寫字樓投資技巧 以及寫字樓投資回報(bào)率計(jì)算

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　　地產(chǎn)隨著住宅樓市場(chǎng)的持續(xù)升溫，寫字樓也逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)。寫字樓投資可以看做是個(gè)人投資的新“金礦”，那么，應(yīng)該如何進(jìn)行投資，什么樣的寫字間適合個(gè)人投資者，其中又有些什么技巧呢?寫字樓的投資回報(bào)率又是怎么計(jì)算的呢?

　　寫字樓投資技巧一：算好投資回報(bào)率

　　寫字間雖然會(huì)有較高的投資回報(bào)率，但同時(shí)，由于寫字間投資總價(jià)高，變現(xiàn)期長(zhǎng)，對(duì)于投資者來說就需要理性地分析，謹(jǐn)慎投資。每個(gè)想投資寫字間的人，可能都會(huì)問到“哪個(gè)區(qū)域最容易升值”，固然，升值潛力很重要，但業(yè)內(nèi)專家提醒：投資者在投資寫字間的時(shí)候，還是應(yīng)該首先從個(gè)人的資金情況而選擇，首先確定自己能買得起什么價(jià)位的寫字間，之后再在這個(gè)價(jià)位區(qū)間內(nèi)選擇投資環(huán)境相對(duì)較好的寫字間，在這個(gè)過程中，投資回報(bào)率是一定要注意的問題。那么如何計(jì)算寫字間的投資回報(bào)率呢?根據(jù)現(xiàn)在通用的計(jì)算公式：購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率=月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約110平方米，售價(jià)約為7000元/平方米，根據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)分析得知，月租金約為4000元，計(jì)算得知，這處寫字間的投資回報(bào)率為6.2%。投資者即可根據(jù)投資回報(bào)情況，控制自己資金流。

　　寫字樓投資技巧二：好地段、好物業(yè)

　　目前，投資寫字間的隊(duì)伍不斷壯大。典石廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)呂寶華在接受記者采訪時(shí)表示，雖然中小企業(yè)喜歡租寫字間，因?yàn)檫@樣需要的資金少，而且還可以根據(jù)公司的發(fā)展情況進(jìn)行選址，但隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些中小企業(yè)主看到了投資寫字間的好處，開始嘗試自己購(gòu)買寫字間的越來越多。如今，投資寫字間的有這三類人群：想改善辦公環(huán)境的公司;中小企業(yè)主;純投資者。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，寫字間投資特別要看準(zhǔn)其地段價(jià)值，尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿ΓT如其今后是否會(huì)有更多的商業(yè)房產(chǎn)出現(xiàn)在周圍。對(duì)于純投資者而言，其不僅要考慮寫字間是否租得出去，還要想好要租給什么人。例如，長(zhǎng)春目前的幾大商圈中，桂林路寫字間的業(yè)主多為時(shí)尚類經(jīng)營(yíng)者為主，紅旗街寫字間的業(yè)主多以IT類經(jīng)營(yíng)者為主，西安大路沿線寫字間的業(yè)主多以大中型企業(yè)為主。另外，寫字樓所處的交通位置及便利程度也尤為重要，如果地理位置偏遠(yuǎn)，交通不方便，相對(duì)來講就不適宜投資。如果寫字樓周邊交通線路發(fā)達(dá)，價(jià)位又合適，那就可以投資。專家建議投資者可以選擇在交通狀況比較理想，同時(shí)又靠近商業(yè)區(qū)的地段進(jìn)行投資。因?yàn)檫@類地區(qū)的寫字間會(huì)依賴成熟的配套而迅速被市場(chǎng)接受，同時(shí)，又可為日后獲得穩(wěn)定的回報(bào)打下良好基礎(chǔ)。作為投資型物業(yè)，寫字間的增值、保值要通過物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)。物業(yè)公司管理的好壞，直接決定寫字樓的用水、用電是否順暢，垃圾清運(yùn)是否及時(shí)，以及車位管理的好與壞等方方面面的問題。相信不會(huì)有公司喜歡在臟亂差的環(huán)境中辦公，因?yàn)檫@不僅會(huì)影響到辦公的情緒，也會(huì)影響到公司的形象。因此選擇投資寫字間時(shí)，調(diào)查物業(yè)公司的管理情況亦不容忽視。除此外之，寫字樓所擁有的停車位多少也很重要。

　　寫字樓投資技巧三：預(yù)測(cè)投資風(fēng)險(xiǎn)

　　甲級(jí)寫字間與住宅都可以進(jìn)行投資，但因?yàn)閮烧吖δ軐傩圆煌?，所以在寫字間出租情況不好的時(shí)候，只能閑置，而住宅卻可以自己住。因此，投資寫字間要承擔(dān)貶值風(fēng)險(xiǎn)。寫字間的貶值大概由兩種原因造成：一是寫字樓本身所處的地段，由于一些市政或其他類似原因的沖擊;二是寫字樓所處的區(qū)域，在未來幾年里涌現(xiàn)出過多的新樓盤，從而對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。

　　如何計(jì)算出租寫字樓的年回報(bào)率?

　　目前行內(nèi)人士計(jì)算年回報(bào)率的公式是：年回報(bào)率=(每平方米的租金÷每平方米的售價(jià))×12個(gè)月。一般來說，如果某個(gè)二手寫字樓單位年回報(bào)率達(dá)到8%-10%，則可投資購(gòu)買。超過10%的年回報(bào)率，則屬上乘產(chǎn)品，不要錯(cuò)過。

　　物業(yè)地點(diǎn)要選好要投資二手寫字樓，還要會(huì)選地段。寫字樓的租售與其所在位置有很大關(guān)系。那么哪些地區(qū)的二手寫字樓投資及升值空間最大?

　　根據(jù)行內(nèi)人士的經(jīng)驗(yàn)，通常每個(gè)城市的中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫字樓較有潛力。在深圳，目前地王商圈、國(guó)貿(mào)人民南商圈、上海賓館商圈、中心區(qū)及車公廟片區(qū)等極具投資及升值空間。在廣州，天河體育中心附近，環(huán)市東世貿(mào)一帶，珠江新城都是理想的寫字樓投資地段。

　　公共交通要便利寫字樓所處的交通位置及便利度非常重要。如某個(gè)寫字樓地處偏遠(yuǎn)，交通不便，或交通擁擠，就不適合投資。如寫字樓處于地鐵旁，價(jià)格又合適，就可以投資。除此外，寫字樓所擁有的停車位多少，也很重要，必須列入考查范圍。