房地產(chǎn)項(xiàng)目管理軟件
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淺談對當(dāng)前代建制的體系認(rèn)識
作者：戴顯明（教授級高級工程師、2004年獲美國項(xiàng)目管理協(xié)會PMI頒發(fā)的PMP證書）
作者單位：中國建筑東北設(shè)計(jì)研究院
為了適應(yīng)建筑行業(yè)市場化要求，近幾年來一些地方開展了代建制試點(diǎn)，就目前試行的狀況代建制可以從幾個(gè)方面理解：代建制的性質(zhì)是負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的組織管理工作，屬于業(yè)主項(xiàng)目管理范疇，并不是搞工程總承包；代建制的責(zé)任是要將管理的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后移交給使用單位；代建制的主體是代建人，代建人必須通過招標(biāo)方式從“專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位”中選出。下面從幾個(gè)方面分別對代建制進(jìn)行一些探討：
1、 代建制的基本內(nèi)容
1.1代建制的基本法律依據(jù)
項(xiàng)目代建制目前尚無適應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。因此目前有關(guān)部門應(yīng)該在推廣該項(xiàng)制度的同時(shí)，應(yīng)建立相應(yīng)的制度，制定有關(guān)法規(guī)時(shí)應(yīng)充分反映當(dāng)前工程建設(shè)的基本規(guī)律，體現(xiàn)出各方正當(dāng)權(quán)益?，F(xiàn)在只能參考相關(guān)法律進(jìn)行項(xiàng)目管理。
1.1.1項(xiàng)目代建是為政府投資提供服務(wù)的行為，因此代建制適用于《政府采購法》、《招投標(biāo)法》等，項(xiàng)目代建合同屬于委托類商務(wù)合同故適用《合同法》。
1.1.2代建人的法律地位相當(dāng)于建設(shè)階段業(yè)主代表。
1.2代建人的條件及其確定
1.2.1代建人基本資質(zhì)條件。代建人要具備業(yè)主項(xiàng)目管理所需技能、信息、業(yè)績、人員的條件的專業(yè)化項(xiàng)目管理單位。
1.2.2代建人不應(yīng)與委托人、使用人有隸屬及經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，且符合有關(guān)法律規(guī)定。
1.3明確委托人、代建人雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系。
1.3.1項(xiàng)目委托人，應(yīng)是管理服務(wù)委托人，與代建人形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系。項(xiàng)目使用人與代建人無權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
代建人的責(zé)任目標(biāo)與責(zé)任期。代建人的責(zé)任目標(biāo)與責(zé)任期有關(guān)。責(zé)任期又決定與代建人工作介入的開始時(shí)間和工作的結(jié)束時(shí)間。關(guān)于代建人工作的開始時(shí)間當(dāng)前有項(xiàng)目立項(xiàng)后介入，完成初設(shè)后介入，完成施工圖設(shè)計(jì)才介入三種情況。關(guān)于結(jié)束時(shí)間則是完成竣工驗(yàn)收、通過財(cái)務(wù)決算及審計(jì)、工程保修期終止。三種不同的工作開始時(shí)間，代建人的職責(zé)范圍是有區(qū)別的，因此，責(zé)任期及具體的“三控”責(zé)任目標(biāo)應(yīng)有明晰的界定。
1.3.2代建人履行建設(shè)階段業(yè)主職責(zé)應(yīng)有的權(quán)利：
工程承發(fā)包決定權(quán)、設(shè)備物資采購決定權(quán)、資金使用決定權(quán)、工程變更核定權(quán)等。
1.4 明確代建人的責(zé)、權(quán)、利。
任何制度都要明確參與各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，嚴(yán)格區(qū)分委托人和代建人的責(zé)任，明確代建人的取費(fèi)及收益計(jì)算辦法以及對代建人風(fēng)險(xiǎn)損益的補(bǔ)償方式。 這些關(guān)系的明確應(yīng)在合同相應(yīng)的條款中明確，權(quán)利沒有監(jiān)督機(jī)制就會產(chǎn)生腐敗，代建制也是如此，因此代建人要接受委托人的監(jiān)督、建設(shè)主管部門的監(jiān)督、其他行政人員的監(jiān)督。以往采用的“投資、建設(shè)、管理、使用”四位一體的建設(shè)體制性弊端經(jīng)常滋生的腐敗和對財(cái)政資金的侵害， 而推行的代建制會減少這種現(xiàn)象的發(fā)生。
1.5如何評價(jià)代建制的成果
1.5.1對工程質(zhì)量和工程進(jìn)度的檢查，按簽訂的合同條款及現(xiàn)行有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定檢查是否符合要求。
1.5.2對工程投資的檢查，主要是進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算與審計(jì)，按代建合同投資控制目標(biāo)和范圍與責(zé)任辦理財(cái)務(wù)決算與相應(yīng)的財(cái)務(wù)審計(jì)。
1.5.3負(fù)責(zé)完成工程保修期責(zé)任，并提交相應(yīng)保修證明、工程移交憑證。
1.5.4對代建合同履行情況進(jìn)行綜合評價(jià)，據(jù)以對代建人進(jìn)行合同約定的獎罰。
2、 項(xiàng)目管理和代建制的關(guān)系
工程管理要為業(yè)主提供項(xiàng)目管理服務(wù)，就要深入了解和研究業(yè)主項(xiàng)目管理工作范圍和要求。專業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)是業(yè)主項(xiàng)目管理職能職權(quán)的轉(zhuǎn)移和延伸，故能納入業(yè)主項(xiàng)目管理總體框架，視為業(yè)主項(xiàng)目管理組成部分，這樣，業(yè)主雖然對外轉(zhuǎn)移了部分管理職能，但仍未喪失對項(xiàng)目的總體控制。支撐業(yè)主項(xiàng)目管理總體控制和駕馭能力的是項(xiàng)目實(shí)施策劃，在它的指導(dǎo)下才能組織實(shí)施和在實(shí)施中進(jìn)行系統(tǒng)控制。這也正是業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目管理的目的。業(yè)主項(xiàng)目管理絕非各個(gè)專業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的簡單相加。由此可以推論項(xiàng)目管理公司的必備條件不只是勝任業(yè)主項(xiàng)目管理中某些部分的服務(wù)，而在于能否具備項(xiàng)目實(shí)施策劃和組織其實(shí)施及控制的能力。
對照業(yè)主項(xiàng)目管理，代建制其時(shí)間周期不及項(xiàng)目決策及項(xiàng)目運(yùn)營準(zhǔn)備；其管理范圍只限工程建設(shè)；代建人的職權(quán)又不及項(xiàng)目業(yè)主。因此，從切實(shí)保證政府投資項(xiàng)目效益來說代建制尚有缺陷。就算政府投資項(xiàng)目沒有融資職能，但它仍應(yīng)與項(xiàng)目決策負(fù)責(zé)制、運(yùn)營準(zhǔn)備責(zé)任制相結(jié)合，才能落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制。
作者單位：中國建筑東北設(shè)計(jì)研究院
為了適應(yīng)建筑行業(yè)市場化要求，近幾年來一些地方開展了代建制試點(diǎn)，就目前試行的狀況代建制可以從幾個(gè)方面理解：代建制的性質(zhì)是負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的組織管理工作，屬于業(yè)主項(xiàng)目管理范疇，并不是搞工程總承包；代建制的責(zé)任是要將管理的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后移交給使用單位；代建制的主體是代建人，代建人必須通過招標(biāo)方式從“專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位”中選出。下面從幾個(gè)方面分別對代建制進(jìn)行一些探討：
1、 代建制的基本內(nèi)容
1.1代建制的基本法律依據(jù)
項(xiàng)目代建制目前尚無適應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。因此目前有關(guān)部門應(yīng)該在推廣該項(xiàng)制度的同時(shí)，應(yīng)建立相應(yīng)的制度，制定有關(guān)法規(guī)時(shí)應(yīng)充分反映當(dāng)前工程建設(shè)的基本規(guī)律，體現(xiàn)出各方正當(dāng)權(quán)益?，F(xiàn)在只能參考相關(guān)法律進(jìn)行項(xiàng)目管理。
1.1.1項(xiàng)目代建是為政府投資提供服務(wù)的行為，因此代建制適用于《政府采購法》、《招投標(biāo)法》等，項(xiàng)目代建合同屬于委托類商務(wù)合同故適用《合同法》。
1.1.2代建人的法律地位相當(dāng)于建設(shè)階段業(yè)主代表。
1.2代建人的條件及其確定
1.2.1代建人基本資質(zhì)條件。代建人要具備業(yè)主項(xiàng)目管理所需技能、信息、業(yè)績、人員的條件的專業(yè)化項(xiàng)目管理單位。
1.2.2代建人不應(yīng)與委托人、使用人有隸屬及經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，且符合有關(guān)法律規(guī)定。
1.3明確委托人、代建人雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系。
1.3.1項(xiàng)目委托人，應(yīng)是管理服務(wù)委托人，與代建人形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系。項(xiàng)目使用人與代建人無權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
代建人的責(zé)任目標(biāo)與責(zé)任期。代建人的責(zé)任目標(biāo)與責(zé)任期有關(guān)。責(zé)任期又決定與代建人工作介入的開始時(shí)間和工作的結(jié)束時(shí)間。關(guān)于代建人工作的開始時(shí)間當(dāng)前有項(xiàng)目立項(xiàng)后介入，完成初設(shè)后介入，完成施工圖設(shè)計(jì)才介入三種情況。關(guān)于結(jié)束時(shí)間則是完成竣工驗(yàn)收、通過財(cái)務(wù)決算及審計(jì)、工程保修期終止。三種不同的工作開始時(shí)間，代建人的職責(zé)范圍是有區(qū)別的，因此，責(zé)任期及具體的“三控”責(zé)任目標(biāo)應(yīng)有明晰的界定。
1.3.2代建人履行建設(shè)階段業(yè)主職責(zé)應(yīng)有的權(quán)利：
工程承發(fā)包決定權(quán)、設(shè)備物資采購決定權(quán)、資金使用決定權(quán)、工程變更核定權(quán)等。
1.4 明確代建人的責(zé)、權(quán)、利。
任何制度都要明確參與各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，嚴(yán)格區(qū)分委托人和代建人的責(zé)任，明確代建人的取費(fèi)及收益計(jì)算辦法以及對代建人風(fēng)險(xiǎn)損益的補(bǔ)償方式。 這些關(guān)系的明確應(yīng)在合同相應(yīng)的條款中明確，權(quán)利沒有監(jiān)督機(jī)制就會產(chǎn)生腐敗，代建制也是如此，因此代建人要接受委托人的監(jiān)督、建設(shè)主管部門的監(jiān)督、其他行政人員的監(jiān)督。以往采用的“投資、建設(shè)、管理、使用”四位一體的建設(shè)體制性弊端經(jīng)常滋生的腐敗和對財(cái)政資金的侵害， 而推行的代建制會減少這種現(xiàn)象的發(fā)生。
1.5如何評價(jià)代建制的成果
1.5.1對工程質(zhì)量和工程進(jìn)度的檢查，按簽訂的合同條款及現(xiàn)行有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定檢查是否符合要求。
1.5.2對工程投資的檢查，主要是進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算與審計(jì)，按代建合同投資控制目標(biāo)和范圍與責(zé)任辦理財(cái)務(wù)決算與相應(yīng)的財(cái)務(wù)審計(jì)。
1.5.3負(fù)責(zé)完成工程保修期責(zé)任，并提交相應(yīng)保修證明、工程移交憑證。
1.5.4對代建合同履行情況進(jìn)行綜合評價(jià)，據(jù)以對代建人進(jìn)行合同約定的獎罰。
2、 項(xiàng)目管理和代建制的關(guān)系
工程管理要為業(yè)主提供項(xiàng)目管理服務(wù)，就要深入了解和研究業(yè)主項(xiàng)目管理工作范圍和要求。專業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)是業(yè)主項(xiàng)目管理職能職權(quán)的轉(zhuǎn)移和延伸，故能納入業(yè)主項(xiàng)目管理總體框架，視為業(yè)主項(xiàng)目管理組成部分，這樣，業(yè)主雖然對外轉(zhuǎn)移了部分管理職能，但仍未喪失對項(xiàng)目的總體控制。支撐業(yè)主項(xiàng)目管理總體控制和駕馭能力的是項(xiàng)目實(shí)施策劃，在它的指導(dǎo)下才能組織實(shí)施和在實(shí)施中進(jìn)行系統(tǒng)控制。這也正是業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目管理的目的。業(yè)主項(xiàng)目管理絕非各個(gè)專業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的簡單相加。由此可以推論項(xiàng)目管理公司的必備條件不只是勝任業(yè)主項(xiàng)目管理中某些部分的服務(wù)，而在于能否具備項(xiàng)目實(shí)施策劃和組織其實(shí)施及控制的能力。
對照業(yè)主項(xiàng)目管理，代建制其時(shí)間周期不及項(xiàng)目決策及項(xiàng)目運(yùn)營準(zhǔn)備；其管理范圍只限工程建設(shè)；代建人的職權(quán)又不及項(xiàng)目業(yè)主。因此，從切實(shí)保證政府投資項(xiàng)目效益來說代建制尚有缺陷。就算政府投資項(xiàng)目沒有融資職能，但它仍應(yīng)與項(xiàng)目決策負(fù)責(zé)制、運(yùn)營準(zhǔn)備責(zé)任制相結(jié)合，才能落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制。