房地產(chǎn)項目管理軟件
當前位置：工程項目OA系統(tǒng) > 房地產(chǎn)OA系統(tǒng) > 相關(guān)系統(tǒng) > 房地產(chǎn)項目管理軟件
淺談對當前代建制的體系認識
作者：戴顯明（教授級高級工程師、2004年獲美國項目管理協(xié)會PMI頒發(fā)的PMP證書）
作者單位：中國建筑東北設(shè)計研究院
為了適應建筑行業(yè)市場化要求，近幾年來一些地方開展了代建制試點，就目前試行的狀況代建制可以從幾個方面理解：代建制的性質(zhì)是負責建設(shè)項目的組織管理工作，屬于業(yè)主項目管理范疇，并不是搞工程總承包；代建制的責任是要將管理的項目竣工驗收后移交給使用單位；代建制的主體是代建人，代建人必須通過招標方式從“專業(yè)化的項目管理單位”中選出。下面從幾個方面分別對代建制進行一些探討：
1、 代建制的基本內(nèi)容
1.1代建制的基本法律依據(jù)
項目代建制目前尚無適應的法律、法規(guī)、規(guī)范標準。因此目前有關(guān)部門應該在推廣該項制度的同時，應建立相應的制度，制定有關(guān)法規(guī)時應充分反映當前工程建設(shè)的基本規(guī)律，體現(xiàn)出各方正當權(quán)益?，F(xiàn)在只能參考相關(guān)法律進行項目管理。
1.1.1項目代建是為政府投資提供服務的行為，因此代建制適用于《政府采購法》、《招投標法》等，項目代建合同屬于委托類商務合同故適用《合同法》。
1.1.2代建人的法律地位相當于建設(shè)階段業(yè)主代表。
1.2代建人的條件及其確定
1.2.1代建人基本資質(zhì)條件。代建人要具備業(yè)主項目管理所需技能、信息、業(yè)績、人員的條件的專業(yè)化項目管理單位。
1.2.2代建人不應與委托人、使用人有隸屬及經(jīng)濟利益關(guān)系，且符合有關(guān)法律規(guī)定。
1.3明確委托人、代建人雙方責權(quán)利關(guān)系。
1.3.1項目委托人，應是管理服務委托人，與代建人形成權(quán)利義務關(guān)系。項目使用人與代建人無權(quán)利義務關(guān)系。
代建人的責任目標與責任期。代建人的責任目標與責任期有關(guān)。責任期又決定與代建人工作介入的開始時間和工作的結(jié)束時間。關(guān)于代建人工作的開始時間當前有項目立項后介入，完成初設(shè)后介入，完成施工圖設(shè)計才介入三種情況。關(guān)于結(jié)束時間則是完成竣工驗收、通過財務決算及審計、工程保修期終止。三種不同的工作開始時間，代建人的職責范圍是有區(qū)別的，因此，責任期及具體的“三控”責任目標應有明晰的界定。
1.3.2代建人履行建設(shè)階段業(yè)主職責應有的權(quán)利：
工程承發(fā)包決定權(quán)、設(shè)備物資采購決定權(quán)、資金使用決定權(quán)、工程變更核定權(quán)等。
1.4 明確代建人的責、權(quán)、利。
任何制度都要明確參與各方的責、權(quán)、利關(guān)系，嚴格區(qū)分委托人和代建人的責任，明確代建人的取費及收益計算辦法以及對代建人風險損益的補償方式。 這些關(guān)系的明確應在合同相應的條款中明確，權(quán)利沒有監(jiān)督機制就會產(chǎn)生腐敗，代建制也是如此，因此代建人要接受委托人的監(jiān)督、建設(shè)主管部門的監(jiān)督、其他行政人員的監(jiān)督。以往采用的“投資、建設(shè)、管理、使用”四位一體的建設(shè)體制性弊端經(jīng)常滋生的腐敗和對財政資金的侵害， 而推行的代建制會減少這種現(xiàn)象的發(fā)生。
1.5如何評價代建制的成果
1.5.1對工程質(zhì)量和工程進度的檢查，按簽訂的合同條款及現(xiàn)行有關(guān)工程質(zhì)量驗收規(guī)定檢查是否符合要求。
1.5.2對工程投資的檢查，主要是進行項目財務決算與審計，按代建合同投資控制目標和范圍與責任辦理財務決算與相應的財務審計。
1.5.3負責完成工程保修期責任，并提交相應保修證明、工程移交憑證。
1.5.4對代建合同履行情況進行綜合評價，據(jù)以對代建人進行合同約定的獎罰。
2、 項目管理和代建制的關(guān)系
工程管理要為業(yè)主提供項目管理服務，就要深入了解和研究業(yè)主項目管理工作范圍和要求。專業(yè)項目管理服務是業(yè)主項目管理職能職權(quán)的轉(zhuǎn)移和延伸，故能納入業(yè)主項目管理總體框架，視為業(yè)主項目管理組成部分，這樣，業(yè)主雖然對外轉(zhuǎn)移了部分管理職能，但仍未喪失對項目的總體控制。支撐業(yè)主項目管理總體控制和駕馭能力的是項目實施策劃，在它的指導下才能組織實施和在實施中進行系統(tǒng)控制。這也正是業(yè)主進行項目管理的目的。業(yè)主項目管理絕非各個專業(yè)項目管理服務的簡單相加。由此可以推論項目管理公司的必備條件不只是勝任業(yè)主項目管理中某些部分的服務，而在于能否具備項目實施策劃和組織其實施及控制的能力。
對照業(yè)主項目管理，代建制其時間周期不及項目決策及項目運營準備；其管理范圍只限工程建設(shè)；代建人的職權(quán)又不及項目業(yè)主。因此，從切實保證政府投資項目效益來說代建制尚有缺陷。就算政府投資項目沒有融資職能，但它仍應與項目決策負責制、運營準備責任制相結(jié)合，才能落實項目法人責任制。
作者單位：中國建筑東北設(shè)計研究院
為了適應建筑行業(yè)市場化要求，近幾年來一些地方開展了代建制試點，就目前試行的狀況代建制可以從幾個方面理解：代建制的性質(zhì)是負責建設(shè)項目的組織管理工作，屬于業(yè)主項目管理范疇，并不是搞工程總承包；代建制的責任是要將管理的項目竣工驗收后移交給使用單位；代建制的主體是代建人，代建人必須通過招標方式從“專業(yè)化的項目管理單位”中選出。下面從幾個方面分別對代建制進行一些探討：
1、 代建制的基本內(nèi)容
1.1代建制的基本法律依據(jù)
項目代建制目前尚無適應的法律、法規(guī)、規(guī)范標準。因此目前有關(guān)部門應該在推廣該項制度的同時，應建立相應的制度，制定有關(guān)法規(guī)時應充分反映當前工程建設(shè)的基本規(guī)律，體現(xiàn)出各方正當權(quán)益?，F(xiàn)在只能參考相關(guān)法律進行項目管理。
1.1.1項目代建是為政府投資提供服務的行為，因此代建制適用于《政府采購法》、《招投標法》等，項目代建合同屬于委托類商務合同故適用《合同法》。
1.1.2代建人的法律地位相當于建設(shè)階段業(yè)主代表。
1.2代建人的條件及其確定
1.2.1代建人基本資質(zhì)條件。代建人要具備業(yè)主項目管理所需技能、信息、業(yè)績、人員的條件的專業(yè)化項目管理單位。
1.2.2代建人不應與委托人、使用人有隸屬及經(jīng)濟利益關(guān)系，且符合有關(guān)法律規(guī)定。
1.3明確委托人、代建人雙方責權(quán)利關(guān)系。
1.3.1項目委托人，應是管理服務委托人，與代建人形成權(quán)利義務關(guān)系。項目使用人與代建人無權(quán)利義務關(guān)系。
代建人的責任目標與責任期。代建人的責任目標與責任期有關(guān)。責任期又決定與代建人工作介入的開始時間和工作的結(jié)束時間。關(guān)于代建人工作的開始時間當前有項目立項后介入，完成初設(shè)后介入，完成施工圖設(shè)計才介入三種情況。關(guān)于結(jié)束時間則是完成竣工驗收、通過財務決算及審計、工程保修期終止。三種不同的工作開始時間，代建人的職責范圍是有區(qū)別的，因此，責任期及具體的“三控”責任目標應有明晰的界定。
1.3.2代建人履行建設(shè)階段業(yè)主職責應有的權(quán)利：
工程承發(fā)包決定權(quán)、設(shè)備物資采購決定權(quán)、資金使用決定權(quán)、工程變更核定權(quán)等。
1.4 明確代建人的責、權(quán)、利。
任何制度都要明確參與各方的責、權(quán)、利關(guān)系，嚴格區(qū)分委托人和代建人的責任，明確代建人的取費及收益計算辦法以及對代建人風險損益的補償方式。 這些關(guān)系的明確應在合同相應的條款中明確，權(quán)利沒有監(jiān)督機制就會產(chǎn)生腐敗，代建制也是如此，因此代建人要接受委托人的監(jiān)督、建設(shè)主管部門的監(jiān)督、其他行政人員的監(jiān)督。以往采用的“投資、建設(shè)、管理、使用”四位一體的建設(shè)體制性弊端經(jīng)常滋生的腐敗和對財政資金的侵害， 而推行的代建制會減少這種現(xiàn)象的發(fā)生。
1.5如何評價代建制的成果
1.5.1對工程質(zhì)量和工程進度的檢查，按簽訂的合同條款及現(xiàn)行有關(guān)工程質(zhì)量驗收規(guī)定檢查是否符合要求。
1.5.2對工程投資的檢查，主要是進行項目財務決算與審計，按代建合同投資控制目標和范圍與責任辦理財務決算與相應的財務審計。
1.5.3負責完成工程保修期責任，并提交相應保修證明、工程移交憑證。
1.5.4對代建合同履行情況進行綜合評價，據(jù)以對代建人進行合同約定的獎罰。
2、 項目管理和代建制的關(guān)系
工程管理要為業(yè)主提供項目管理服務，就要深入了解和研究業(yè)主項目管理工作范圍和要求。專業(yè)項目管理服務是業(yè)主項目管理職能職權(quán)的轉(zhuǎn)移和延伸，故能納入業(yè)主項目管理總體框架，視為業(yè)主項目管理組成部分，這樣，業(yè)主雖然對外轉(zhuǎn)移了部分管理職能，但仍未喪失對項目的總體控制。支撐業(yè)主項目管理總體控制和駕馭能力的是項目實施策劃，在它的指導下才能組織實施和在實施中進行系統(tǒng)控制。這也正是業(yè)主進行項目管理的目的。業(yè)主項目管理絕非各個專業(yè)項目管理服務的簡單相加。由此可以推論項目管理公司的必備條件不只是勝任業(yè)主項目管理中某些部分的服務，而在于能否具備項目實施策劃和組織其實施及控制的能力。
對照業(yè)主項目管理，代建制其時間周期不及項目決策及項目運營準備；其管理范圍只限工程建設(shè)；代建人的職權(quán)又不及項目業(yè)主。因此，從切實保證政府投資項目效益來說代建制尚有缺陷。就算政府投資項目沒有融資職能，但它仍應與項目決策負責制、運營準備責任制相結(jié)合，才能落實項目法人責任制。