2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn)：獲取土地

　　沒(méi)有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估決策之后，就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)程的第一步就是取得土地使用權(quán)。

　　（一）土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)

　　1．土地儲(chǔ)備

　　土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。

　　2．土地開發(fā)

　　土地開發(fā)，是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)納入儲(chǔ)備、尤其是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進(jìn)行前期開發(fā)活動(dòng)。

　　3．土地儲(chǔ)備資金

　　土地儲(chǔ)備資金，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、收回土地以及對(duì)其進(jìn)行前期開發(fā)等所需的資金。土地儲(chǔ)備資金實(shí)行?？顚Ｓ?、分賬核算，并實(shí)行預(yù)決算管理。

　　（二）開發(fā)商獲取土地的途徑

　　1．土地使用權(quán)出讓

　　為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國(guó)土資源部于2002年4月頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，并于2007年9月對(duì)該規(guī)定進(jìn)行了修訂，形成了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。

　　2．土地使用權(quán)劃撥

　　土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

　　3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

　　4．與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)，在尋求合作者。因此，對(duì)于擁有資金但缺少土地的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓、公司人股、并購(gòu)或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。

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