時(shí)評：房地產(chǎn)繁榮會(huì)終結(jié)于企業(yè)不愿拿地

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房地產(chǎn)繁榮會(huì)終結(jié)于企業(yè)不愿拿地

房屋銷售市場仍然可以算在延續(xù)全面景氣格局，但2015年的市場有兩點(diǎn)值得警惕，第一是沒有房價(jià)全面和持續(xù)上漲的社會(huì)預(yù)期;第二是開發(fā)投資沒有持續(xù)反彈的預(yù)期。

過去每一次的房屋銷售繁榮，從房價(jià)表現(xiàn)來看，會(huì)出現(xiàn)熱銷一段時(shí)間后房價(jià)加速上漲，從局部城市快速演變到其他城市。雖然2015年二季度之后百城房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)了環(huán)比正增長，但距離全面房價(jià)上漲還有很大一段距離。尤其是房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)，在2015年1月份之后持續(xù)無法得到有效提升(2015年1月44個(gè)城市房價(jià)上漲，7月為46個(gè))。這充分顯示出，全社會(huì)房價(jià)上漲的預(yù)期并不濃厚，房價(jià)上漲也只是極個(gè)別城市的事情。

為什么過去每一次都會(huì)形成房價(jià)加速上漲的正循環(huán)，最后貨幣周期和產(chǎn)業(yè)政策又會(huì)打破這種正循環(huán)呢?因?yàn)檫^去的房地產(chǎn)繁榮，要么是產(chǎn)業(yè)政策放開造成，要么是個(gè)人購房杠桿上升造成，但熱銷一段時(shí)間之后總會(huì)形成全社會(huì)房價(jià)加速上漲的預(yù)期，在較廣闊的地理范圍內(nèi)形成恐慌性搶購的浪潮。

2015年，除了在深圳之外，全社會(huì)基本沒有形成房屋恐慌性搶購的浪潮，造成這種現(xiàn)象的原因比較多。絕大多數(shù)二三線城市供給充足;一線城市房屋總價(jià)已經(jīng)很高，盡管租售比反而相對合理，但繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期并不很強(qiáng);全社會(huì)的住房自有率，人均住房面積，人口結(jié)構(gòu)，人民幣匯率等，都在緩慢發(fā)生不利于房價(jià)預(yù)期的變化。

那熱銷又是怎么來的呢?至少從2014年四季度到現(xiàn)在將近一年的時(shí)間，不僅在個(gè)別一線城市，甚至在廣大二三線城市，銷售表現(xiàn)也是令人滿意的。

大多數(shù)公司的簽約銷售合同金額和回款率，2015年上半年還是有所增加的。中國房地產(chǎn)市場的租金回報(bào)率是比較低的，要是很多城市沒有房價(jià)上漲的預(yù)期，熱銷為何而來呢?

這歸因于購房成本的持續(xù)下降和購房杠桿的持續(xù)上升，按揭貸款平均利率的下降是市場早已注意到的，但購房杠桿的持續(xù)上升，主要是來自于隱性杠桿的上升。各種貼補(bǔ)首付的資金支持手段越來越多，各類首付貸的資產(chǎn)證券化也大行其道。

利率市場化的浪潮之下，首付管制確實(shí)并不十分嚴(yán)厲，好在中國居民的杠桿率始終都比較低，居民加杠桿還有很大的空間，預(yù)計(jì)熱銷也還能持續(xù)很長時(shí)間。

第二個(gè)不同以往的現(xiàn)象是開發(fā)投資增速反彈乏力。誠然，由于基數(shù)的原因，未來幾個(gè)月開發(fā)投資同比增速或許有一次小的反彈，但2013年的新開工高潮期開工的那些項(xiàng)目即將進(jìn)入竣工的環(huán)節(jié)，施工面積和開發(fā)投資的慣性增長中長期看是不可持續(xù)的。

換句話說，開發(fā)投資和施工面積之所以今天還在正增長，只不過因?yàn)殚_發(fā)投資和施工增速具備比新開工面積更明顯的慣性特征，仍然在受到2013年繁榮的影響。但客觀來說，一旦施工面積和開發(fā)投資增速掉落下來，反彈的難度也要大于新開工增速。

新開工和開發(fā)投資反彈乏力和全社會(huì)缺乏房價(jià)上漲的長期預(yù)期，本身就是一回事。在過去的20年房地產(chǎn)牛市里頭，房價(jià)增值帶動(dòng)房地產(chǎn)熱銷，推動(dòng)土地價(jià)格上漲，再抵押土地獲得現(xiàn)金流，然后進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值提升的模式繼續(xù)下去有點(diǎn)困難了，其在地理半徑層面的擴(kuò)張更是走到了盡頭。

這個(gè)判斷是有很強(qiáng)的微觀調(diào)研支持的。2015年前三季度，很少有企業(yè)的拿地面積超過了銷售面積，也很少有企業(yè)增加城市數(shù)量的布局，卻有大量的企業(yè)去探索新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，做一些財(cái)務(wù)投資。

“世上沒有不散的筵席”，新房開發(fā)的熱潮總有一天會(huì)過去的。如果繁榮是終結(jié)于房屋熱銷環(huán)節(jié)，也就是大量土地“砸在”企業(yè)手里，最后應(yīng)該會(huì)給經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)留下壞賬，甚至帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。很明顯，未來5年，即便新房開發(fā)的熱潮過去，繁榮也不會(huì)終結(jié)于房屋熱銷的環(huán)節(jié)，而會(huì)終結(jié)于企業(yè)不愿意拿地。

這樣的結(jié)果，對于行業(yè)來說，不是最壞的消息。