房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬試題

　　一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂其相應(yīng)的編號(hào)。）

　　1、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%.對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（）元/m2.

　　A、3214B、3347C、3367D、3458

　　答案：B

　　解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2.

　　2、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。

　　A、該建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤

　　C、甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D、不可能出現(xiàn)這種情況

　　答案：A

　　解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一樣的，對(duì)于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來(lái)說(shuō)，如果地上建筑物的價(jià)值低于它的拆遷費(fèi)用，那么建筑物的價(jià)值會(huì)成為負(fù)數(shù)，從而會(huì)降低該土地的價(jià)值。

　　3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2.

　　A、100B、300C、600D、900

　　答案：D

　　解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價(jià)除以土地總面積便可得到土地單價(jià)。

　　4、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?。

　　A、35B、45C、48D、50

　　答案：A

　　解析：經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從大樓建成后開(kāi)始計(jì)算，由于大樓的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命35年。

　　5、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為（）萬(wàn)元。

　　A、109B、117C、124D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*（9%+8%）=117萬(wàn)元。

　　6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于（）。

　　A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊D、會(huì)計(jì)折舊

　　答案：C

　　解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)折舊。

　　7、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（）元/m2.

　　A、552B、3519C、4293D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地單價(jià)=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價(jià)=950*5.1=4845元/m2

　　應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為改用途后的土地單價(jià)減去改用途前的土地單價(jià)，即4845-552=4293元/m2.

　　8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）。

　　A、800萬(wàn)元B、1000萬(wàn)元C、1800萬(wàn)元D、800-1000萬(wàn)元

　　答案：D

　　解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價(jià)格的用途，所以該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)在兩種用途的價(jià)格之間確定。

　　9、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。

　　A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情況修正系數(shù)=100/（100-6%）=1.064.

　　10、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（）萬(wàn)元。

　　A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

　　答案：C

　　解析：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率=投資利潤(rùn)率*（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）

　　11、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2.

　　A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66

　　答案：B

　　解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2.

　　12、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。

　　A、售價(jià)B、租金C、潛在毛收入D、凈收益

　　答案：A

　　解析：見(jiàn)教材。

　　13、評(píng)估房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（）。

　　A、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值

　　B、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　C、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失

　　D、建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　答案：C

　　解析：見(jiàn)教材。

　　14、在成本法求取折舊中，采用（）更符合實(shí)際情況

　　A、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　B、實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　C、剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　D、自然經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　答案：A

　　解析：自然經(jīng)過(guò)年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況。

　　15、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2.

　　A、50B、250C、300D、350

　　答案：B

　　解析：300-50=250元/m2.

　　16、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。

　　A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

　　C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

　　答案：D

　　解析：見(jiàn)教材。

　　17、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買(mǎi)了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為（）。

　　A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%

　　答案：D

　　解析：此人應(yīng)占有的土地份額={126-[（2400-800）/6000]*300}/800=5.75%.

　　18.按房地產(chǎn)的（）來(lái)分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。

　　A、收益性B、用途C、市場(chǎng)性D、地段

　　答案：B

　　解析：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等是在用途上不同的房地產(chǎn)。

　　19.最能說(shuō)明土地價(jià)格水平高低的價(jià)格是（）。

　　A、土地單價(jià)B、基準(zhǔn)地價(jià)C、樓面地價(jià)D、標(biāo)定地價(jià)

　　答案：A

　　解析：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格，相對(duì)于其他三種價(jià)格而言最能反映土地價(jià)格水平高低。

　　20.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是（）。

　　A、適合原理

　　B、替代原理

　　C、最高最佳使用原則

　　D、均衡原理

　　答案：B

　　解析：見(jiàn)教材。

　　21.房地產(chǎn)交易中的替代原理，導(dǎo)致了在同一市場(chǎng)中效用相同等的房地產(chǎn)之間，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)（）。

　　A、完全相同B、劇烈變動(dòng)C、差距加大D、應(yīng)當(dāng)相近

　　答案：D

　　解析：見(jiàn)教材。

　　22.有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000平方米，其價(jià)格為1500元/平方米，建筑面積5000平方米，其重置價(jià)格為1200元/平方米。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/平方米，則該建筑物的單價(jià)為（）元/平方米。

　　A、950B、1000C、1200D、1250

　　答案：A

　　解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。

　　23.有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用（）為好。

　　A、重建成本B、重置成本C、完全成本D、重新購(gòu)建價(jià)格

　　答案：A

　　解析：重建成本是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。所以對(duì)有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用重建成本最好。

　　24.建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，它們之間關(guān)系為（）。

　　A、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)B、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　C、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)D、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能長(zhǎng)于或短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　答案：D

　　解析：見(jiàn)教材。

　　25.甲土地的樓面地價(jià)為2000元/平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元/平方米，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有（）。

　　A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙；D、難以判斷

　　答案：C

　　解析：甲土地的單價(jià)=2000*5=10000元/平方米，乙土地的單價(jià)=1500*7=10500元/平方米，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，則可以判斷甲小于乙。

　　26.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）。

　　A、逐漸降低B、逐漸升高C、可視為基本不變D、為零

　　答案：C

　　解析：見(jiàn)教材。

　　27.用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r(jià)依據(jù)。

　　A、類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀B、類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際C、類(lèi)似房地產(chǎn)的最高D、類(lèi)似房地產(chǎn)的最低。

　　答案：A

　　解析：見(jiàn)教材。

　　28.估價(jià)上折舊注重的是（）。

　　A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B、原始取得價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收

　　C、重置價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收D、價(jià)值的減價(jià)修正答案：D

　　解析：見(jiàn)教材。

　　29.某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%，樓面地價(jià)為100元/平方米，則其土地單價(jià)為（）元/平方米。

　　A、500B、200C、250D、100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米。

　　30.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬(wàn)元，其中土地價(jià)值30萬(wàn)元，通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則其投保價(jià)值應(yīng)為（）萬(wàn)元。

　　A、100B、70C、60D、40

　　答案：B

　　解析：100-30=70萬(wàn)元

　　31.某建筑物，經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30年，無(wú)殘值。該類(lèi)建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）%.

　　A、40B、60C、50D、67%

　　答案：B

　　解析：30/50=60%

　　32.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方297萬(wàn)元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣(mài)方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。

　　A、323B、275C、273D、258

　　答案：B

　　解析：297/（1+8%）=275萬(wàn)元。

　　33.某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（）萬(wàn)元。

　　A、417B、500C、460D、450

　　答案：C

　　解析：先求出土地價(jià)值=（50-200*12%）/10%=260萬(wàn)元，房地產(chǎn)總價(jià)值=260+200=460萬(wàn)元。

　　二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

　　1、成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指（）。

　　A、開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B、開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)

　　C、開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)

　　E、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)

　　答案：CE

　　解析：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)是所得稅前的利潤(rùn)，從社會(huì)客觀的角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商所能獲得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)是社會(huì)平均利潤(rùn)。

　　2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。

　　A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率

　　D、使用年限E、周?chē)h(huán)境

　　答案：ABE

　　解析：見(jiàn)教材。

　　3、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。

　　A、深度百分率B、資本化率C、收益率

　　D、物價(jià)指數(shù)E、其他價(jià)格修正率

　　答案：AE

　　解析：見(jiàn)教材。

　　4、在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。

　　A、求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格

　　B、在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例

　　C、該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致

　　D、該路線價(jià)與待估宗地價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格

　　答案：AC

　　解析：見(jiàn)教材。

　　5、在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有（）。

　　A、從房租中分離出地租B、由地租求出地租

　　C、采用比較法求出地租D、由土地開(kāi)發(fā)成本求出地租

　　E、采用類(lèi)似假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法求出地租

　　答案：ABCE

　　解析：見(jiàn)教材。

　　6、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有（）。

　　A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B、在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)

　　C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車(chē)通行D、常常遭受洪水威脅

　　答案：BD

　　解析：在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)使辦公環(huán)境受到影響，會(huì)降低該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格，常常遭受洪水威脅更會(huì)使房地產(chǎn)貶值。

　　7、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（）。

　　A、委托估價(jià)合同B、實(shí)地查勘記錄

　　C、估價(jià)人員的作息時(shí)間D、向委托人出具的估價(jià)報(bào)告

　　E、估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況

　　答案：ABDE

　　解析：見(jiàn)教材。

　　8、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

　　A、交通建設(shè)B、市場(chǎng)供求變化C、人口素質(zhì)變化

　　D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修改

　　答案：ABDE

　　解析：房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟(jì)位置之分，自然位置是固定不變的，而經(jīng)濟(jì)位置可隨交通建設(shè)和城市規(guī)劃的指定與修改等發(fā)生變化。

　　9、在商品房交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有（）。

　　A、商品房銷(xiāo)售中的起價(jià)B、拍賣(mài)活動(dòng)中的保留價(jià)

　　C、拍賣(mài)中減價(jià)拍賣(mài)方式由拍賣(mài)師首先喊出的起拍價(jià)

　　D、招標(biāo)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

　　E、采用收益法確定的參考價(jià)格

　　答案：AB

　　解析：拍賣(mài)中減價(jià)拍賣(mài)方式由拍賣(mài)師首先喊出的起拍價(jià)應(yīng)是最高價(jià)不是最低價(jià)，招標(biāo)活動(dòng)中的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)一般也是最高價(jià)，采用收益法確定的參考價(jià)格也不一定是最低價(jià)。

　　10、下面（）是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。

　　A、征地費(fèi)

　　B、建筑安裝工程費(fèi)

　　C、住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用

　　D、住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　答案：AB

　　解析：按照商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅價(jià)格。

　　11、毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的毛租金乘以毛租金乘數(shù)得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)，正確的是（）。

　　A、方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的售價(jià)和租金資料

　　B、由于在同一市場(chǎng)，同一房地產(chǎn)的租金和售價(jià)同時(shí)受相同的市場(chǎng)力的影響，因此毛租金乘數(shù)是—個(gè)比較客觀的數(shù)值

　　C、避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)

　　D、忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　答案：ABC

　　解析：D為毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)。

　　12、經(jīng)濟(jì)適用住宅基準(zhǔn)價(jià)格由（）構(gòu)成

　　A、開(kāi)發(fā)成本

　　B、稅金

　　C、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)

　　D、利潤(rùn)

　　答案：ABD

　　解析：按照經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)是不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的。

　　13、房屋的完損等級(jí)是根據(jù)房屋的（）來(lái)劃分的

　　A、結(jié)構(gòu)的完好、損壞程度

　　B、裝修的完好、損壞程度

　　C、設(shè)備的完好、損壞程度

　　D、使用年限的長(zhǎng)短

　　答案：ABC

　　解析：房屋的完損等級(jí)是用來(lái)檢查房屋維修養(yǎng)護(hù)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測(cè)算折舊的重要依據(jù)，是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度來(lái)劃分的。

　　14、商品住宅價(jià)格中的利潤(rùn)是以（）為基數(shù)核定

　　A、征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　B、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)

　　C、住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)

　　E.住宅建筑、安裝工程費(fèi)

　　答案：ABDE

　　解析：住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用是不計(jì)入商品住宅價(jià)格的。

　　15、收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用（）。

　　A、房地剩余技術(shù)B、市場(chǎng)剩余技術(shù)

　　C、土地剩余技術(shù)D、建筑物剩余技術(shù)

　　答案：CD

　　解析：因?yàn)槭轻槍?duì)單獨(dú)的土地或建筑物求取土地或建筑物的價(jià)值，所以不能選擇AB、

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1、在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說(shuō)明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。（）

　　答案：錯(cuò)

　　解析：見(jiàn)教材。

　　2、若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。（）

　　答案：對(duì)

　　解析：見(jiàn)教材“若估價(jià)報(bào)告超過(guò)其有效期還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期就是估價(jià)報(bào)告有效期”。

　　3、房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。（）

　　答案：對(duì)

　　解析：見(jiàn)教材。

　　4、評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下部分的價(jià)值。（）

　　答案：錯(cuò)

　　解析：如果建筑物有地下室、地下車(chē)庫(kù)等建筑，在評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，建筑物地下部分的價(jià)值因不屬于土地價(jià)格，不能計(jì)算在內(nèi)。

　　5、如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。（）

　　答案：對(duì)

　　解析：見(jiàn)教材。

　　6、市場(chǎng)法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。（）

　　答案：對(duì)

　　解析：在市場(chǎng)法中，采用間接比較得出的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/102*97/100=0.951

　　7、在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價(jià)。（）

　　答案：錯(cuò)

　　解析：不是以一條街道附設(shè)一個(gè)路線價(jià)，一條街道可能有多個(gè)不同的路線價(jià)，比如由于街道兩側(cè)繁華程度不同、地價(jià)水平有顯著差異時(shí)，就會(huì)存在不同的路線價(jià)。

　　8、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無(wú)關(guān)。（）

　　答案：錯(cuò)

　　解析：從建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的定義中我們也可以知道這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的。

　　9、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。（）

　　答案：對(duì)

　　解析：見(jiàn)教材。

　　10、估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。（）

　　答案：對(duì)

　　解析：見(jiàn)教材。

　　11、人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。（）

　　答案：對(duì)

　　解析：見(jiàn)教材。

　　12、“路線價(jià)”是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”價(jià)格。（）

　　答案：對(duì)

　　解析：見(jiàn)教材。

　　13、如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，就可以計(jì)算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢(shì)值。（）

　　答案：錯(cuò)

　　解析：如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，應(yīng)采用平均增減量法而非平均發(fā)展速度法推算趨勢(shì)值。

　　14、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。（）

　　答案：對(duì)

　　解析：選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式應(yīng)以合法原則為前提。

　　15、某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。（）

　　答案：錯(cuò)

　　解析：如果在居民區(qū)附近有鐵路，由于噪音等問(wèn)題，不但不能給這里的居住房地產(chǎn)帶來(lái)增值，還會(huì)使這里的房地產(chǎn)貶值，而對(duì)于某些工業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于方便了運(yùn)輸，會(huì)使房地產(chǎn)增值。

　　四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。）

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿(mǎn)后無(wú)償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)甲方的權(quán)益。

　　據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%.

　　解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值

　?、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12萬(wàn)元

　?、谑找婺晗?40－6=34年

　?、坜k公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=159.12/10%×[1－1/（1+10%）34]=1528.92萬(wàn)元

　?。?）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格

　?、僖曳绞褂脵?quán)年凈收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08萬(wàn)元

　?、谝曳绞褂脵?quán)剩余收益年限=15-4=11年

　?、垡曳绞褂脵?quán)剩余收益年限價(jià)格為：

　　V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=106.08/10%×[1－1/（1+10%）11]=689萬(wàn)元

　　（3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值－乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92－689=839.92萬(wàn)元

　　2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。

　　解：（1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：

　?、俳ㄔ斐杀?800萬(wàn)元

　　②管理費(fèi)用=800×3%=24萬(wàn)元

　?、弁顿Y利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5－1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5－1]=54.90萬(wàn)元

　?、芙ㄖ锏闹刂脙r(jià)格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬(wàn)元

　　（2）計(jì)算建筑物的折舊額：

　?、賶Α⒌孛娴葥p壞的折舊額=18萬(wàn)元

　?、谘b修部分的折舊額=200*2/5=80萬(wàn)元

　?、墼O(shè)備部分的折舊額=110×8/10=88萬(wàn)元

　?、荛L(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（1048.90-18-200-110）×8/50=115.34萬(wàn)元

　?、萁ㄖ锏恼叟f總額=18+80+88+115.34=301.34萬(wàn)元

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