2015房估理論與方法要點：房地產的特性供給有限

　　土地是大自然的產物，人工生產不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性稱為有限性、不可再生性、不增性。但對狹義的土地（可用的陸地）來講，如果地價高到一定程度，可以吸引人們移山填海或者將荒漠改造為良田，從而“制造”出可用的土地。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國家，都有大量填海造地的實例，如日本的關西機場就是用填海的方式建成的。但即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對于現(xiàn)存的土地數(shù)量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是位置較好的土地供給有限，導致了建筑物特別是位置較好的建筑物的數(shù)量也是有限的。

　　房地產的供給有限特性，使得房地產具有獨占性。一定位置特別是好位置的房地產被人占有以后，占有者可以獲得生產或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景（如海水、陽光、沙灘），或者可以支配相關的自然資源和生產力，而他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享有。

　　進一步來看，房地產具有供給有限特性，本質上還不在于土地總量不能增加。目前，相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就沒有這么重要。因此，房地產具有供給有限特性，主要是因為房地產的不可移動特性造成了房地產供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的數(shù)量。這是房地產供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)擴展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加容積率或建筑高度。但這些又要受到耕地保護、環(huán)境保護、交通等基礎設施條件（包括容量）、城鄉(xiāng)規(guī)劃等的約束。

責任編輯：亮亮

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發(fā)布：2007-07-10 10:58 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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