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2015房估理論與方法要點(diǎn):房地產(chǎn)的特性供給有限
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土地是大自然的產(chǎn)物,人工生產(chǎn)不出來,地表面積基本上是固定不變的,因此土地總量不能增加。土地的這種特性稱為有限性、不可再生性、不增性。但對(duì)狹義的土地(可用的陸地)來講,如果地價(jià)高到一定程度,可以吸引人們移山填海或者將荒漠改造為良田,從而“制造”出可用的土地。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國家,都有大量填海造地的實(shí)例,如日本的關(guān)西機(jī)場就是用填海的方式建成的。但即使如此,這種“造地”的數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存的土地?cái)?shù)量是微不足道的。由于土地不能增加,特別是位置較好的土地供給有限,導(dǎo)致了建筑物特別是位置較好的建筑物的數(shù)量也是有限的。
房地產(chǎn)的供給有限特性,使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占有以后,占有者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所,享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽光、沙灘),或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力,而他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià),否則無法享有。
進(jìn)一步來看,房地產(chǎn)具有供給有限特性,本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。目前,相對(duì)于人類的需要來說,土地總量還是較豐富的。如果沒有不可移動(dòng)特性,土地總量不能增加就沒有這么重要。因此,房地產(chǎn)具有供給有限特性,主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處,在特定位置上具有固定的數(shù)量。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給,一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展,如向郊區(qū)擴(kuò)展;二是向更高的立體方面發(fā)展,如增加容積率或建筑高度。但這些又要受到耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件(包括容量)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等的約束。
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