苗樂(lè)如：分隔管理不應(yīng)一刀切

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中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng) 苗樂(lè)如

商品房配建保障房模式在北京樓市已漸成主流，但這種模式所衍生的問(wèn)題也在慢慢浮出水面。鑒于早期的商品房配建保障房項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)糾紛。近日，北京市住建委發(fā)文稱，商品房配建保障房禁止分隔。

但現(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商將兩者分隔開(kāi)，更多的是考慮到商品房的銷(xiāo)售以及后期的物業(yè)管理難題。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)苗樂(lè)如認(rèn)為，分隔管理不能簡(jiǎn)單化一刀切，應(yīng)具體情況具體分析。

Q：開(kāi)發(fā)商認(rèn)為不分隔管理不利于商品房的銷(xiāo)售，包括后期管理問(wèn)題難度很大。你如何看待此問(wèn)題?

苗樂(lè)如：實(shí)際上在商品房建設(shè)當(dāng)中配建保障房，這種做法有積極的方面，也有需要去總結(jié)實(shí)驗(yàn)并加以完善的方面。其實(shí)從理論上講，更多的是積極方面，即考慮社會(huì)和諧，不同層次的家庭應(yīng)該和諧共處。不要出現(xiàn)像巴西等國(guó)家的貧民窟，這是該政策最基本的出發(fā)點(diǎn)和前提。

但從實(shí)際來(lái)看，我個(gè)人不主張這種做法，從1992年開(kāi)始，我對(duì)于‘房改’、保障性住房有過(guò)密切的關(guān)注。老話說(shuō)‘物以類(lèi)聚，人以群分’，他們的生活不僅僅是居住環(huán)境，還有其消費(fèi)水平所衍生出來(lái)的問(wèn)題。這邊孩子出門(mén)進(jìn)門(mén)都坐私家車(chē)，那邊是坐自行車(chē)，對(duì)孩子心理影響和家庭影響，到底是什么樣的效果，值得觀察。

Q：配建項(xiàng)目中還存在哪些問(wèn)題?

苗樂(lè)如：過(guò)去的混居項(xiàng)目，都是把拆遷安置戶和商品房住戶直接放在一起。整個(gè)配建過(guò)程中，也需要具體問(wèn)題具體分析?比如配建規(guī)模，有的項(xiàng)目配建幾套房子，就失去了意義。如果規(guī)模很大，配套和環(huán)境是一樣的，分不分隔都無(wú)所謂。

如果不分隔管理，保障房和商品房業(yè)主入住后日常生活需求并不相同，配套建設(shè)的設(shè)施怎么處理?高檔商品房的住戶，需要孩子上雙語(yǔ)幼兒園或雙語(yǔ)學(xué)校。但保障房住戶沒(méi)有這個(gè)能力，這種問(wèn)題如何解決?所以這個(gè)問(wèn)題還需要總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不能簡(jiǎn)單化對(duì)待，不能一刀切。

Q：目前北京出現(xiàn)了很多高價(jià)地塊上的高端商品房配建公租房，這種兩極分化的情況是否存在問(wèn)題?

苗樂(lè)如：目前北京市保障房配建小區(qū)的建設(shè)方包括地方政府，沒(méi)有考慮如何設(shè)計(jì)合理的配建比例，比如說(shuō)把小區(qū)保障房和商品房按‘二八分’、‘三七分’等比例來(lái)建設(shè)，而更多的是為了平衡資金(地塊價(jià)值)來(lái)設(shè)定配建比例。甚至有的商品房項(xiàng)目就配建一兩套保障房，這樣的情況在北京也存在，這種配建方式已經(jīng)完全流于形式，其實(shí)完全可以改為貨幣形式的再分配。

地方政府為了所謂的抑制房?jī)r(jià)，目前設(shè)計(jì)的配建方式就是地塊樓面地價(jià)達(dá)到一個(gè)頂點(diǎn)就配套保障房，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商的成本根本沒(méi)降，等于開(kāi)發(fā)商貼了錢(qián)之后還得貼房子。

Q：按要求，如果開(kāi)發(fā)商想把商品房與保障房分開(kāi)，就要分別建設(shè)相應(yīng)的配套，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎樣辦?

苗樂(lè)如：要想分開(kāi)管理，都要有一定的規(guī)模和基礎(chǔ)，如果只有幾戶也分開(kāi)管理，根本不現(xiàn)實(shí)。一個(gè)商品房小區(qū)10%以下的保障房比例都太少了，配比要合適。要形成管理最起碼也得上百戶，現(xiàn)在沒(méi)有人專(zhuān)門(mén)研究這個(gè)問(wèn)題，簡(jiǎn)單的肯定或簡(jiǎn)單的否定都不現(xiàn)實(shí)。