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房地產(chǎn)估價師復習資料:投資利息
投資利息:
(一)投資利息的含義
投資利息與財務費用不完全相同,是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息,而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費。
?。ǘ┩顿Y利息的計算
計算投資利息需要把握下列5個方面:
1.應計息項目
應計息項目包括土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。
2.計息周期計息周期是指計算利息的單位時間。它可以是年、半年、季、月等,通常為年。
3.計息期
計息期也稱為計息周期數(shù)。為確定每項費用的計息期,首先要估算整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設期。
4.計息方式
計息方式有單利和復利兩種。單利是指每期均按原始本金計算利息,即只有本金計算利息,本金所產(chǎn)生的利息不計算利息。在單利計息下,每期的利息是個常數(shù)。
5.利率
利率是用百分比表示的單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實際利率等。投資利息計算中一般采用估價時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。
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