段建設：后十年的商業(yè)地產(chǎn)人才是關(guān)鍵

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美橋(香港)國際資產(chǎn)管理學院院長 段建設

中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展歷程，市場格局幾經(jīng)變遷，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;分化創(chuàng)新”并舉的行業(yè)新常態(tài)。從企業(yè)和投資者來看，越來越多的業(yè)主和開發(fā)商在開發(fā)新項目時，逐漸都注意到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇，并開始著手將手中的項目從以往的銷售經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營模式。但經(jīng)驗的不足以及對市場環(huán)境的把握不充分，導致多數(shù)項目的資產(chǎn)價值開始面臨重大的壓力。而人才，尤其是商業(yè)資產(chǎn)管理方面的人才，在當下顯得尤為珍貴。

美橋(香港)國際資產(chǎn)管理學院是一家以企業(yè)特色內(nèi)訓、商業(yè)地產(chǎn)高端項目培訓及課程卡項目培訓為主，致力于培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領域高端人才的專業(yè)教育機構(gòu)。成立以來，為行業(yè)輸送不少優(yōu)質(zhì)人才。結(jié)合“商業(yè)資產(chǎn)管理”及“人才培養(yǎng)”等有關(guān)話題，美橋(香港)國際資產(chǎn)管理學院院長段建設分享一個在商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)領域工作26年之久的操盤手對商業(yè)地產(chǎn)以及人才培養(yǎng)的觀點。

Q：您的名片上有很多的頭銜，您最喜歡哪一個?

段建設：坦率的說，我還是最喜歡美橋國際資產(chǎn)管理學院院長這個身份。記得有一句話叫“海不擇細流，方能成其大;山不拒細壤，方能就其高。”我覺得這說的是一個知識的層面，其實人生何嘗不是。我已經(jīng)到了這樣一個年齡了，職業(yè)生涯走的比較多了，有幾十年的工作經(jīng)歷，如果在這個階段能夠和大家分享一下我的人生經(jīng)歷，特別是在商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗和教訓，是我比較樂意做的一件事。

當然，每一個人都有一個當老師的夢，我們在孩子的時候，經(jīng)常就會說誰長大想做老師之類的?，F(xiàn)在我從一線操盤手最后能夠回歸到傳遞經(jīng)驗、分享知識的老師的這樣一個角色，是我比較樂意的，所以我是比較喜歡這個身份的。

Q：您為什么當時會進入到這個行業(yè)(商業(yè)地產(chǎn))呢?或者從大的方面來講，您為什么當時選擇房地產(chǎn)呢?

段建設：我步入社會時是文化大革命那個年代，我第一份職業(yè)是做了職業(yè)軍人，軍隊待了13年，之后轉(zhuǎn)業(yè)到地方工作，在國家機構(gòu)也做過國家工作人員。其實真正接觸商業(yè)是1987年，到今年算下來也大概有26年左右的經(jīng)歷。而最終走進房地產(chǎn)是2007年，在這(87年)之前，房地產(chǎn)還也不成為一個行業(yè)，那時還是停留在國家安排的層面，國家統(tǒng)一的調(diào)配，分房子，也不怎么造房子，當初不是在房地產(chǎn)行業(yè)。

那么，造房子有造住宅，就有造商業(yè)。從做商業(yè)地產(chǎn)這個角度來講，如果從商業(yè)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，我覺得這是一個非常自然的過度，也是一個很順理成章的事情，因為這樣你才能夠真正的理解這個商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別，因為住宅地產(chǎn)無非就是滿足居住，如果成為資產(chǎn)，成為一個業(yè)主的資產(chǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)不僅是房地產(chǎn)，它還是一種資產(chǎn)，而這個資產(chǎn)可能是在開發(fā)商手里，也可能在業(yè)主手里，所以它的屬性就不單單是居住了。

所以我是從商業(yè)走向商業(yè)地產(chǎn)。在這之前商業(yè)也會有拓展，我們需要不同的城市和不同的物業(yè)。過去開店幾乎就是湊合，可能看到一個物業(yè)，這個物業(yè)或許開始不是為商業(yè)造的，是通用的。所以后期(成為商用物業(yè))肯定要做各種調(diào)整。但是2003年，從萬達概念開始，中國就有一個系統(tǒng)的集團在做商業(yè)地產(chǎn)，他們開始提出訂單式的建造。即在拿地的時候，就開始想怎么設計、怎么規(guī)劃、運用什么業(yè)態(tài)，整個是一整套的流程。所以過去我們做商業(yè)地產(chǎn)都是利用(原有物業(yè))，但是2003年以后，我們會認真的認為商業(yè)地產(chǎn)不會是簡單做一個物業(yè)來做，而是我們要提前量，所以這時候就有了房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)之說。而我是2007年，離開了商業(yè)連鎖機構(gòu)，進入商業(yè)房地產(chǎn)的領域。

Q：當時成立美橋資產(chǎn)管理學院有什么初衷呢?

段建設：我們曾經(jīng)有的同事把2003年到2013年稱之為商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年，在這黃金十年當中，它所凸顯的特性就是開發(fā)為王，占地為王，所以全國無論什么地方，各級城市，凡是有條件的、有關(guān)系的、有資本的都已經(jīng)進入了，所以這個十年是粗放型的開發(fā)，以開發(fā)為導向。

但是經(jīng)濟周期會有變化，我在今年二月份接受媒體采訪時說，后十年(2014-2024)，商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代尚未走遠，這句話是有保留的。黃金十年認為過時，那種是以開發(fā)為導向的(住宅地產(chǎn))，但是尚未走遠是商業(yè)地產(chǎn)，而且其間還“大有學問”。

從這個角度來講，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不是“開發(fā)為王”，而是要提倡精細化，要精耕細作。有數(shù)據(jù)表明，我國的購物中心現(xiàn)在的存活率只有八分之一，八個當中有七個都遇到了或多或少的困難，有的開不了工，有的開了工招不到商，有的招商可以又運營不好，有的運營也行但不賺錢的等等。真正成功率不高，原因就是前面開發(fā)太粗礦了，而現(xiàn)在就是要精細化運作，這就需要有專業(yè)的團隊來原作和管理。

美橋集團因為長期關(guān)注在商業(yè)地產(chǎn)的資本和資產(chǎn)這兩個板塊的，我們認識到未來商業(yè)地產(chǎn)如果想發(fā)展，人才是關(guān)鍵，和前面這十年是“資本是關(guān)鍵”一樣。因為前面拿到地就可以了，那時候拿到地幾乎是零地價，可能是幾十萬一畝，現(xiàn)在變成百萬、千萬一畝了，所以它不用做也不虧。但是現(xiàn)在就不同了，現(xiàn)在如果再用這個思路已經(jīng)過時了，所以服務的項目和服務的業(yè)主或者和合作的項目，都遇到了人才的瓶頸。

這樣一個行業(yè)既缺人又缺才，我們當時覺得應該成立美橋資產(chǎn)管理學院，好解決人才的瓶頸這一問題。其實業(yè)內(nèi)也認識到人才高度就是企業(yè)的業(yè)績高度，如果沒有人才是不行的，像萬達，王健林也意識到這個問題，他也成立了萬達學院。

Q：和國外比較，您覺得目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整個從業(yè)隊伍大概是什么樣的水平?

段建設：其實目前從事商業(yè)地產(chǎn)的人員是有三部分主要來源：一部分是開發(fā)人員轉(zhuǎn)到了商業(yè)地產(chǎn)，因為各個開發(fā)商不見得有那么多的復合型人才，所以只能勉為其難，趕鴨子上架，所以這是從開發(fā)商轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的操盤者;第二種是從設計人員轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的操盤者，因為設計還是和商業(yè)是有點關(guān)系的，他們在設計的過程中和大量的商業(yè)對接以后，他們也掌握了一些商業(yè)地產(chǎn)的理念和精髓;第三就是像我這樣的，本身從商業(yè)出來，過去是去租別人家房子，現(xiàn)在去指導別人造房子，指導招商運營。

再和國外或者港澳臺地區(qū)比較來來看，其實我們國家商業(yè)起步比較晚，最早的一些高級管理人員都是從國外、境外或者是港澳臺請來的專業(yè)人士，像我以前就是在商業(yè)工作當中，很多同事都是老外或者是港澳臺同事，在這些過程當中，他們帶來了一些新的理念。但是從目前來看，國內(nèi)的從業(yè)人員成長也很迅速，現(xiàn)在(國內(nèi)項目)主要的操盤者還都是以國內(nèi)的為主，也出現(xiàn)了一些很亮麗的項目。

Q：您剛才講商業(yè)地產(chǎn)是黃金年代還沒有走完，您對中國未來的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，您自己有什么好的看法?

段建設：我覺得中國的商業(yè)地產(chǎn)確實是有泡沫的，是有局部的問題的，但這些問題在發(fā)達的商業(yè)國家也都走過，是正常的。比如像現(xiàn)在招不到商這種情況，我1995年在美國，1991年在日本都看到過，所以這個都很正常。

但是中國商業(yè)地產(chǎn)過去走的是“大刀闊斧”的路子，浮躁太多，缺乏準備。我們說恒隆、港匯，它從立項到開工就用時兩年，而我們很可能沒有做過定位和規(guī)劃，就已經(jīng)開工了。所以我想中國未來的商業(yè)地產(chǎn)，一個是堅持大資管的路線，用資管的眼光來看待，第二個就是精耕細作，千萬不要把程序做亂。

然后商業(yè)地產(chǎn)要有一個好的DNA，就像生個孩子要講DNA一樣。這些東西要整，一個就是找到合適的資本，做好商業(yè)的規(guī)劃，商業(yè)設計要先于建筑設計，人才高度，要做好人才的培養(yǎng)和準備，然后才能開工。二個就是經(jīng)精耕細作。

現(xiàn)在有問題，大家也不要太緊張，這個很正常，肯定有成功，也有敗筆，隨著理念的普及，人才的不斷培養(yǎng)，商業(yè)地產(chǎn)最終的結(jié)果還是可以的。

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