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2015房估案例與分析考點：整層商業(yè)房地產(chǎn)估價
整層商業(yè)房地產(chǎn)評估，一般可采用市場法或收益法進行，但通常情況下整層出售或出租個案遠少于單個商鋪出售或出租，因此當缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格往往成為估價的難點。
雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關(guān)系，對于某個具體的鋪位價格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細致的市場調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。
例如，某估價機構(gòu)接受委托評估××商業(yè)廣場九層的價格。經(jīng)過市場分析決定采用市場法作為首選方法評估××商業(yè)廣場九層的價值。在選擇交易實例時，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，并進行相應(yīng)的市場調(diào)查了解該市類似估價對象整層商業(yè)用房交易價格與中小面積商業(yè)用房交易價格的關(guān)系，修正確定××商業(yè)廣場九層的價值。經(jīng)過市場調(diào)查，該市與估價對象類似的整層商業(yè)用房交易的價格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價格平均低8%～15%，估價人員結(jié)合估價經(jīng)驗，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價對象的價格。
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