苗樂如：分隔管理不應一刀切

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中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長 苗樂如

商品房配建保障房模式在北京樓市已漸成主流，但這種模式所衍生的問題也在慢慢浮出水面。鑒于早期的商品房配建保障房項目頻頻出現(xiàn)糾紛。近日，北京市住建委發(fā)文稱，商品房配建保障房禁止分隔。

但現(xiàn)實中，很多開發(fā)商將兩者分隔開，更多的是考慮到商品房的銷售以及后期的物業(yè)管理難題。對此，中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長苗樂如認為，分隔管理不能簡單化一刀切，應具體情況具體分析。

Q：開發(fā)商認為不分隔管理不利于商品房的銷售，包括后期管理問題難度很大。你如何看待此問題?

苗樂如：實際上在商品房建設當中配建保障房，這種做法有積極的方面，也有需要去總結(jié)實驗并加以完善的方面。其實從理論上講，更多的是積極方面，即考慮社會和諧，不同層次的家庭應該和諧共處。不要出現(xiàn)像巴西等國家的貧民窟，這是該政策最基本的出發(fā)點和前提。

但從實際來看，我個人不主張這種做法，從1992年開始，我對于‘房改’、保障性住房有過密切的關注。老話說‘物以類聚，人以群分’，他們的生活不僅僅是居住環(huán)境，還有其消費水平所衍生出來的問題。這邊孩子出門進門都坐私家車，那邊是坐自行車，對孩子心理影響和家庭影響，到底是什么樣的效果，值得觀察。

Q：配建項目中還存在哪些問題?

苗樂如：過去的混居項目，都是把拆遷安置戶和商品房住戶直接放在一起。整個配建過程中，也需要具體問題具體分析?比如配建規(guī)模，有的項目配建幾套房子，就失去了意義。如果規(guī)模很大，配套和環(huán)境是一樣的，分不分隔都無所謂。

如果不分隔管理，保障房和商品房業(yè)主入住后日常生活需求并不相同，配套建設的設施怎么處理?高檔商品房的住戶，需要孩子上雙語幼兒園或雙語學校。但保障房住戶沒有這個能力，這種問題如何解決?所以這個問題還需要總結(jié)實踐經(jīng)驗，不能簡單化對待，不能一刀切。

Q：目前北京出現(xiàn)了很多高價地塊上的高端商品房配建公租房，這種兩極分化的情況是否存在問題?

苗樂如：目前北京市保障房配建小區(qū)的建設方包括地方政府，沒有考慮如何設計合理的配建比例，比如說把小區(qū)保障房和商品房按‘二八分’、‘三七分’等比例來建設，而更多的是為了平衡資金(地塊價值)來設定配建比例。甚至有的商品房項目就配建一兩套保障房，這樣的情況在北京也存在，這種配建方式已經(jīng)完全流于形式，其實完全可以改為貨幣形式的再分配。

地方政府為了所謂的抑制房價，目前設計的配建方式就是地塊樓面地價達到一個頂點就配套保障房，實際上開發(fā)商的成本根本沒降，等于開發(fā)商貼了錢之后還得貼房子。

Q：按要求，如果開發(fā)商想把商品房與保障房分開，就要分別建設相應的配套，開發(fā)商應該怎樣辦?

苗樂如：要想分開管理，都要有一定的規(guī)模和基礎，如果只有幾戶也分開管理，根本不現(xiàn)實。一個商品房小區(qū)10%以下的保障房比例都太少了，配比要合適。要形成管理最起碼也得上百戶，現(xiàn)在沒有人專門研究這個問題，簡單的肯定或簡單的否定都不現(xiàn)實。