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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》經(jīng)典習(xí)題5
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五.估價(jià)測(cè)算過(guò)程
(一)假設(shè)開(kāi)發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
1.采用的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)
2.估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。
市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2.1采用的公式交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況修正調(diào)整調(diào)整估價(jià)對(duì)象=可比實(shí)例×100×( )×100比準(zhǔn)價(jià)格成交價(jià)格( )100( ?。?/p>
2.2所選可比實(shí)例
2.5.1區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況,可比實(shí)例A.B.C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A.B.C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為:100/101.100/102.100/103。
2.5.2個(gè)別因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況,可比實(shí)例A.B.C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象,可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較,得到可比實(shí)例A.B.C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102.100/102.100/97(具體比較情況見(jiàn)表二)。
可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象A.B.C估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況區(qū)域因素商服繁華程度20212020交通條件21212320環(huán)境景觀10101010公共服務(wù)配套10101010發(fā)展規(guī)劃10101010基礎(chǔ)設(shè)施10101010文件娛樂(lè)10101010街道條件10101010合計(jì)101102103100土地利用程度20202020臨路狀況20202020設(shè)施設(shè)備10101010裝修狀況10101010平面布置1212910建筑結(jié)構(gòu)10101010樓棟朝向10101010面積大?。螤?010810合計(jì)10210297100
2.6比較修正計(jì)算市場(chǎng)法修正計(jì)算表
A:3100100/100100/100100/101100/1023009
B:3100100/100100/100100/102100/1022980
C:2960100/100100/100100/103100/972963
從測(cè)算結(jié)果來(lái)看,三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大,因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果:
?。?009+2980+2963)/3=2984(元/㎡)
2.7預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8㎡,其中地下建筑面積7979㎡作為設(shè)備用房等,不能對(duì)外銷售,可銷售建筑面積為39820.80㎡.故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為:
2984×39820.80=11882.53 3.繼建開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟,其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00㎡(含地下建筑面積3998.00㎡,,第21.22.23棟總建筑面積23221.80㎡(含地下建筑面積3981.00㎡)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘,第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程,第21.22.23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。
3.1續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價(jià)指數(shù)的通知》(××建價(jià)字[2005]10號(hào),鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18-970.2元/㎡,本次評(píng)估取900元/㎡.另外,依據(jù)以上文件,樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元/㎡,一般水電安裝增加值為30元/㎡消防設(shè)備及安裝增加值為10元/㎡,電梯及安裝增加值為50元/㎡,則續(xù)建工程成本為:
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95 2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),按用地面積取30元/㎡,估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00㎡,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為:
30×23667.00=71.00(萬(wàn)元)
3.3估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)4917.95+71.00=4988.95(萬(wàn)元)
4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出,按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3%. 4988.95×3%==149.67(萬(wàn)元)
5.銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等,依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn),取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%. 11882.53×8%=950.60(萬(wàn)元)
6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15%,續(xù)建成本為4988.95萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為:
4988.95×15%=748.34(萬(wàn)元)
7.投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等,為:
在建工程價(jià)值×4.1% 8.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為:
(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(萬(wàn)元)
?。ǘ┏杀痉ǚ治鰷y(cè)算過(guò)程成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)像為在建工程,折舊為零。
采用的公式:
估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)1.土地取得成本運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格,并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。
土地取得成本單價(jià)=1717.18(元/㎡)(計(jì)算過(guò)程略)
價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00㎡,則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為:
1717.18×23667.00=4064.05(萬(wàn)元)
2.開(kāi)發(fā)成本2.1勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)39.82萬(wàn)元(計(jì)算過(guò)程略)
2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路.供水.排水.供電.通信.燃?xì)猓疅崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/㎡(按建筑面積),則合計(jì)318.57萬(wàn)元。
2.3建筑安裝工程費(fèi)估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為:196.62(萬(wàn)元)
則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為:
39.82+318.57+196.62=555.01(萬(wàn)元)
3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資.辦公費(fèi).差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查,管理費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的2%-4%,本次評(píng)估取其中間值,即按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)取。
555.01×3%=16.65(萬(wàn)元)
4.投資利息按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度,整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為1.5年,假設(shè)資金在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入。
利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(萬(wàn)元)
5.銷售稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段,故不考慮銷售稅費(fèi)。
6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)經(jīng)調(diào)查,××市同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15%,本次評(píng)估取利潤(rùn)率15%. 555.01×15%=83.25(萬(wàn)元)
7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(萬(wàn)元)
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