崔崇彥：“不變則死” 商業(yè)地產(chǎn)淘汰賽升級

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睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理 崔崇彥

日益加劇的商業(yè)零售業(yè)關(guān)店潮，為整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)敲響警鐘。在睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥看來，傳統(tǒng)商業(yè)如果不做改變，整體商業(yè)地產(chǎn)都會面臨較大的危機(jī)。

傳統(tǒng)行業(yè)“不變則死”

Q：零售業(yè)的關(guān)店潮對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)意味著什么?

崔崇彥：2013年時，互聯(lián)網(wǎng)對整個傳統(tǒng)行業(yè)的沖擊非常大，百貨業(yè)就面臨著被時代淘汰的問題，如果還以傳統(tǒng)的方式去做，就會被淘汰。傳統(tǒng)行業(yè)如果不去做改變，不是百貨一個行業(yè)的問題，而是整體商業(yè)地產(chǎn)都會面臨較大的危機(jī)，就會形成傳統(tǒng)零售業(yè)慢慢退出商業(yè)項目的結(jié)果。

事實上，在萬達(dá)關(guān)店之前，無論是王府井百貨還是百盛等傳統(tǒng)百貨都在關(guān)店或轉(zhuǎn)型。但我們依然能看到一些國外的百貨品牌在中國開店。今年上半年，日本百貨品牌大丸與上海新世界合作在上海開了一家新世界大丸百貨。與傳統(tǒng)百貨有很大的不同，新的大丸百貨整體內(nèi)裝的設(shè)計要好很多，體驗感和趣味性都非常強(qiáng)，品牌的豐富度上有很大的提升，有很多日本品牌。

日本的電商一直比較超前，但百貨一直在商業(yè)里面占比較重要的位置。日本的百貨有很好的服務(wù)和增值，如搭配建議等，貼心的人性化服務(wù)，日本百貨做到了充分的細(xì)分。

互聯(lián)網(wǎng)對所有傳統(tǒng)行業(yè)都有所沖擊，但并不代表某個傳統(tǒng)行業(yè)就會消失。不會消失，而是需要這個行業(yè)改變。

Q：很多傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)也在試圖轉(zhuǎn)型，結(jié)果如何?

崔崇彥：在2009年到2010年時，傳統(tǒng)的書店受互聯(lián)網(wǎng)沖擊首當(dāng)其沖，現(xiàn)在再去看這個市場，書店又火了，又回到了實體店?，F(xiàn)在的書店和傳統(tǒng)書店有非常大的不同，不是傳統(tǒng)的只賣書，而是變成了一種生活方式。互聯(lián)網(wǎng)就是一條鯰魚，沖進(jìn)來，把這盆水?dāng)嚋?，其他人不改變，不拼命往前跑就會被擠掉?；ヂ?lián)網(wǎng)不是消滅傳統(tǒng)行業(yè)，而是讓傳統(tǒng)行業(yè)做得更好。

Q：體驗式商業(yè)能挽救商業(yè)地產(chǎn)?

崔崇彥：能，但現(xiàn)在我們的體驗式商業(yè)太初級，比如把空間做好一點、好的游逛性、有視覺感受、有味覺感受就是體驗式商業(yè)了，其實不然。人對消費(fèi)的需求分幾個層面，第一個層面是基礎(chǔ)消費(fèi)，第二個層面是被尊重的感受，第三個層面是情感需求。

Q：萬達(dá)百貨等商業(yè)也存在目前零售業(yè)的“通病”?

崔崇彥：萬達(dá)并不僅僅是百貨的問題，一些KTV也關(guān)掉了。萬達(dá)商業(yè)是典型的具有中國傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)的“通病”，就是做得比較簡單。但在那個時代，這種方式也沒有錯，那個時候是跑馬圈地的時代，誰跑得快誰就能賺到錢。但實際上現(xiàn)在商業(yè)已進(jìn)入到存量市場，從去年開始，北京商業(yè)存量市場已大于新增市場。今年很多存量商業(yè)沒辦法改造，空間受限、環(huán)境受限，當(dāng)時投資都很盲目，現(xiàn)在都要變成新的業(yè)態(tài)。最近望京華堂也要改成寫字樓，望京沃爾瑪?shù)囊徊糠稚虡I(yè)也將變成寫字樓。

原來拿一塊地，靠開發(fā)其他物業(yè)賺錢，商業(yè)虧一些沒問題。但現(xiàn)在商業(yè)變成存量以后，一直是包袱。

商業(yè)地產(chǎn)邁入輕資產(chǎn)時代

Q：萬達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對行業(yè)來說有何啟示?

崔崇彥：萬達(dá)轉(zhuǎn)型代表了行業(yè)對整個商業(yè)地產(chǎn)市場趨勢的判斷，大家都認(rèn)為未來商業(yè)地產(chǎn)的增量會趨緩，會淘汰一部分，再新增一部分商業(yè)?；虬言猩虡I(yè)通過硬件的改造和軟件的升級來重新釋放活力。

如果大家都是這樣的預(yù)期，那對于上市公司萬達(dá)來說，它的估值就有問題，其市盈率不到10倍，而互聯(lián)網(wǎng)公司都是百倍起。但兩者的資產(chǎn)和營業(yè)額都差很遠(yuǎn)，所以萬達(dá)開始輕資產(chǎn)化。

Q：整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的階段?

崔崇彥：是這樣，美國的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)與投資公司分得很清楚，開發(fā)企業(yè)是小股操盤，只出一小部分錢，大部分錢由投資公司來出，但開發(fā)企業(yè)的收益卻比較高。通過10%的投資能換來30%的收益。

2013年就有很多人討論“導(dǎo)演+制片人”的模式。開發(fā)企業(yè)相當(dāng)于導(dǎo)演，制片人相當(dāng)于投資公司。導(dǎo)演投了很少一部分錢，占很小的股份，使整個操盤都是自己把控，票房出來后有很高的分成;用專業(yè)能力來賺錢。

Q：各地商業(yè)項目緩建和停建與商業(yè)地產(chǎn)大勢有直接關(guān)系?

崔崇彥：肯定有關(guān)系，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有很多變現(xiàn)的手段，比如住宅市場很好，讓住宅多賺錢。但現(xiàn)在住宅并不是拿地就能賺錢。這樣開發(fā)商就轉(zhuǎn)到商鋪銷售，2010年開始出現(xiàn)商鋪投資熱潮。但開發(fā)商將商鋪賣掉后，商業(yè)運(yùn)營出現(xiàn)了問題，商鋪升值放緩。買商鋪也不一定賺錢。整個市場的行情變了，原本增值那部分物業(yè)也開始不景氣。

主要問題在于國內(nèi)商業(yè)的“投融管退”的手段太少。國外開發(fā)企業(yè)不需要把鋪賣掉回籠資金，也不需要住宅來增值，而是運(yùn)用REITs。萬達(dá)上個月發(fā)布了國內(nèi)第一個REITs，把購物中心打包，通過公眾發(fā)行來認(rèn)購，之后拿物業(yè)的升值或租金來回報?，F(xiàn)在很多企業(yè)還沒有這樣的手段，但我國也在慢慢放開，最近放行了3個REITs。

Q：現(xiàn)在一線城市核心區(qū)的商業(yè)項目開發(fā)進(jìn)度出現(xiàn)步履緩慢，是什么原因?

崔崇彥：現(xiàn)在小體量商業(yè)遇到比較大的困難是政策法規(guī)上的限制比較多，有些在建設(shè)與設(shè)計上很難處理。中國的商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)品豐富度不夠，設(shè)計師品牌和買手店都還在發(fā)展階段。因此，小體量商業(yè)面臨的招商難度會比較大。