2015年房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題《理論與方法》（5）

　　1．某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（　 ）萬(wàn)元。
　　A．280　
　　B．285　
　　C．290　
　　D．295

　　2．某寫字樓年出租猙收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。
　　A．4580　
　　B．5580　
　　C．6580　
　　D．7580

　　3．某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20％，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60％，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（　 ）萬(wàn)元。
　　A．536　
　　B．549　
　　C．557　
　　D．816

　　4．某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬(wàn)元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（　 ）萬(wàn)元。
　　A．4023.04
　　B．4074.10
　　C．4768.50
　　D．5652.09

　　5．實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（　 ）。
　　A．過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
　　B．過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
　　C．未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
　　D．未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　6．在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（　 ）。
　　A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
　　B．投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
　　C．銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)
　　D．開發(fā)成本和管理費(fèi)用

　　7．某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（　 ）元/m2。
　　A．3100　
　　B．3195　
　　C．3285　
　　D．3300

　　答案：1．A　2．D　3．A　4．C　5．C　6．C　7．B　

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