房地產(chǎn)行業(yè)苦練內(nèi)功和外部突圍

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次貸危機(jī)以來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為每個(gè)中國(guó)人最關(guān)心的話題，從對(duì)房?jī)r(jià)是漲還是跌的爭(zhēng)論到各項(xiàng)政策的出臺(tái)，再到房地產(chǎn)業(yè)落選十大振興計(jì)劃，每個(gè)人都在關(guān)注房地產(chǎn)。

經(jīng)過一輪又一輪的遭遇寒流，大部分業(yè)內(nèi)專家、地產(chǎn)人士都接受了房?jī)r(jià)下跌、短期內(nèi)行業(yè)整體不景氣、洗牌無可避免的行業(yè)變局。面對(duì)行業(yè)劇變，開發(fā)商把自救放在了首要位置。一是外部突圍，尋求融資；再是苦練內(nèi)功，強(qiáng)化管理。

1、融資問題

2008年的融資渠道已是瓶頸，銀行關(guān)緊了信貸閥門；專業(yè)人士分析，2009年也不是上市好時(shí)期。因此，在向外突圍自救卡脖之時(shí)，開發(fā)商紛紛尋求內(nèi)部自救。如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì)效益已逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題，而加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制管理成為房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。在經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)要三思而后行，冷靜地決策，明確以后的戰(zhàn)略方向，提高管理水平。

截至3月10日，滬深兩市20多家房地產(chǎn)上市公司公布的2008年年報(bào)顯示，大部分企業(yè)利潤(rùn)縮減，庫存不斷增加，現(xiàn)金流緊張。

雖然宏觀經(jīng)濟(jì)背景不好，但仍然有一些企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)。1月23日，華發(fā)股份發(fā)布了地產(chǎn)行業(yè)的首份年報(bào)，顯示2008年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 34.79億元，同比增長(zhǎng)60.66%；凈利潤(rùn)6.51億元，同比增長(zhǎng)81.61%。新湖中寶的年報(bào)顯示，2008年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.05億元、凈利潤(rùn)8.41億元，分別較去年同期增長(zhǎng)16.58%和102.07%。然而更多的房企則是凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)大幅下降。其中，萬科A業(yè)績(jī)顯示其2008年的凈利潤(rùn)同比下跌16.74%；泛海建設(shè)同比下降68.02%；廣宇發(fā)展凈利潤(rùn)為負(fù)3906.14萬元，同比下降178.55%。2008年，由于地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，因此各家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成績(jī)都不是很理想。萬科A2008年累計(jì)銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比分別減少 9.2%和8.6%。雖仍然是行業(yè)銷售冠軍，但與年初制定的銷售目標(biāo)相比，僅實(shí)現(xiàn)了68%。金地集團(tuán)2008年實(shí)現(xiàn)銷售面積109.94萬平方米，較上年僅增長(zhǎng)1.65%，銷售金額114.03億元，僅實(shí)現(xiàn)年初銷售目標(biāo)的63%。所以在2009年房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)縮減仍會(huì)存在。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，但翻閱房地產(chǎn)企業(yè)2008年的年報(bào)，仍然會(huì)為這些企業(yè)的高負(fù)債率所驚訝。從目前已發(fā)布的20余家房地產(chǎn)上市公司2008年年報(bào)來看，其中12家房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、蘇州高新、ST萬杰等三家房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率則在70%的警戒線之上。這是由于銷售量的大幅萎縮，開發(fā)商的現(xiàn)金流無法保證順暢，銀行銀根的緊縮又限制了開發(fā)商融資的渠道，負(fù)債率迅速上漲。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量上市公司負(fù)債水平的重要指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率超過50%說明自有資金不足以償還負(fù)債。

從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)推測(cè)，09年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然將繼續(xù)調(diào)整為主，擺在開發(fā)商面前的只有一條路，那就是盡快的掌握資金，只有這樣才能在市場(chǎng)回暖時(shí)擁有主動(dòng)權(quán)。首先，2008年底以來，政府從振興整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)清市場(chǎng)趨勢(shì)，以更加理性的心態(tài)應(yīng)對(duì)調(diào)整，積極促進(jìn)銷售。通過銷售盡快的回籠資金，并且趁目前土地價(jià)格低廉的時(shí)機(jī)，抓緊時(shí)間增加土地儲(chǔ)備，爭(zhēng)取在下?lián)苄星榈絹碇H，打一個(gè)翻身仗。另外，增強(qiáng)開發(fā)商的融資能力也是開發(fā)商應(yīng)該苦練的內(nèi)功。在銀根緊縮的條件下，開發(fā)商必須拓寬融資渠道，才能提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在任何情況下掌握主動(dòng)。融資的方法有很多：上市房地產(chǎn)企業(yè)可以通過出售股權(quán)、發(fā)行公司債等手段融資，非上市企業(yè)則可以通過民間借貸、信托、私募或是聯(lián)合開發(fā)等辦法去融資，從而解決資金問題。

2、未來的存貨消化，將是房地產(chǎn)上市公司需要面對(duì)的問題

戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。

房地產(chǎn)存貨包括已開發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開發(fā)土地儲(chǔ)備三類。截至去年末，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.64億平。同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比1至11月提高6.5%。除此之外，在建工程和土地儲(chǔ)備的體量更為龐大。所以在2009年如何消化這么龐大的存貨也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的另一個(gè)問題。

3、如何提升消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心

溫總理報(bào)告中指出“通過積極的政策引導(dǎo)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展”，更將成為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)性文件。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前幾年的動(dòng)蕩，嚴(yán)重挫傷了消費(fèi)者的信心，尤其是在全世界經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，消費(fèi)者更理性更穩(wěn)重，如何提升消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題。

中國(guó)房地產(chǎn)的問題還體現(xiàn)在流通環(huán)節(jié)，二手房的流通環(huán)節(jié)障礙多，稅費(fèi)高，手續(xù)繁雜。出租市場(chǎng)也不受鼓勵(lì)，稅費(fèi)很高。把房地產(chǎn)銷售和出租流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)降下來，并且為二手房的銷售和出租搭建一個(gè)公開、透明的平臺(tái)，避免在銷售或購(gòu)買二手房和出租二手房的過程中上當(dāng)受騙。

溫總理在報(bào)告中明確指出要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，并給出“對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收減免政策；促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持?！钡染唧w方針指導(dǎo)。今后政府關(guān)于二手房的管理也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題。

兩會(huì)提案中有代表指出“房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，最后甚至還會(huì)出現(xiàn)攜款潛逃等違法犯罪行為”。取消商品房預(yù)售制度一直是兩會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)行的是商品房預(yù)售制度，很多開發(fā)商都將其作為項(xiàng)目開發(fā)融資的重要手段。通常，開發(fā)商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行做抵押?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目，而真正的建設(shè)資金大都依靠銷售回款和建筑商墊付來完成。如果項(xiàng)目銷售不暢，則必然影響施工進(jìn)度和交房時(shí)間。問題嚴(yán)重時(shí)可能出現(xiàn)爛尾樓，帶來更大的社會(huì)問題。

房地產(chǎn)預(yù)售制度有利有弊，關(guān)鍵在于預(yù)售所得資金的管理，我們不能因?yàn)橛腥秉c(diǎn)就摒棄房地產(chǎn)預(yù)售制度，相反要認(rèn)真思考用什么手段什么制度管理好預(yù)售所得資金。

4、保障性住房和廉租房建設(shè)問題

兩會(huì)報(bào)告中指出：中央財(cái)政將加大對(duì)廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；擬安排430億元，用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)。加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。但是現(xiàn)在關(guān)于保障性住房和廉租房的選址和配套設(shè)施問題也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。如果將保障性住房和廉租房建在遠(yuǎn)離市區(qū)的郊區(qū)，形成城外城，交通問題，孩子上學(xué)問題，老人就醫(yī)問題都將難以解決，再加上居民區(qū)中全部為低收入居民家庭，容易在城市邊緣形成新的窮人區(qū)，造成居民的心理壓力，從而造成一系列社會(huì)和環(huán)境問題，導(dǎo)致社會(huì)階層在空間上的分化與隔離，不利于社會(huì)和諧共處，同時(shí)也不利于小區(qū)建設(shè)。建議將保障性住房和廉租房的建設(shè)和城中村的改造，城區(qū)危舊房的改造結(jié)合起來，這樣可以刺激內(nèi)需，改善民生，節(jié)約土地，平衡資金，城市美化，交通減量，政府親民等諸多好處。

房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都存在一些問題，只要我們認(rèn)識(shí)到問題的存在，就不怕解決不了問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)作為關(guān)系到民生的產(chǎn)業(yè)，在政府相應(yīng)政策的引導(dǎo)下，在開發(fā)商房地產(chǎn)企業(yè)的努力下，在全民的關(guān)注和監(jiān)督下一定會(huì)良性發(fā)展。（華龍網(wǎng)）