調(diào)查:政府鼓勵開發(fā)商做'包租公'不可避免的難題

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  2010年大學(xué)畢業(yè)留在廣州的小雨，已經(jīng)在這座城市沉浮了近5個(gè)年頭。因?yàn)樽夥亢霞s到期，房東要將房子收回作為兒子的婚房，小雨不得不再次尋找房源。

    搖擺不定的租房夢

    “因?yàn)樽∫荒曜笥揖偷冒峒?，為了住在市區(qū)又不得不與不認(rèn)識的人合租，女友怨聲載道。”他一邊用微信預(yù)約去“YOU+公寓”看房，一邊說。

    然而，類似“YOU+公寓”這樣的概念公寓社區(qū)，在廣州并不是主流?！翱吹浇榻B，這公寓可以讓喜歡自由的年輕人聚在一起，單間又能保住最后的空間，價(jià)格2300多，正是我們現(xiàn)在需要的?！毖哉勯g，小雨的微信預(yù)約看房進(jìn)入到選擇最晚入住時(shí)間和預(yù)約天數(shù)的環(huán)節(jié)。

    按照與房東的約定，小雨將最晚入住時(shí)間選擇到了2015年2月，而預(yù)約天數(shù)，則尷尬地選擇了最大限額“31天”。最終，他拿到了第261個(gè)排隊(duì)預(yù)約號，頁面提示他請耐心等待電話回復(fù)?？粗b遙無期的“饑餓”預(yù)約，他將手機(jī)放到一邊，對記者說可能還得找中介再看看其他房。

    “長租房剛剛出來的時(shí)候，我和女友都很激動。我們都是外地人，也都有些新潮的思想，希望不要一輩子就為了一套房子被套牢，完全可以租房住?！彼蛴浾哒故敬饲暗目捶抠Y料，那是一個(gè)在番禺亞運(yùn)城附近主打“長租房”的樓盤?！暗饕褪翘h(yuǎn)了，加上臨門一腳時(shí)下不了決心這輩子房子到底是買還是租?！?/p>

    “我希望能降低在這個(gè)城市的生活成本，但還是很難下決心一直租房。如果多一些好品質(zhì)的長期房源，會進(jìn)一步考慮。”他說。

    不過，1月6日《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（以下簡稱意見）的發(fā)布可能會對這一狀況帶來改變。

    一紙公文衍生的“包租公”

    近年來，城市居民家庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升，但住房租賃市場發(fā)展還不能完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。

    一月中旬，住建部發(fā)布培養(yǎng)住房租賃市場的指導(dǎo)性文件——《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“意見”）。

    意見中提到，該文件的出臺，是為了解決供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問題。

    根據(jù)意見，住建部將推進(jìn)租賃服務(wù)平臺建設(shè)，發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

    具體為建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺、積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)、支持從租賃市場籌集公共租賃房房源。

    也就是說，3年后，小雨的租房夢或許將有更多選擇。

    不可避免的利益難題

    “政府鼓勵現(xiàn)有房源拿去出租，改變以往建好就賣的情況，既能解決一線城市一直由于高房價(jià)造成的住房難，提供多樣化住房，解決大城市住房問題，也有助于盤活二三線城市的積壓房源?！痹谫Y深房地產(chǎn)專家肖文曉的眼中，開發(fā)商當(dāng)“包租公”有其利好之處。

    對此，鄭奮明有相同意見：“政府發(fā)展租賃房是合理的舉措。住建部發(fā)展這個(gè)政策，是讓政府更多的以租代替建設(shè)的方式?！逼溥M(jìn)一步指出，整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)過十余年的發(fā)展，隨著房價(jià)不斷上升，實(shí)際上真正的住房存量也在增多。按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)的人均住房面積超過33平方米，已經(jīng)大大超過日本等發(fā)達(dá)國家的水平。在這樣的情況下，政府把閑置的房子盤活，也是化解存量的一種手段。

    然而在業(yè)內(nèi)看來，鼓勵開發(fā)商轉(zhuǎn)型做“包租公”，仍然有著不可避免的現(xiàn)實(shí)難題。

    最大的難題在于“利益”二字?！案鶕?jù)近年來統(tǒng)計(jì)，出租回報(bào)不到三個(gè)點(diǎn)，比銀行的定期回報(bào)還低。單靠出租，資金成本回收周期將會被拉長。”肖文曉向記者算著一筆賬：“低利潤的事，商人是不會愿意做的?！?/p>

    從事過多年房地產(chǎn)研究的曾英杰對此頗為認(rèn)同，他說道：“租賃市場年度收入與銷售市場收入相差的比值很遠(yuǎn)，甚至10年的租賃市場的收入也不夠1年的直接售賣的收入總額，短期內(nèi)會對開發(fā)商的資金鏈造成非常大的壓力?！?/p>

    “在這種情況下，政府給予相應(yīng)的政策鼓勵，也許能在一定程度上推動意見的實(shí)施?！毙の臅韵蛴浾吲e例：“如某宗地可設(shè)定為租房住宅用地，在土地出讓時(shí)給出一定的優(yōu)惠。此外，也可以下達(dá)一些硬性指標(biāo)，讓開發(fā)商更多的參與到租房平臺構(gòu)建當(dāng)中?！?/p>

    曾英杰則提供了另外一種思路：“政府可以去收購物業(yè)來做這個(gè)事情?！痹谒磥?，一方面，政府收購成本比建造成本有優(yōu)勢，另一方面，企業(yè)也愿意去做這種類似于代建的事情。

    “從政府的角度來看，如果要推進(jìn)這件事，還是需要分布去走。比方說，鼓勵開發(fā)商在每年的某個(gè)時(shí)間段內(nèi)拿出少量比例的物業(yè)進(jìn)行試水?！?/p>

    結(jié)語

    月底，就是小雨將要再一次搬家的日子，這似乎已經(jīng)成了他在廣州居住的“家常便飯”。這次房東不續(xù)約的理由是將把房子作為子女的“婚房”，這個(gè)最常碰到的理由也隱約刺痛了青年的心。

    “隨著年齡增長，我慢慢已經(jīng)從‘小雨’變成‘雨哥’了，收入也有所增加，但對于買房還是租房的糾結(jié)，仍處于抉擇的關(guān)鍵期?！?/p>

    《意見》的出臺，給了“小雨們”信心，“也許在不久的將來，更放心、更規(guī)范的可租房源不再是夢?！?/p>