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2015房估經(jīng)營與管理要點:房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)
傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定,即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環(huán)境里,房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。
房地產(chǎn)投資具有不可逆性,主要是因為:一方面,房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對固定,相對于其他資產(chǎn)而言,資產(chǎn)流動性較差,投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本,造成投資不可逆(如投資不能用于其他生產(chǎn)項目的專用廠房,一旦投入則其產(chǎn)品用途就難以改變);另一方面,房地產(chǎn)交易費稅較高,投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過交易獲利,這在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動,使房地產(chǎn)投資不可逆。
在不確定的市場條件下,房地產(chǎn)投資又具有可延期性,這是由房地產(chǎn)市場的特性所決定的。正常情況下,房地產(chǎn)市場效率較低(甚至是無效率的),市場信息短期內(nèi)往往難以得到反映,但隨著時間推移,許多信息的不確定性會發(fā)生變化,甚至可能消除。因此,選擇投資的時機(jī)不同,投資收益與風(fēng)險就會隨之改變,延期投資可能將獲得更多的信息并使投資價值發(fā)生變化。一方面,延期投資可能規(guī)避風(fēng)險,使決策者有更多的時間和信息,來檢驗自身對市場環(huán)境變化的預(yù)期,有機(jī)會避免不利條件所造成的損失;另一方面,延期投資也可能保持了未來獲利的機(jī)會。
房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性,也就具有了期權(quán)性質(zhì)。由于投資是可延期性的,使得投資者可以收集更多與項目有關(guān)的信息,尋找更有利的投資機(jī)會,這時候延期投資的權(quán)利實際上就是一種期權(quán)(期權(quán)價格就是獲得這種權(quán)利所投入的人力、物力、財力、技術(shù);執(zhí)行期權(quán)相當(dāng)于在有利的投資機(jī)會下進(jìn)一步投資)。由于投資是不可逆的,投資決策時就不能僅考慮項目凈現(xiàn)值,也要考慮投資期權(quán)的價值(因為既存在風(fēng)險可能使投資無法收回,又存在投資機(jī)會可能使投資收益超出預(yù)期)。
因此,不確定條件下房地產(chǎn)投資的期權(quán)特性,使其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題。
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