何衍鈞：二三線商業(yè)地產(chǎn)供過于求

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DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理 何衍鈞

Q：對于未來房地產(chǎn)走勢，有業(yè)內(nèi)人士認為將會是商業(yè)地產(chǎn)的天下?對于這類觀點您如何看待?

何衍鈞：中國投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的沖動是從住宅限購后開始迅速升溫的，從土地的出讓到物業(yè)的投資，人們的目光和興趣突然轉(zhuǎn)向了這個不受購買資格和貸款限制的物業(yè)類型。特別是在中國經(jīng)濟在當今復雜的世界大環(huán)境下依然保持了穩(wěn)定和預期的發(fā)展，更使嘗到前期土地增值和通脹帶來的利益的開發(fā)商和投資者們興趣盎然。

持有以上觀點的人士，就是在這樣的背景下對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展給予了十足的認可。不論用怎么的語句來表達，我對這類觀點里蘊含的長遠趨勢是認同的。已經(jīng)明確了的城鎮(zhèn)化方向，未來將有上億農(nóng)民進城，城市人口規(guī)模的擴大，人均消費能力的提升都將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好助推力。但是，目前部分二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)增加過于快速，直接導致了空置率的大幅提升。開發(fā)商為了回籠資金也傾向于散售而非持有，這樣將經(jīng)營風險降低，可是物業(yè)的后期運營管理難度就加大了。所以，商業(yè)地產(chǎn)市場還是會經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰的過程，有贏家也有輸家。從我們的角度來看，有競爭的市場才有活力，有了活力的市場才會有更好的前途。商業(yè)地產(chǎn)與時俱進、適應(yīng)環(huán)境才能把握住未來的市場。

Q： 您覺得過去20多年中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)生了哪些變化?

何衍鈞：九十年代的房地產(chǎn)業(yè)還是以住宅為主，所謂的商業(yè)物業(yè)主要是百貨商場。這些百貨商場的品業(yè)態(tài)、布局幾乎千篇一律，沒有特點和創(chuàng)意，而且集中分布在傳統(tǒng)的商業(yè)商圈內(nèi)。近幾年，中國重點城市的商業(yè)地產(chǎn)開始快速發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，從2008年到去年，中國的商業(yè)用房投資額年增幅超過了25%，從3200億元上升至9300億元。目前各大城市的商業(yè)供應(yīng)量持續(xù)增加。商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了市場細分的特征，百貨商場面臨供應(yīng)的增加不得不尋找自己在市場中的精確定位，進行業(yè)態(tài)調(diào)整以適應(yīng)目標客戶的需求。同時，大型購物中心也受到消費者的追捧，業(yè)態(tài)多樣化，時尚、體驗、一站式購物成為了這些購物中心的主要特征。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市經(jīng)濟水平密切有關(guān)，也與消費者的消費觀念改變有關(guān)。未來的商業(yè)地產(chǎn)競爭日益激烈，更是面臨了難得的歷史機遇。

Q：北京地區(qū)哪些商業(yè)地產(chǎn)項目給您留下深刻印象?他們的優(yōu)勢在哪里?

何衍鈞：談到北京商業(yè)地產(chǎn)項目，我們自然聯(lián)想到了王府井的東方廣場、西單的大悅城等。這些傳統(tǒng)商圈中的知名項目無疑成為北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的重要組成。這些商業(yè)物業(yè)值得我們作為成功案例去參觀學習。除此之外，作為專業(yè)的地產(chǎn)咨詢機構(gòu)，我們不僅僅對商業(yè)物業(yè)興趣盎然，更是關(guān)注潛力在哪里。比如，北京西部的中關(guān)村區(qū)域交通發(fā)達，辦公氛圍濃厚，適宜高端購物中心的發(fā)展。歐美匯位于中關(guān)村商圈核心區(qū)，與四號線和十號線兩條地鐵線海淀黃莊站接駁。建筑規(guī)模適中，總建面約5.3萬平方米。此類項目一直是境內(nèi)外機構(gòu)投資者追捧的稀缺項目。由于先天具備了優(yōu)越的地理位置和一些硬性指標，此類項目的經(jīng)營獲利空間較大。如果定位準確、業(yè)態(tài)適宜、運營管理良好，對于投資者而言，這類項目的未來發(fā)展會更有吸引力。

Q：隨著中國商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展，本土“出生”的房地產(chǎn)顧問公司也越來越多愈，對于這個現(xiàn)象，戴德梁行是否感受到競爭壓力?

何衍鈞：中國的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在國內(nèi)各種專業(yè)的行業(yè)中是比較新的，而且也是在最近10年才出現(xiàn)的。所以人才稀缺，水平比較參差，造成形象低落，對吸收優(yōu)秀的年輕人才進入這個行業(yè)造成一定困難。假如服務(wù)水平不能提升的話，客戶對這個專業(yè)的認可也是比較低的，結(jié)果是客戶不愿付出合理的費用，影響從業(yè)人員的收入和積極性。

戴德梁行從事地產(chǎn)顧問服務(wù)已有超過100年的歷史。一直沿用國際專業(yè)水平的標準，所以在中國營運20年來，普遍得到有關(guān)政府機構(gòu)、金融機關(guān)、開發(fā)商和投資者的認可和推崇。我們一直在推動中國的從業(yè)人員提升專業(yè)水平，以規(guī)范的操作，誠信的精神來履行我們對客戶的承諾，我們以提高房地產(chǎn)顧問的水平和形象為己任。