房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬試卷2

　　判斷題

　　1、土地使用稅的稅種為國稅，以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。
　　答案（ ）
　　A、對
　　B、錯

　　2、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著區(qū)別，即風(fēng)險(xiǎn)是投資者可以通過經(jīng)營策略來規(guī)避或減少的可能性；不確定性則是投資者無法預(yù)知或估計(jì)的可能性。
　　答案（ ）
　　A、T
　　B、F

　　3、保本點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。
　　答案（ ）
　　A、T
　　B、F

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔Y環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。
　　答案（ ）
　　A、T
　　B、F

　　5、毛租金應(yīng)包括所有的物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用。
　　答案（ ）
　　A、T
　　B、F

　　6、企業(yè)在明確了主要競爭者并分析其優(yōu)勢、劣勢和反應(yīng)模式之后，就要決定自己的對策，向與自己相似的企業(yè)進(jìn)攻，直至將其擊敗，這樣必能增加自己的市場份額。
　　答案（ ）
　　A、T
　　B、F

　　7、1992年某市房地產(chǎn)價(jià)格迅速提高，引起房地產(chǎn)需求的大幅度增長，而1996年該市房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，卻沒有引起房地產(chǎn)需求的較大提高，說明房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性系數(shù)與價(jià)格水平有關(guān)。
　　答案（ ）
　　A、對
　　B、錯

　　8、影響物業(yè)收益的因素主要有物業(yè)的類型及臨街狀況、租客的類型、租期、樓層、朝向和面積。
　　答案（ ）
　　A、對
　　B、錯

　　9、所謂資金的時(shí)間價(jià)值是指同樣數(shù)額的資金在不同的時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。
　　答案（ ）
　　A、對
　　B、錯

　　10、房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)，房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害程度較小。
　　答案（ ）
　　A、T
　　B、F

　　11、在非概率抽樣中，調(diào)查者按若干分類標(biāo)準(zhǔn)確定每類規(guī)模，然后按比例在每類中選擇特定數(shù)量的成員進(jìn)行調(diào)查稱為定額抽樣。
　　答案（ ）
　　A、T
　　B、F

　　12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、竣工圖費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的直接費(fèi)用。
　　答案（ ）
　　A、對
　　B、錯

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、某市至2003年底房屋總建筑面積有3000萬平方米，其中有80萬平方米為空置房；2004年竣工的房屋面積為500萬平方米，拆遷的房屋建筑面積為30萬平方米；至2004年底，該市尚有未出售或出租的房屋建筑面積為200萬平方米，問該市2004年房屋空置率為：()
　　答案（ ）
　　A、8.07％
　　B、3.46％
　　C、5.76％
　　D、42.55％

　　2、在物業(yè)管理的實(shí)際工作中，租金的確定主要是根據(jù)同類型物業(yè) () 來確定。
　　答案（ ）
　　A、市場供求關(guān)系
　　B、運(yùn)營成本和稅費(fèi)
　　C、政府公布的指導(dǎo)租金
　　D、業(yè)主期望的投資回報(bào)率

　　3、工程成本費(fèi)用是隨著工程進(jìn)度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃可以編制( )計(jì)劃。
　　答案（ ）
　　A、主要費(fèi)用
　　B、工程成本
　　C、開發(fā)直接費(fèi)用
　　D、總開發(fā)成本

　　4、下列哪項(xiàng)不屬我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源。
　　答案（ ）
　　A、預(yù)售收入
　　B、預(yù)租收入
　　C、自籌資金
　　D、商業(yè)銀行貸款

　　5、從事市場營銷工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解( )的市場需求以及消費(fèi)者或可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好。
　　答案（ ）
　　A、過去
　　B、潛在
　　C、相關(guān)
　　D、未來

　　6、物業(yè)管理公司的首要任務(wù)是在物業(yè)維護(hù)、維修、服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)所需的( )之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)钠胶狻?BR>　　答案（ ）
　　A、時(shí)間
　　B、人員
　　C、成本
　　D、技術(shù)

　　7、在項(xiàng)目評估中，說明項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報(bào)表是( )。
　　答案（ ）
　　A、投資計(jì)劃與資金籌措表
　　B、資金來源與運(yùn)用表
　　C、營業(yè)利潤測算表
　　D、全部投資現(xiàn)金流量表

　　8、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是( )。
　　答案（ ）
　　A、商場
　　B、住宅
　　C、高爾夫球場
　　D、寫字樓

　　9、建筑裝飾材料按( )分類，可以分為外墻裝飾材料、內(nèi)墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內(nèi)裝飾材料等。
　　答案（ ）
　　A、建筑裝飾部位
　　B、制造工藝
　　C、化學(xué)成分
　　D、力學(xué)性能

　　10、2005年國家及各地政府相繼出臺“嚴(yán)禁炒房”的相關(guān)政策，該行為屬政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的（）原則。
　　答案（ ）
　　A、政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性
　　B、目標(biāo)的確定性
　　C、政策的針對性和導(dǎo)向性
　　D、政策的公平性和效率

　　11、一個(gè)理想的折現(xiàn)率至少等于( )再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
　　答案（ ）
　　A、貸款利率
　　B、存款利率
　　C、目標(biāo)收益率
　　D、無風(fēng)險(xiǎn)收益率

　　12、從事市場推廣工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解( )的市場和需求。
　　答案（ ）
　　A、期望
　　B、最好
　　C、潛在
　　D、過去

　　13、小李2005年9月30日購買價(jià)值為40萬元的住宅，并向某銀行申請七成的按揭貸款，期限為20年，年利率為6％，按等額還本付息還貸，則每月需銀行繳交供樓款為：
　　答案（ ）
　　A、14747
　　B、2866
　　C、16800
　　D、2006

　　14、經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于( )乘以100％。
　　答案（ ）
　　A、開發(fā)商利潤／總開發(fā)成本
　　B、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入／總開發(fā)成本
　　C、開發(fā)商利潤／總開發(fā)價(jià)值
　　D、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入／總開發(fā)成本

　　15、某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為( )。
　　答案（ ）
　　A、0．4
　　B、2．4
　　C、1．2
　　D、2．5

　　16、生地與熟地之間的價(jià)格差異( )。
　　答案（ ）
　　A、僅僅是土地開發(fā)費(fèi)用
　　B、是土地開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤和稅費(fèi)等
　　C、僅僅取決于容積率的高低
　　D、是開發(fā)商利潤

　　17、融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動，其基本特征是具有( )。
　　答案（ ）
　　A、流動性
　　B、經(jīng)濟(jì)性
　　C、安全性
　　D、償還性

　　18、按照房地產(chǎn)的類型，可以把房地產(chǎn)市場分為( )。
　　答案（ ）
　　A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場
　　B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場
　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場
　　D、銷售市場、抵押市場、保險(xiǎn)市場和租賃市場

　　19、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為( )四個(gè)階段：
　　答案（ ）
　　A、決策分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)，租售
　　B、決策分析，可行性研究，建設(shè)，租售
　　C、投資機(jī)會選擇與決策分析，前期工作，建設(shè)，租售
　　D、投資機(jī)會選擇，前期工作，施工與竣工，物業(yè)管理

　　20、下列哪項(xiàng)是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心。
　　答案（ ）
　　A、經(jīng)營費(fèi)用估算
　　B、預(yù)算
　　C、預(yù)期收益估算
　　D、制定租金方案

　　21、當(dāng)擬建工程沒有完整的初步設(shè)計(jì)方案而開發(fā)建設(shè)單位又急需項(xiàng)目的設(shè)計(jì)概算時(shí)，設(shè)計(jì)單位可采用( )編制概算。
　　答案（ ）
　　A、概算定額
　　B、類似工程預(yù)決算
　　C、概算指標(biāo)
　　D、工料估算法

　　22、如果降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的配套費(fèi)用，則會使商品房的供應(yīng)( )。
　　答案（ ）
　　A、增加
　　B、減少
　　C、不變
　　D、大幅度減少

　　23、收益性物業(yè)管理中的費(fèi)用支出一般包括建筑物的維修費(fèi)用、( )和有關(guān)稅費(fèi)。
　　答案（ ）
　　A、管理費(fèi)
　　B、服務(wù)及設(shè)備費(fèi)用
　　C、保險(xiǎn)費(fèi)
　　D、職員工資

　　24、已知年利率為15％，按季度計(jì)算，則年有效利率為( )。
　　答案（ ）
　　A、12．55％
　　B、12．68％
　　C、15．86％
　　D、16．73％

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、金融機(jī)構(gòu)在初次為某房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款時(shí)，需要重點(diǎn)審查的內(nèi)容包括( )等。
　　答案（ ）
　　A、開發(fā)商過去的業(yè)績表現(xiàn)
　　B、開發(fā)商的會計(jì)報(bào)表
　　C、開發(fā)商擬開發(fā)項(xiàng)目的情況
　　D、開發(fā)商擬貸款的數(shù)量、期限和可接受的利率

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資過程包括( )。
　　答案（ ）
　　A、資金籌措
　　B、直接融資
　　C、間接融資
　　D、資金供應(yīng)

　　3、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境可分為八類，下列哪幾項(xiàng)屬于社會環(huán)境因素：（）
　　答案（ ）
　　A、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)
　　B、家庭結(jié)構(gòu)及其變化
　　C、就業(yè)情況
　　D、居民的思想觀念
　　E、基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　　4、下列哪些指標(biāo)屬于盈利能力指標(biāo)
　　答案（ ）
　　A、速動比率
　　B、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
　　C、利息備付率
　　D、投資回報(bào)率
　　E、成本利潤率

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估中的現(xiàn)金流量分析，一般要從( )方面，對反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析測算。
　　答案（ ）
　　A、銷售收入
　　B、全投資
　　C、自有資金
　　D、出租期或出售期

　　6、導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格上升的原因包括( )。
　　答案（ ）
　　A、土地供應(yīng)減少
　　B、有效需求增加
　　C、房地產(chǎn)開發(fā)成本下降
　　D、通貨膨脹率下降

　　7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表有：
　　答案（ ）
　　A、現(xiàn)金流量表
　　B、項(xiàng)目總投資估算表
　　C、損益表
　　D、資金來源與運(yùn)用表
　　E、借款還本付息估算表

　　8、房地產(chǎn)市場的參與者主要有：（）
　　答案（ ）
　　A、政府機(jī)構(gòu)
　　B、新聞媒體
　　C、建筑承包商
　　D、證券機(jī)構(gòu)
　　E、勞動力就業(yè)中心

　　9、土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，依增值額占扣除項(xiàng)目金額百分比的不同，分別適用的稅率是( )。
　　答案（ ）
　　A、40％
　　B、50％
　　C、60％
　　D、100％

　　10、下列哪幾項(xiàng)屬房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作：()
　　答案（ ）
　　A、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
　　B、建設(shè)工程招標(biāo)
　　C、開工申請與審批
　　D、施工現(xiàn)場的通水和通電
　　E、獲取土地使用權(quán)

　　11、在商品房銷售中，開發(fā)商定價(jià)的方法有：()
　　答案（ ）
　　A、目標(biāo)定價(jià)法
　　B、隨行就市定價(jià)法
　　C、價(jià)值定價(jià)法
　　D、挑戰(zhàn)定價(jià)法
　　E、成本加成定價(jià)法

　　12、從投資的角度來看，資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于
　　答案（ ）
　　A、投資額的大小
　　B、通貨膨脹率
　　C、投資利潤率
　　D、風(fēng)險(xiǎn)因素
　　E、投資決策

　　判斷題答案

　　1：B| 2：B| 3：A| 4：A| 5：A| 6：B| 7：A| 8：B| 9：A| 10：B| 11：A| 12：B|

　　單項(xiàng)選擇題答案

　　1：C| 2：A| 3：B| 4：B| 5：B| 6：C| 7：B| 8：B| 9：A| 10：B| 11：D| 12：D| 13：D| 14：B| 15：C| 16：C| 17：D| 18：A| 19：D| 20：B| 21：B| 22：A| 23：C| 24：C|

　　多項(xiàng)選擇題答案

　　1： A、 B、 C、 D、 | 2： A、 D、 | 3： A、 B、 D、 | 4： D、 E、 | 5： C、 D、 | 6： B、 C、 | 7： A、 C、 D、 | 8： A、 C、 | 9： B、 C、 D、 | 10： A、 B、 C、 D、 E、 | 11： A、 B、 C、 D、 E、 | 12： B、 C、 D、 |

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