房產(chǎn)工作人員說道，“因為貸款流程比較復(fù)雜，操作起來比較費(fèi)時費(fèi)力，所以如果購房者可全款支付，那么中介費(fèi)可適當(dāng)降低。

        另外還要看房主是否有貸款，如果有，我們還要去銀行為其辦理貸款解壓。因為只有在房主還完貸款的情況下，購房者才能成功辦理過戶手續(xù)。”該工作人員還表示，與前幾年3%的中介費(fèi)相比，現(xiàn)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已降低。2.7%的經(jīng)濟(jì)服務(wù)費(fèi)中已包括房地產(chǎn)登記、辦理房屋入住相關(guān)手續(xù)等費(fèi)用，購房者只需額外交納80元的房本工本費(fèi)及公司代收的1500元公積金貸款擔(dān)保金即可。

　　一位不愿透露姓名的中介人員表示，目前2.7%的二手房服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“行規(guī)”，絕大多數(shù)的中介公司為追求利益最大化，很少出現(xiàn)主動“打折”的現(xiàn)象。雖說個別公司會主動壓低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甚至有的公司會把中介費(fèi)定在2%之下，但在公司服務(wù)質(zhì)量及保證客戶資金安全等方面也未必能夠讓客戶滿意。

　　那么市場上500萬元以內(nèi)二手房收取2.7%的情況是否合理，發(fā)改委工作人員解釋了所謂“復(fù)雜情況”的問題：“因為每個行業(yè)都有其規(guī)則，什么樣的問題才是‘復(fù)雜情況’，這還是要中介公司來決定，但是費(fèi)用總體上浮不可超過10%?！?/p>

　　發(fā)改委工作人員稱，“因價格舉報為屬地管理，所以如有購房者覺得中介公司收取的服務(wù)費(fèi)不合適，可憑支付發(fā)票向中介公司所在地的區(qū)級發(fā)改委進(jìn)行舉報?！?/p>

　　另外，對于部分中介公司下設(shè)貸款或擔(dān)保服務(wù)子公司以收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)的問題，北京市隆安律師事務(wù)所李振軍律師表示，如果中介公司出資入股或另行成立注冊了這類公司，那么子公司與母公司之間就存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但是消費(fèi)者不能因此就必然否定他們收取相關(guān)費(fèi)用的合理性?！斑@還要視具體的情況而定，只有當(dāng)公司利用這種關(guān)聯(lián)關(guān)系欺騙消費(fèi)者、收取不正當(dāng)費(fèi)用時，相關(guān)公司的行為才不受法律保護(hù)?！崩钫褴娬f道。

　　中央民族大學(xué)法律博士王峰律師表示，下設(shè)貸款或擔(dān)保服務(wù)子公司是一些房屋中介公司經(jīng)常使用的辦法，購房者在支付房屋中介費(fèi)時應(yīng)注意不要將錢款直接交給這些公司或中介公司的業(yè)務(wù)人員，而應(yīng)交給房屋中介公司的財務(wù)部門或通過銀行轉(zhuǎn)賬到房屋中介公司賬號，同時應(yīng)要求房屋中介公司開具正規(guī)的發(fā)票。

     “如果購房者認(rèn)為中介公司的收費(fèi)不合理，可要求他們說明”多收“的房款從何而來，這么做是否有法律依據(jù)，有無政府文件予以支撐，如果有，那么請他們說明是哪個部門的規(guī)定，消費(fèi)者也可到該部門取證?！蓖醴迓蓭熣劦?。王峰律師建議，購房者在購買二手房時，首先要保留好中介費(fèi)的收費(fèi)憑證，以保障日后維權(quán)時可以找到必要的證據(jù)。其次購房者應(yīng)努力與房屋中介公司總部或上層管理人員溝通，協(xié)商解決收費(fèi)爭議。再次，在協(xié)商不成的情況下，購房者可以向發(fā)改委、住建委、消協(xié)反映情況，必要時可向人民法院提起訴訟，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。