房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（3）

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管理要點三：規(guī)劃設(shè)計方案

  一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標(biāo)，其中，規(guī)劃設(shè)計是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項目的規(guī)劃設(shè)計，更應(yīng)重視。大型項目的規(guī)劃設(shè)計，要結(jié)合項目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進行規(guī)劃設(shè)計，將規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)逐步進行深化和細(xì)分。所以，對于一個大型項目的規(guī)劃設(shè)計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么?？傊?，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。

l  做好一個規(guī)劃設(shè)計方案，離不開三個前提條件：甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵，


高水平善溝通的設(shè)計單位，推出優(yōu)秀作品的機制和設(shè)計方式。這三點相輔相成，互為推進。

1）甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵

l  誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設(shè)計方、監(jiān)理方、顧問公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點，但只有甲方能夠從項目的整體上進行選擇和判斷。

  項目的運作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場調(diào)查、項目確定和定位，規(guī)劃選址和購買土地，每一步都是甲方精心策劃的結(jié)果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價，而目標(biāo)也在一步步的進展中逐步調(diào)整或加強。所有這些發(fā)生或?qū)l(fā)生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細(xì)節(jié)或故事不可能告訴設(shè)計師，設(shè)計師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓設(shè)計師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給設(shè)計師來解決，一來設(shè)計師永遠不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進行拍板。設(shè)計師只了解你讓他做的那部分，他無法從項目的整體運作上看到問題所在，這是作為設(shè)計人員的角色所限。我以前作設(shè)計，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認(rèn)可就無法進行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)計師因為溝通或?qū)椖康恼J(rèn)識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設(shè)計師稍不注意就會偏離甲方的目標(biāo)，作出一些無用功，浪費時間和精力。
 
  設(shè)計過程中，甲方加強設(shè)計跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復(fù)雜的技術(shù)問題，比較復(fù)雜的問題要主要依靠甲方的主要技術(shù)人員與設(shè)計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，甲方應(yīng)派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，甲方工程師可及時返回公司向領(lǐng)導(dǎo)匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細(xì)節(jié)或不大的問題解決好，而且因為有甲方代表的旁站參加，設(shè)計師的積極性和主動性會得到加強，工作效率會大幅提高，由領(lǐng)導(dǎo)拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的精力。通過匯報會，主要目的有兩個：一是向領(lǐng)導(dǎo)通報方案的進展和中間成果。二是就方案中的關(guān)鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。

  甲方的指導(dǎo)，影響到設(shè)計的進展和方向。在設(shè)計大的原則和目標(biāo)上，甲方應(yīng)比設(shè)計方更高明、更前瞻，在某些方面來講，甲方對于一個方案比設(shè)計者更能看出和發(fā)現(xiàn)問題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導(dǎo)應(yīng)放在以下三個方面：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。三是方案的風(fēng)格和創(chuàng)新。甲方的指導(dǎo)不要具體到每一個具體設(shè)計的細(xì)節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動設(shè)計人員的設(shè)計才能和積極性，將他們的才華施展出來就成功了一半。通過設(shè)定一定目標(biāo)激勵設(shè)計師進行創(chuàng)造，設(shè)計出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指導(dǎo)不可有太多的隨意性，比如確定了的設(shè)計原則和意圖，不要輕易改動，因為設(shè)計人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動，會給設(shè)計人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要動。這也是在留仙村住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計管理中遇到的突出問題。留仙村住宅區(qū)由于在可行研究階段對許多總體的概念和原則沒有研究透徹，致使在規(guī)劃國際招標(biāo)后，在中標(biāo)設(shè)計方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。由于設(shè)計方案已經(jīng)初步確定，上述概念的調(diào)整引起規(guī)劃方案的大修改，因而帶來設(shè)計單位的抵觸，矛盾由此
引起。加上中途甲方中途意見的反復(fù)，和設(shè)計單位的不合作，造成設(shè)計方案久而不決的局面。

2）高水平、善溝通的設(shè)計單位

  作為地產(chǎn)商，為做好一個項目的規(guī)劃設(shè)計，都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設(shè)計單位。但是高水平的設(shè)計單位不一定就適合，原因有很多，一是一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，有很多階段，每一個階段對設(shè)計的要求不一樣，因此，方案能力強的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細(xì)化，配合設(shè)計各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調(diào)查公司，做項目策劃，請地產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請國外的顧問設(shè)計公司，交通規(guī)劃要請交通顧問公司，而詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計則可以通過國際招標(biāo)來選擇，施工圖讓國內(nèi)設(shè)計院來做更塌實。