調(diào)整周期已至，“救市”恐難馬上見效

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下半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于調(diào)整過程中。成交量低迷態(tài)勢難以短期內(nèi)改變，房價可能繼續(xù)向下微幅調(diào)整。多位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)已告別“青春期”，地方政府為救市將加速放松限購政策，但監(jiān)管層將堅持分類調(diào)控做法，不會對房地產(chǎn)市場進行直接干預(yù)，更傾向于采取以市場調(diào)節(jié)為主的“無為而治”方式。保障房和長效機制建設(shè)是重要的兩個政策著力點。
　　
　　調(diào)整周期已至
　　
　　經(jīng)連續(xù)多月上漲后，房價終于出現(xiàn)下降。5月，在70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降，占比達50%。平均而言，70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比下降0.15%，為近24個月以來首次出現(xiàn)負增長。
　　
　　此前，房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購置等指標已經(jīng)歷多月下滑，成交量持續(xù)走低。分析人士認為，從去年年末開始，樓市調(diào)整跡象已露端倪。
　　
　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數(shù)為113.9萬套，同比下降23.7%。其中，一線城市跌幅達31%，二線城市跌幅達34%。
　　
　　這家機構(gòu)的報告顯示，經(jīng)多年房地產(chǎn)投資高增長，如今整體市場供需關(guān)系已趨平衡，不少城市甚至出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。這些特征決定未來一段時間，市場將進入低速增長期。特征為成交量低迷、房價走低、樓市多項指標低迷。
　　
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2004年以來，我國已經(jīng)歷三次房地產(chǎn)短周期，當前已進入第四個周期。此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價下跌周期持續(xù)6個月，后者為8個月。由于處于“黃金十年”，上述時期房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小;漲的時間長，跌的時間短。相比之下，如今房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外環(huán)境均不樂觀。主要體現(xiàn)在：既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這決定了此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整周期將更長，即房價下跌時間可能超過8個月。
　　
　　“救市”恐難馬上見效
　　
　　幾乎與樓市低迷同步，從上半年開始，不少城市開始松綁樓市調(diào)控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在“救市”行列。近期，沈陽、呼和浩特、濟南等城市也陷入救市“風(fēng)波”中，有關(guān)部門雖未證實已出臺救市舉措，但仍被市場認為“救市”動力仍在。
　　
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)態(tài)勢下，還將有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口凈流出、新建區(qū)域較多、產(chǎn)業(yè)支撐不足等特征的城市“救市”沖動尤其明顯。綜合各地措施來看，目前主要“救市”手段為松綁限購，預(yù)計有30個以上城市的“限購令”可能在年內(nèi)取消。
　　
　　分析人士說，針對地方“救市”行為，目前尚有“紅線”阻礙，即一線城市限購不會松綁、差別化信貸政策不得松動等。因此，除非出現(xiàn)類似“四萬億”的投資放量或貨幣政策實質(zhì)性寬松，否則零星“救市”手段不能挽救房地產(chǎn)市場下行趨勢。
　　
　　中金公司報告稱，預(yù)計重點城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅，房價將環(huán)比下降約5%-10%。部分公司或下調(diào)銷售目標，從而應(yīng)對房地產(chǎn)市場“寒冬”。
　　
　　政策著力點生變
　　
　　與2011年下半年不同，如今多數(shù)城市“救市”動作已順利“闖關(guān)”。
　　
　　分析人士說，在宏觀經(jīng)濟增速放緩、市場化調(diào)控思路凸顯背景下，大部分城市“救市”舉動具一定合理性。其中，監(jiān)管層提出“分類調(diào)控”原則，強調(diào)“地方政府能夠自行調(diào)控的，就不要由中央政府來調(diào)控”。多數(shù)受訪者說，隨著供需關(guān)系趨于平衡，樓市調(diào)控“去行政化”過程將啟動。除一線城市外，“限購令”等行政手段將逐漸退出，市場機制將成為樓市主導(dǎo)者。
　　
　　“市場主導(dǎo)”的思路，不意味著監(jiān)管層將不再作為。分析人士說，在讓市場進行自發(fā)調(diào)整同時，政策著力點將轉(zhuǎn)向另外兩個方面。
　　
　　一為保障房領(lǐng)域。其中，棚戶區(qū)改造將可能獲更多政策支持。履新住建部以來，住建部部長陳政高分三次調(diào)研四個地區(qū)，調(diào)研重點在棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)。作為保障民生重要方面，上述領(lǐng)域無疑將獲更多支持。
　　
　　二為長效機制建設(shè)。隨著不動產(chǎn)登記、個人住房信息系統(tǒng)等確立，樓市調(diào)控長效機制將逐漸建立，逐漸取代此前以行政手段為主的調(diào)控方式。